Loading...
CC Resolution No. 20-110 Approving Heart of City Exception to Allow Reduction of Retail Requirement, Mixed-Use Development, Licensed Assisted Living Memory Care Residences, 21267 Stevens Creek Boulevard RESOLUTION NO. 20‐110    A RESOLUTION OF THE CUPERTINO CITY COUNCIL  APPROVING A HEART OF THE CITY EXCEPTION TO ALLOW A REDUCTION  OF THE RETAIL REQUIREMENT FOR BUILDINGS FRONTING STEVENS CREEK  BOULEVARD TO ACCOMMODATE A MIXED‐USED DEVELOPMENT  CONSISTING OF 267 HOUSING UNITS (88 ROWHOUSE/TOWNHOMES, 179  SENIOR APARTMENTS, OF WHICH INCLUDE 48 SENIOR AFFORDABLE  APARTMENTS), 27 MEMORY CARE LICENSED ASSISTED LIVING RESIDENCES  (“MEMORY CARE RESIDENCES”), AND 20,000 SQUARE FEET OF COMMERCIAL  SPACE  LOCATED AT 21267 STEVENS CREEK BOULEVARD  (APN: 326‐27‐042, ‐043)      SECTION I:  PROJECT DESCRIPTION  Application No.: EXC‐2019‐03  Applicant:  KT Urban (Mark Tersini)  Property Owner: 190 West St. James, LLC   Location:  21267 Stevens Creek Blvd. (APN #326‐27‐042, ‐043)    SECTION II:  FINDINGS FOR HEART OF THE CITY EXCEPTION:    WHEREAS, the Planning Commission of the City of Cupertino received an application  for a Heart of the City Exception as described in Section I of this resolution; and  WHEREAS, The Westport Cupertino Mixed‐Use Project (“Project”), including the Heart  of the City Exception, is fully described and analyzed in the Initial Study and proposed  Final Environmental Impact Report (State Clearinghouse No. 2019070377) (“EIR” or  “Final EIR”) for the Project; and   WHEREAS, the City of Cupertino’s Environmental Review Committee at its April 16,  2020 meeting reviewed the Final EIR consisting of the April 7, 2020 Public Review Draft  EIR and Response to Comments, received public comments, and voted 5‐0 to recommend  that the City Council certify the EIR for the project; and  WHEREAS, based on substantial evidence in the record, on May 12, 2020, the Planning  Commission recommended on a 5‐0 vote that the City Council certify that the EIR has  been completed in compliance with the California Environmental Quality Act, Public  Resources Code Section 21000 et seq. (“CEQA”) and reflects the independent judgment  and analysis of the City, adopt Findings, adopt and require as conditions of approval all  of the mitigation measures for the Project which are within the responsibility and  Resolution No. 20‐110  Page 2    jurisdiction of the City that are identified in the EIR, and adopt the Mitigation Monitoring  and Reporting Program for the Project (EA‐2018‐04); and   WHEREAS, on May 12, 2020 the Planning Commission recommended on a 5‐0 vote that  the City Council approve the Vesting Tentative Map  (TM‐2018‐03), in substantially  similar form to the Resolution presented (Resolution No. 6904), approve the  Development Permit (DP‐2018‐05) in substantially similar form to the Resolution  presented (Resolution No. 6901), approve the Architectural and Site Approval Permit  (ASA‐2018‐05) in substantially similar form to the Resolution presented(Resolution No.  6902), approve the Use Permit (U‐2019‐03) in substantially similar form to the Resolution  presented (Resolution No. 6903), approve the Tree Removal Permit (TR‐2018‐22) in  substantially similar form to the Resolution presented (Resolution No. 6906), approve the  Heart of the City Exception (EXC‐2019‐03) in substantially similar form to the Resolution  presented (Resolution No. 6905) for the Senior Enhanced Alternative; and   WHEREAS, on June 4, 2020, as updated on June 25 and 26, 2020, the applicant submitted  and requested the City to consider revisions to the Project (“Revised Senior Enhanced  Project”) that include relocating nine Below Market Rate units from Building 1 to an  additional top story on Building 2, altering the unit mix in Buildings 1 and 2 to provide  additional space for terraces on the tops of those buildings, and changing the unit mix in  Buildings 2 to include two‐bedroom units in addition to studios and one‐bedroom units;  and       WHEREAS, because the revisions in the Project affect building height and dispersion of  BMR units, the project was reviewed by the Planning Commission on July 14, 2020 for  recommendation to the City Council; and    WHEREAS, on July 14, 2020, the Planning Commission recommended on a 3‐2 vote that  the City Council deny the project in accordance with Resolution No. 6908; and  WHEREAS, on July 31, 2020, the applicant submitted a request for an  incentive/concession to consolidate all 48 of the senior BMR units in Building 2; and  WHEREAS, all necessary public notices having been given as required by the Procedural  Ordinance of the City of Cupertino and the Government Code, and the Planning  Commission held at least one public hearing in regard to this application, and on August  18, 2020, the City Council held a public hearing to consider the Architectural and Site  Approval; and   WHEREAS, the City Council of the City of Cupertino is the decision‐making body for  this Resolution; and  Resolution No. 20‐110  Page 3    WHEREAS, on August 18, 2020, after consideration of substantial evidence contained in  the entire administrative record, and prior to consideration of the Development Permit,  the City Council adopted Resolution No. 20‐105 certifying the EIR, adopting and  requiring as conditions of approval all of the mitigation measures for the Project which  are within the responsibility and jurisdiction of the City that are identified in the EIR, and  adopting the Mitigation Monitoring and Reporting Program for the Project; and  WHEREAS, the applicant has met the burden of proof required to support the application  for a Heart of the City Exception; and  WHEREAS, the City Council finds as follows with regard to this application:    1. The proposed development is otherwise consistent with the City’s General Plan and  with the goals of this specific plan and meets one or more of the criteria for an  exception for reasons to provide design flexibility in situations when small lot size,  unusually shaped parcels, or unique surrounding land uses make it difficult to adhere  to the development standards and where all efforts to meet the standards have been  exhausted.  The project site is located along Stevens Creek Boulevard (identified Priority  Development Area), surrounded by a mix of uses, proximity to services, and access to  public transportation makes it conducive to a residential development. However, the  location of the project site is constrained by the fact that the Stevens Creek Boulevard  frontage is adjacent to the onramp for Highway 85. This would discourage pedestrian  traffic and reduce the visibility of future retail tenants significantly limiting the  viability for commercial use. With the approved  density bonus and associated waivers,  the project is consistent with the General Plan. Other than this requested exception,  the project is consistent with the Heart of the City Specific Plan.  2. The proposed development will not be injurious to property or improvements in the  area nor be detrimental to the public health and safety.  The project site is designated as a Priority Housing Site in the City’s Housing Element.  The location is surrounded by similar urban uses and, with the approved density bonus  and associated waivers and incentive/concession,  the project is consistent with the  General Plan for density, landscaping, private outdoor space, access, streetscape,  setbacks, and design. The existing shopping center will be developed with a mix of  residential housing stock including affordable, age‐restricted apartment complexes and  market rate townhome/rowhouse condominiums built to the current building and fire  safety codes. Therefore, the project will not be detrimental or injurious to properties or  improvements in the vicinity, and will not be detrimental to the public health, safety,  general welfare, or convenience.  Resolution No. 20‐110  Page 4    3. The proposed exception will not result in a hazardous condition for pedestrian and  vehicular traffic.   The exception requested for the proposed project does not relate to the creation of a  hazardous condition for pedestrian and vehicular traffic.   4. The proposed development has legal access to public streets and public services are  available to serve the development.  The proposed project proposes the installation of a two‐way driveway to allow access to  Stevens Creek Boulevard and Mary Avenue, public streets, that the property has  frontages along. Additionally, all services necessary for development are available to  serve the development. The proposed project will provide the appropriate hook‐ups for  access.    5. The proposed development requires an exception, which involves the least  modification of, or deviation from, the development regulations prescribed in this  chapter necessary to accomplish a reasonable use of the parcel.  The proposed development has met all other development standards for height, parking,  landscaping, density, and building placement as mandated by the General Plan, Heart  of the City Specific Plan, and Zoning Ordinance, with the exception of those the  applicant has requested density bonus waivers and incentive /concession for. The only  regulation it does not meet is the provision of at least 75% of the building frontage  along Stevens Creek Boulevard and 50% of the rear of the building be occupied by uses  that allow direct retailing of goods. The development is providing retail frontage along  Mary Avenue where it is not required by the Heart of the City Specific Plan, in an  equivalent size and scope that would have been needed to meet the retail frontage  requirement along Stevens Creek Boulevard.   NOW, THEREFORE, BE IT RESOLVED:  That after careful consideration of maps, facts, exhibits, testimony and other evidence  submitted in this matter and the Environmental Impact Report and the Mitigation  Monitoring and Reporting  Program for the Project (EA‐2018‐04), subject to the conditions  which are enumerated in this Resolution, beginning on PAGE 3 herein, and subject to the  conditions  contained in all other Resolutions approved for this Project,   The application for Heart of the City Exception, Application No. EXC‐2019‐03, is hereby  approved, and that the subconclusions upon which the findings and conditions specified  in this Resolution are based are contained in the Public Hearing record concerning  Application No. EXC‐2019‐03 as set forth in the Minutes of the City Council Meeting of  August 18, 2020 Meeting, and are incorporated by reference as though fully set forth  herein.  Resolution No. 20‐110  Page 5      SECTION III:  CONDITIONS ADMINISTERED BY THE COMMUNITY  DEVELOPMENT DEPT.  1. APPROVED EXHIBITS  Approval is based on the plan set dated June 4, 2020, as updated June 25, 2020,  consisting of 39 sheets labeled as Westport Cupertino, G200 – G213, A001‐A222,  VTM‐1‐VTM‐6, and L100‐L300, drawn by C2K, and Kimley Horn except as may  be amended by conditions in this resolution.  2. ACCURACY OF PROJECT PLANS  The applicant/property owner is responsible to verify all pertinent property data  including but not limited to property boundary locations, building setbacks,  property size, building square footage, any relevant easements and/or  construction records. Any misrepresentation of any property data may invalidate  this approval and may require additional review, including any misrepresentation  related to the note on the Vesting Tentative Map that the Townhouse/Rowhouse  units will be for‐sale.  3. CONCURRENT APPROVAL CONDITIONS  The conditions of approval contained in file nos. TR‐2018‐22, TM‐2018‐03, TM‐2018‐ 03, DP‐2018‐05, U‐2019‐03 and EA‐2018‐04 shall applicable to this approval.   4. ANNOTATION OF THE CONDITIONS OF APPROVAL  The conditions of approval set forth shall be incorporated into and annotated on the  first page of the building plans.  5. EXCEPTION  A Heart of the City Exception is granted to allow the construction of the proposed  project with a maximum of 40% of the building frontage along Stevens Creek  Boulevard and 75% of the rear of the building to be occupied by non‐retail uses.    6. PUBLIC ACCESSIBILITY TO RETAIL SPACES  All proposed retail space shall be open to the public for the consumption of any goods  or services offered in the mixed‐use buildings.     7. CONSULTATION WITH OTHER DEPARTMENTS  The applicant is responsible to consult with other departments and/or agencies with  regard to the proposed project for additional conditions and requirements.  Any  misrepresentation of any submitted data may invalidate an approval by the  Community Development Department.  Resolution No. 20‐110  Page 6    8. INDEMNIFICATION  To the fullest extent permitted by law, the applicant shall agree to indemnify, defend  with the attorneys of the City’s choice, and hold harmless the City, its City Council,  and its officers, employees, and agents (collectively, the “indemnified parties”) from  and against any liability, claim, action, cause of action, suit, damages, judgment, lien,  levy, or proceeding (collectively referred to as “proceeding”) brought by a third party  against one or more of the indemnified parties or one or more of the indemnified  parties and the applicant related to any Ordinance, Resolution, or action approving  the project, the related entitlements, environmental review documents, finding or  determinations, or any other permit or approval authorized for the project. The  indemnification shall include but not be limited to damages, fees, and costs awarded  against the City, if any, and cost of suit, attorneys’ fees, and other costs, liabilities, and  expenses incurred in connection with such proceeding whether incurred by the  Applicant, the City, or the parties initiating or bringing such proceeding.    The applicant shall agree to (without limitation) reimburse the City its actual  attorneys’ fees and costs incurred in defense of the litigation. Such attorneys’ fees and  costs shall include amounts paid to the City’s outside counsel and shall include City  Attorney time and overhead costs and other City staff overhead costs and any costs  directly related to the litigation reasonably incurred by City. The applicant shall  likewise agree to indemnify, defend, and hold harmless the indemnified parties from  and against any damages, attorneys’ fees, or costs awards, including attorneys’ fees  awarded under Code of Civil Procedure section 1021.5, assessed or awarded against  the indemnified parties. The Applicant shall cooperate with the City to enter a  Reimbursement Agreement to govern any such reimbursement.    The Applicant shall agree to (without limitation) reimburse the City for all costs  incurred in additional investigation or study of, or for supplementing, redrafting,  revising, or amending, any document (such as an Environmental Impact Report,  negative declaration, specific plan, or general plan amendment) if made necessary by  proceedings challenging the project approvals and related environmental review, if  the applicant desires to continue to pursue the project.    The Applicant shall agree that the City shall have no liability to the Applicant for  business interruption, punitive, speculative, or consequential damages.  9. NOTICE OF FEES, DEDICATIONS, RESERVATIONS, OR OTHER EXACTIONS  The Conditions of Project Approval set forth herein may include certain fees,  dedication requirements, reservation requirements, and other exactions.  Resolution No. 20‐110  Page 7        PASSED AND ADOPTED at a regular meeting of the City Council of the City of  Cupertino this 18th day of August, 2020, by the following vote:    Vote  Members of the City Council     AYES:  Scharf, Paul, Chao, Sinks, Willey  NOES: None  ABSENT: None  ABSTAIN: None    SIGNED:     ___________________            ________  Steven Scharf, Mayor  City of Cupertino         _________________________              Date  ATTEST:              _________________________________  Kirsten Squarcia, City Clerk        _________________________              Date    8/28/2020 8/28/2020