Loading...
CC Resolution No. 20-105 Certifying Environmental Impact Report and Adopting Mitigation Measures Mitigation Monitoring and Reporting Program, Mixed-Use Development, Licensed Assisted Living Memory Care Residences, 21267 Stevens Creek Boulevard RESOLUTION NO. 20‐105    A RESOLUTION OF THE CUPERTINO CITY COUNCIL  CERTIFYING AN ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT AND ADOPTING  MITIGATION MEASURES AND A MITIGATION MONITORING AND  REPORTING PROGRAM FOR THE DEVELOPMENT OF A MIXED‐USE  DEVELOPMENT CONSISTING OF 267 HOUSING UNITS, 27 MEMORY CARE  LICENSED ASSISTED LIVING RESIDENCES (“MEMORY CARE RESIDENCES”),   20,000 SQUARE FEET OF RETAIL SPACE, AND ~44,900 SQUARE FEET OF  COMMON OPEN SPACE ON AN 8‐ACRE PARCEL LOCATED AT 21267 STEVENS  CREEK BOULEVARD (APN: 326‐27‐042, ‐043)      SECTION I: PROJECT DESCRIPTION    Application No.: EA‐2018‐04  Applicant:  KT Urban (Mark Tersini)  Property Owner: 190 West St. James, LLC   Location:  21267 Stevens Creek Blvd. (APN #326‐27‐042, ‐043)    SECTION II: ENVIRONMENTAL REVIEW PROCESS  WHEREAS, the City of Cupertino received an application on May 17, 2018 for a  Development Permit (including findings regarding density bonus and waivers),  Architectural and Site Approval Permit, Tentative Map, and Tree Removal Permit, to  allow the construction of a mixed‐use development consisting of 242 housing units,  20,000 square feet of retail space, and ~35,000 square feet of common open space on an 8‐ acre parcel and associated environmental review (“Westport Mixed‐Use Project” or  “Project”); and   WHEREAS, the City of Cupertino received an application on April 29, 2019 from the  Project applicant for a Use Permit, and Heart of the City Exception for the Project; and  WHEREAS, pursuant to the provisions of the California Environmental Quality Act of  1970 (Public Resources Code Section 21000 et seq.) (“CEQA”) and the State CEQA  Guidelines (California Code of Regulations, Title 14, Section 15000 et seq.) (ʺCEQA  Guidelinesʺ), the City prepared an Initial Study and Environmental Impact Report (State  Clearinghouse No. 2019070377) (“EIR”) for the Project, which consists of the November  2019 Public Review Draft Project Environmental Impact Report (the “Draft EIR”), the  Resolution No. 20‐105  Page 2    April 2020 Response to Comments Document, and the May 2020 Response to Comments  on the Final EIR memorandum (together, the “Final EIR”); and  WHEREAS, on July 11, 2019 the City issued a Notice of Preparation of a Draft EIR for the  Westport Mixed‐Use Project; and   WHEREAS, on July 11, 2019 the Draft Initial Study for the project was distributed to  responsible agencies and the public for review and comment for a 30‐day period that  ended August 9, 2019; and   WHEREAS, on July 18, 2019  a public EIR Scoping Meeting was held to receive comments  regarding the scope and content of the EIR; and  WHEREAS, on November 6, 2019 the City issued a Notice of Availability (NOA) of the  Draft EIR for the Westport Mixed‐Use Project; and   WHEREAS, on November 6, 2019 the Draft EIR for the project was distributed to  responsible agencies and the public for review and comment for a 45‐day period that  ended August 9, 2019; and  WHEREAS, the Draft EIR concluded that significant environmental effects on Air  Quality, Biological Resources, Cultural Resources, Geology and Soils, Greenhouse Gas  Emissions, Noise, Tribal Cultural Resources, and Utilities and Service Systems would be  avoided or reduced to less‐than‐significant levels by mitigation measures (“MM”)  identified in the EIR; and   WHEREAS, on March 17, 2020 the applicant requested that an Increased Senior Housing  Alternative be considered and analyzed in the EIR; and  WHEREAS, the Increased Senior Housing Alternative was analyzed in  the Final EIR as  a feasible alternative, and the analysis concluded that the Increased Senior Housing  Alternative would not result in any new or substantially more severe significant impacts  than were analyzed in the Draft EIR; therefore, recirculation of the Draft EIR was not  required; and    WHEREAS, on April 16, 2020, the City of Cupertino’s Environmental Review Committee  held a duly noticed public hearing to receive public testimony and reviewed and  considered the information contained in the Draft EIR and Response to Comments, and  voted 5‐0 to recommend that the City Council certify the EIR for Project; and   WHEREAS, on April 23, 2020, the applicant formally requested that the City consider the  Increased Senior Housing Alternative analyzed in the Final EIR, which is a proposed  mixed‐use development consisting of 267 housing units, 27 memory care licensed  assisted living residences, 20,000 square feet of retail space, and approximately 44,900  Resolution No. 20‐105  Page 3    square feet of common open space on an 8.1‐acre parcel with 7.9 net developable acres,  to be the proposed Project; and  WHEREAS, the proposed Project (Increased Senior Enhanced Alternative) was referred  to in the May 12, 2020 Planning Commission staff report as the “Senior Enhanced  Alternative;” and  WHEREAS, text revisions made after publication of the Draft EIR, which are found in the  May, 2020 Westport Mixed‐Use Project Final EIR, merely clarify, amplify or make  insignificant modifications to the EIR, and recirculation of the EIR is not required.  WHEREAS, on May 12, 2020, the Planning Commission held a duly noticed public  hearing to receive staff’s presentation and public testimony, and to consider the  information contained in the EIR along with all staff reports, other pertinent documents,  and all written and oral statements received prior to and at the public hearing, and  recommended on a 5‐0 vote, based on substantial evidence in the record, that the City  Council certify the EIR, adopt and incorporate into the Project and implement as  conditions of approval all of the mitigation measures for the project that are identified in  the EIR, and adopt the Mitigation Monitoring and Reporting Program for the Project; and  WHEREAS, on May 12, 2020 the Planning Commission recommended on a 5‐0 vote that  the City Council approve the Vesting Tentative Map  (TM‐2018‐03), in substantially  similar form to the Resolution presented (Resolution No. 6904), approve the  Development Permit (DP‐2018‐05) in substantially similar form to the Resolution  presented (Resolution No. 6901), approve the Architectural and Site Approval Permit  (ASA‐2018‐05) in substantially similar form to the Resolution presented (Resolution No.  6902), approve the Use Permit (U‐2019‐03) in substantially similar form to the Resolution  presented (Resolution No. 6903), approve the Tree Removal Permit (TR‐2018‐22) in  substantially similar form to the Resolution presented (Resolution No. 6906), approve the  Heart of the City Exception (EXC‐2019‐03) in substantially similar form to the Resolution  presented (Resolution No. 6905) for the Senior Enhanced Alternative; and   WHEREAS, on June 4, 2020, as updated on June 25 and 26, 2020, the applicant submitted  and requested the City to consider revisions to the Project (“Revised Senior Enhanced  Project”) recommended for approval by the Planning Commission on May 12, 2020 ,  which include relocating nine Below Market Rate (“BMR”) units from Building 1 to an  additional top story on Building 2, altering the unit mix in Buildings 1 and 2 to provide  additional space for terraces on the tops of those buildings, and changing the unit mix in  Buildings 2 to include two‐bedroom units in addition to studios and one‐bedroom units;  and     Resolution No. 20‐105  Page 4    WHEREAS, because these proposed revisions to the Project affect building height and  dispersion of BMR units, the Revised Senior Enhanced Project was reviewed by the  Planning Commission on July 14, 2020 for recommendation to the City Council; and  WHEREAS, the Planning Commission independently reviewed and considered the  EIR  together with the comments and the responses to those comments prior to taking action  on the Revised Senior Enhanced Project; and  WHEREAS, the comments received by the Planning Commission do not require major  revisions to the EIR due to new or substantially more severe significant effects on the  environment; and  WHEREAS, on July 14, 2020, the Planning Commission recommended on a 3‐2 vote that  the City Council deny the project in accordance with Resolution No. 6908; and  WHEREAS, the City Council has independently reviewed and considered the EIR  together with the comments and the responses to those comments prior to taking action  on the Project; and  WHEREAS, the comments received by the City Council do not require major revisions to  the EIR due to new or substantially more severe significant effects on the environment;  and  WHEREAS, the revisions to the Project after the May 12, 2020 Planning Commission  meeting do not require major revisions to the EIR due to new or substantially more severe  significant effects on the environment because the number of residential units and square  footage of retail use have not changed, and the amount of ground level open space has  increased; and    WHEREAS, on August 18, 2020 prior to taking action on the Project, the City Council  held a duly noticed public hearing to receive staff’s presentation and public testimony,  and to further consider the information contained in the EIR, along with all staff reports,  other pertinent documents, and all written and oral statements received prior to and at  the public hearing.     NOW, THEREFORE, BE IT RESOLVED:  That after careful consideration of the EIR, comments on the EIR, maps, facts, exhibits,  testimony, staff reports, public comments, and other evidence submitted in this matter,  the City Council does:   1. Certify that the EIR for the Project has been completed in compliance with CEQA and  reflects the independent judgment and analysis of the City.  2. Find that the text revisions to the EIR merely clarify, amplify or make insignificant  Resolution No. 20‐105  Page 5    modifications to the EIR, and the revisions to the Project do not require major  revisions to the EIR due to new or substantially more severe significant effects on the  environment; therefore, recirculation of the EIR is not required.   3. Adopt the Findings for the Project, attached hereto as “Exhibit EA‐1,” and  incorporated herein by reference  4. Adopt and make required conditions of approval of the Project all of the mitigation  measures identified in the EIR that are within the responsibility and jurisdiction of the  City.  a. AIR QUALITY  Mitigation Measure AQ‐2: Prior to any grading activities, the applicant shall  prepare a Construction Management Plan to be reviewed and approved by the  Director of Public Works/City Engineer. The Construction Management Plan shall  include the Bay Area Air Quality Management District (BAAQMD) Basic  Construction Mitigation Measures listed below to minimize construction‐related  emissions. The project applicant shall require the construction contractor to  implement the approved Construction Management Plan. The BAAQMD Basic  Construction Mitigation Measures are:   All exposed surfaces (e.g., parking areas, staging areas, soil piles, graded  areas, and unpaved access roads) shall be watered two times per day.    All haul trucks transporting soil, sand, or other loose material off‐site shall  be covered.   All visible mud or dirt track‐out onto adjacent public roads shall be  removed using wet power vacuum street sweepers at least once per day.  The use of dry power sweeping is prohibited.   All vehicle speeds on unpaved roads shall be limited to 15 mph.   All roadways, driveways, and sidewalks to be paved shall be completed as  soon as possible. Building pads shall be laid as soon as possible after  grading unless seeding or soil binders are used.   Idling times shall be minimized either by shutting equipment off when not  in use or reducing the maximum idling time to 5 minutes (as required by  the California airborne toxics control measure Title 13, Section 2485 of  California Code of Regulations [CCR]). Clear signage shall be provided for  construction workers at all access points.   All construction equipment shall be maintained and properly tuned in  accordance with manufacturer’s specifications. All equipment shall be  checked by a certified mechanic and determined to be running in proper  condition prior to operation.  Resolution No. 20‐105  Page 6     Post a publicly visible sign with the telephone number and person to  contact at the lead agency regarding dust complaints. This person shall  respond and take corrective action within 48 hours. The BAAQMD phone  number shall also be visible to ensure compliance with applicable  regulations.   Vegetative ground cover shall be planted in disturbed areas as soon as  possible and watered appropriately until vegetation is established.   All exposed surfaces shall be watered at a frequency adequate to maintain  minimum soil moisture of 12 percent. Moisture content can be verified by  lab samples or moisture probe.     Mitigation Measure AQ‐4: Implement Mitigation Measure AQ‐2.    b. BIOLOGICAL RESOURCES  Mitigation Measure BIO‐1: Nests of raptors and other birds shall be protected  when in active use, as required by the federal Migratory Bird Treaty Act and the  California Fish and Game Code. The construction contractor shall indicate the  following on all construction plans, if construction activities and any required tree  removal occur during the breeding season (February 1 and August 31).  Preconstruction surveys shall:   Be conducted by a qualified biologist prior to tree removal or grading,  demolition, or construction activities. Note that preconstruction surveys are  not required for tree removal or construction, grading, or demolition  activities outside the nesting period.   Be conducted no more than 14 days prior to the start of tree removal or  construction.   Be repeated at 14‐day intervals until construction has been initiated in the  area after which surveys can be stopped.   Document locations of active nests containing viable eggs or young birds.    Protective measures for active nests containing viable eggs or young birds  shall be implemented under the direction of the qualified biologist until the  nests no longer contain eggs or young birds. Protective measures shall  include:   Establishment of clearly delineated exclusion zones (i.e., demarcated by  identifiable fencing, such as orange construction fencing or equivalent)  around each nest location as determined by the qualified biologist, taking  into account the species of birds nesting, their tolerance for disturbance and  Resolution No. 20‐105  Page 7    proximity to existing development. In general, exclusion zones shall be a  minimum of 300 feet for raptors and 75 feet for passerines and other birds.    Monitoring active nests within an exclusion zone on a weekly basis  throughout the nesting season to identify signs of disturbance and confirm  nesting status.    An increase in the radius of an exclusion zone by the qualified biologist if  project activities are determined to be adversely affecting the nesting birds.  Exclusion zones may be reduced by the qualified biologist only in  consultation with California Department of Fish and Wildlife.    The protection measures shall remain in effect until the young have left the  nest and are foraging independently or the nest is no longer active.    Mitigation Measure BIO‐2: The proposed project shall comply with the City of  Cupertino’s Protected Trees Ordinance (Cupertino Municipal Code Section 14.18).  A tree removal permit shall be obtained for the removal of any “protected tree,”  and replacement plantings shall be provided as approved by the City. If permitted,  an appropriate in‐lieu tree replacement fee may be paid to the City of Cupertino’s  Tree Fund as compensation for “protected trees” removed by the proposed  project, where sufficient land area is not available on‐site for adequate replacement  and when approved by the City.   In addition, a Tree Protection and Replacement Program (Program) shall be  developed by a Certified Arborist prior to project approval and implemented  during project construction to provide for adequate protection and replacement of  “protected trees,” as defined by the City’s Municipal Code. The Program shall  include the following provisions:    Adequate measures shall be defined to protect all trees to be preserved.  These measures should include the establishment of a tree protection zone  (TPZ) around each tree to be preserved, in which no disturbance is  permitted. For design purposes, the TPZ shall be located at the dripline of  the tree or 10 feet, whichever is greater. If necessary, the TPZ for  construction‐tolerant species (i.e., coast live oaks) may be reduced to 7 feet.    Temporary construction fencing shall be installed at the perimeter of TPZs  prior to demolition, grubbing, or grading. Fences shall be 6‐foot chain link  or equivalent, as approved by the City of Cupertino. Fences shall remain  until all construction is completed. Fences shall not be relocated or removed  without permission from the consulting arborist.    No grading, excavation, or storage of materials shall be permitted within  TPZs. Construction trailers, traffic, and storage areas shall remain outside  Resolution No. 20‐105  Page 8    fenced areas at all times. No excess soil, chemicals, debris, equipment, or  other materials shall be dumped or stored within he TPZ.   Underground services including utilities, sub‐drains, water or sewer shall  be routed around the TPZ. Where encroachment cannot be avoided, special  construction techniques such as hand digging or tunneling under roots  shall be employed where necessary to minimize root injury. Irrigation  systems must be designed so that no trenching will occur within the TPZ.    Construction activities associated with structures and underground  features to be removed within the TPZ shall use the smallest equipment and  operate from outside the TPZ. The consulting arborist shall be on‐site  during all operations within the TPZ to monitor demolition activity.   All grading, improvement plans, and construction plans shall clearly  indicate trees proposed to be removed, altered, or otherwise affected by  development construction. The tree information on grading and  development plans should indicate the number, size, species, assigned tree  number, and location of the dripline of all trees that are to be  retained/preserved. All plans shall also include tree preservation guidelines  prepared by the consulting arborist.    The demolition contractor shall meet with the consulting arborist before  beginning work to discuss work procedures and tree protection. Prior to  beginning work, the contractor(s) working in the vicinity of trees to be  preserved shall be required to meet with the consulting arborist at the site  to review all work procedures, access routes, storage areas, and tree  protection measures.    All contractors shall conduct operations in a manner that will prevent  damage to trees to be preserved. Any grading, construction, demolition or  other work that is expected to encounter tree roots shall be monitored by  the consulting arborist. If injury should occur to any tree during  construction, it should be evaluated as soon as possible by the consulting  arborist so that appropriate treatments can be applied.    Any plan changes affecting trees shall be reviewed by the consulting  arborist with regard to tree impacts. These include, but are not limited to,  site improvement plans, utility and drainage plans, grading plans,  landscape and irrigation plans, and demolition plans.    Trees to be preserved may require pruning to provide construction  clearance. All pruning shall be completed by a State of California Licensed  Tree Contractor (C61/D49). All pruning shall be done by Certified Arborist  or Certified Tree Worker in accordance with the 2002 Best Management  Practices for Pruning published by the  International Society of  Resolution No. 20‐105  Page 9    Arboriculture, and adhere to the most recent editions of the American  National Standard for Tree Care Operations (Section Z133.1) and Pruning  (Section A300).    Any root pruning required for construction purposes shall receive the prior  approval of and be supervised by the consulting arborist.    Any demolition or excavation, such as grading, pad preparation,  excavation, and trenching, within the dripline or other work that is  expected to encounter tree roots should be approved and monitored by the  consulting arborist. Any root pruning required for construction purposes  shall receive prior approval of, and by supervised by, the consulting  arborist. Roots shall be cut by manually digging a trench and cutting  exposed roots with a sharp saw.    Tree(s) to be removed that have branches extending into the canopy of  tree(s) to remain must be removed by a qualified arborist and not by  construction contractors. The qualified arborist shall remove the tree in a  manner that causes no damage to the tree(s) and understory to remain. Tree  stumps shall be ground 12 inches below ground surface.   All tree work shall comply with the Migratory Bird Treaty Act as well as  California Fish and Game Code Sections 3503 through 3513 to not disturb  nesting birds. To the extent feasible, tree pruning, and removal shall be  scheduled outside of the breeding season. Breeding bird surveys shall be  conducted prior to tree work. Qualified biologists shall be involved in  establishing work buffers for active nests. (see Mitigation Measure BIO‐1)    The vertical and horizontal locations of all the trees identified for  preservation shall be established and plotted on all plans. These plans shall  be forwards to the consulting arborist for review and comment.    Foundations, footings, and pavements on expansive soils near trees shall be  designed to withstand differential displacement to protect the soil  surrounding the tree roots.    Any liming within 50 feet of any tree shall be prohibited, as lime is toxic to  tree roots. Any herbicides placed under paving materials shall be safe for  use under trees and labeled for that use.    Brush from pruning and trees removal operations shall be chipped and  spread beneath the trees within the TPZ. Mulch shall be between 2 inches  and 4 inches in depth and kept at a minimum of 3 feet from the base of the  trees.    All recommendations for tree preservation made by the applicant’s  consulting arborist shall be followed.    Resolution No. 20‐105  Page 10    Mitigation Measure BIO‐3:  Implement Mitigation Measures BIO‐1 and BIO‐2.  c. CULTURAL RESOURCES  Mitigation Measure CULT‐1: If any prehistoric or historic subsurface cultural  resources are discovered during ground‐disturbing (including grading,  demolition and/or construction) activities:    All work within 50 feet of the resources shall be halted, the City shall be notified  and a qualified archaeologist shall be consulted. The contractor shall cooperate  in the recovery of the materials. Work may proceed on other parts of the project  site while mitigation for tribal cultural resources, historical resources or unique  archaeological resources is being carried out.   The qualified archaeologist shall prepare a report for the evaluation of the  resource to the California Register of Historical Places and the City Building  Department. The report shall also include appropriate recommendations  regarding the significance of the find and appropriate mitigations as follows:  o If the resource is a non‐tribal resource, the archaeologist shall assess the  significance of the find according to CEQA Guidelines Section 15064.5.  o If the resource is a tribal resource – whether historic or prehistoric – the  consulting archaeologist shall consult with the appropriate tribe(s) to  evaluate the significance of the resource and to recommend appropriate  and feasible avoidance, testing, preservation or mitigation measures, in  light of factors such as the significance of the find, proposed project design,  costs, and other considerations. If avoidance is infeasible, other appropriate  measures (e.g., data recovery) may be implemented.    All significant non‐tribal cultural materials recovered shall be, as necessary,  and at the discretion of the consulting archaeologist, subject to scientific  analysis, professional museum curation, and documentation according to  current professional standards.     Mitigation Measure CULT‐3: Implement Mitigation Measure CULT‐1.  d. GEOLOGY AND SOILS  Mitigation Measure GEO‐1: The construction contractor shall incorporate the  following in all grading, demolition, and construction plans:   In the event that fossils or fossil‐bearing deposits are discovered during  grading, demolition, or building, excavations within 50 feet of the find shall be  temporarily halted or diverted.    The contractor shall notify the City of Cupertino Building Department and a  City‐approved qualified paleontologist to examine the discovery.   Resolution No. 20‐105  Page 11     The paleontologist shall document the discovery as needed, in accordance with  Society of Vertebrate Paleontology standards (Society of Vertebrate  Paleontology 1995), evaluate the potential resource, and assess the significance  of the finding under the criteria set forth in CEQA Guidelines Section 15064.5.    The paleontologist shall notify the appropriate agencies to determine  procedures that would be followed before construction is allowed to resume at  the location of the find.    If the project applicant determines that avoidance is not feasible, the  paleontologist shall prepare an excavation plan for mitigating the effect of the  project based on the qualities that make the resource important. The excavation  plan shall be submitted to the City for review and approval prior to  implementation.  e. NOISE  Mitigation Measure NOISE‐1: Prior to Grading Permit issuance or the start of  demolition activities, the project applicant shall demonstrate, to the satisfaction of  the City of Cupertino Public Works Director and/or Community Development  Director, that the proposed project complies with the following:    Pursuant to Cupertino Municipal Code (CMC) Section 10.48.053 the  construction activities shall be limited to daytime hours as defined in CMC  Section 10.48.010 (i.e., daytime hours are from 7:00 a.m. to 8:00 p.m. on  weekdays).   At least 90 days prior to the start of construction activities, all offsite businesses  and residents within 300 feet of the project site shall be notified of the planned  construction activities. The notification shall include a brief description of the  proposed project, the activities that would occur, the hours when construction  would occur, and the construction period’s overall duration. The notification  should include the telephone numbers of the City’s and contractor’s authorized  representatives that are assigned to respond in the event of a noise or vibration  complaint.    At least 10 days prior to the start of construction activities, a sign shall be  posted at the entrance(s) to the job site, clearly visible to the public, which  includes permitted construction days and hours, as well as the telephone  numbers of the City’s and contractor’s authorized representatives that are  assigned to respond in the event of a noise or vibration complaint. If the  authorized contractor’s representative receives a complaint, he/she shall  investigate, take appropriate corrective action, and report the action to the City.  Resolution No. 20‐105  Page 12     During the entire active construction period, equipment and trucks used for  project construction will utilize the best available noise control techniques (e.g.,  improved mufflers, equipment re‐design, use of intake silencers, ducts, engine  enclosures, and acoustically attenuating shields or shrouds), wherever feasible.   During the entire active construction period, stationary noise sources shall be  located as far from sensitive receptors as possible, and they shall be muffled  and enclosed within temporary sheds, or insulation barriers or other measures  shall be incorporated to the extent feasible.   Haul routes shall be selected to avoid the greatest amount of sensitive use  areas.   Signs will be posted at the job site entrance(s), within the on‐site construction  zones, and along queueing lanes (if any) to reinforce the prohibition of  unnecessary engine idling. All other equipment will be turned off if not in use  for more than 5 minutes.   During the entire active construction period and to the extent feasible, the use  of noise producing signals, including horns, whistles, alarms, and bells will be  for safety warning purposes only. The construction manager will use smart  back‐up alarms, which automatically adjust the alarm level based on the  background noise level or switch off back‐up alarms and replace with human  spotters in compliance with all safety requirements and laws.  f. UTILITIES AND SERVICES MITIGATION MEASURE  Mitigation Measure UTIL‐1: No building permits shall be issued by the City for  the proposed Westport Mixed‐Use Project that would result in exceeding the  permitted peak wet weather flow capacity of 13.8 mgd through the Santa Clara  sanitary sewer system. The project applicant shall demonstrate, to the satisfaction  of the City of Cupertino and Cupertino Sanitary District (CSD), that the proposed  project would not exceed the peak wet weather flow capacity of the Santa Clara  sanitary sewer system by implementing one or more of the following methods:   1. Reduce inflow and infiltration in the CSD system to reduce peak wet weather  flows; or  2. Increase on‐site water reuse, such as increased grey water use, or reduce water  consumption of the fixtures used within the proposed project, or other  methods that are measurable and reduce sewer generation rates to acceptable  levels, to the satisfaction of the CSD.   The proposed project’s estimated wastewater generation shall be calculated using  the generation rates used by the CSD in the Flow Modeling Analysis for the Homestead  Flume Outfall to the City of Santa Clara, prepared by Mark Thomas & Co. Inc., dated  December 6, 2019, unless alternative (i.e., lower) generation rates achieved by the  Resolution No. 20‐105  Page 13    proposed project are substantiated by the project applicant based on evidence to  the satisfaction of the CSD.  If the prior agreement between CSD and the City of Santa Clara that currently  limits the permitted peak wet weather flow capacity of 13.8 mgd through the Santa  Clara sanitary sewer system were to be updated to increase the permitted peak  wet weather flow sufficiently to accommodate, this would also change the impacts  of the project to less than significant. If this were to occur prior to the City’s  approval of building permits, then Mitigation Measure UTIL‐1 would no longer  be required to be implemented.    6. Adopt the Mitigation Monitoring and Reporting Program for the Project, as  amended, attached hereto as “Exhibit EA‐2,” and incorporated herein by reference, which  includes all of the mitigation measures identified in the Final EIR.     PASSED AND ADOPTED at a regular meeting of the City Council of the City of  Cupertino this 18th day of August, 2020, by the following vote:    Vote  Members of the City Council     AYES:  Scharf, Paul, Chao, Sinks, Willey  NOES: None  ABSENT: None  ABSTAIN: None    SIGNED:     ___________________            ________  Steven Scharf, Mayor  City of Cupertino         _________________________              Date  ATTEST:              _________________________________  Kirsten Squarcia, City Clerk        _________________________              Date  8/28/2020 8/28/2020   EXHIBIT EA‐1    CALIFORNIA ENVIRONMENTAL QUALITY ACT FINDINGS FOR   THE WESTPORT MIXED‐USE PROJECT    INTRODUCTION The City of Cupertino (City), as lead agency under the California Environmental Quality  Act (CEQA), Public Resources Code Section 21000 et seq., has prepared the Final  Environmental Impact Report for The Westport Mixed‐Use Project (the “Project”) (State  Clearinghouse No. 2019070377) (the “Final EIR” or “EIR”). The Final EIR is a project‐level  EIR pursuant to Section 15168 of the State CEQA Guidelines.1 The Final EIR consists of  the November 2019 Public Review Draft Project Environmental Impact Report (the “Draft  EIR”); the April 2020 Response to Comments Document; and the May 2020 Response to  Comments on the Final EIR memorandum,2 which provides responses to comments  made at the April 15, 2020 Environmental Review Committee meeting and contains a  typographical correction to the Response to Comments Document.     In determining to approve the Project, which is described in more detail in Section II,  below, the City makes and adopts the following findings of fact and adopts and makes  conditions of project approval the all of the mitigation measures identified in the Final  EIR, all based on substantial evidence in the whole record of this proceeding  (administrative record). Pursuant to Section 15090(a) of the State CEQA Guidelines, the  Final EIR was presented to the City Council, the City Council reviewed and considered  the information contained in the Final EIR prior to making the findings in Sections II  through XII, below, and the City Council determined that the Final EIR reflects the  independent judgment of the City. The conclusions presented in these findings are based  on the Final EIR and other evidence in the administrative record.    PROJECT DESCRIPTION (“Revised Senior Enhanced Project”)   Project Described in EIR. As described in Draft EIR, the project as originally proposed  involved the construction and operation of a mixed‐use project on an 8.1‐acre project site  assigned Assessor’s Parcel Numbers (APNs) 326‐27‐042 and 326‐27‐043. The site is  1 The State CEQA Guidelines are found at California Code of Regulations, Title 14, Section 15000 et seq. 2 PlaceWorks, Response to Comments on the Westport Mixed-Use Project Final Environmental Impact Report (EIR) (May 5, 2020). identified as Priority Housing Element Site A3 (The Oaks Shopping Center) in the City of  Cupertino General Plan (Community Vision 2015‐2040).  The project as originally  proposed included 242 housing units consisting of 88 rowhouse and townhouse units  (attached homes) in 16 buildings, and two mixed‐use (residential and retail buildings).  One of the mixed‐use buildings (Building 1) would have contained 115 market‐rate  condominiums, and the other (Building 2) would have contained 39 BMR senior units.  The project as originally proposed also included 20,000 square feet of ground floor retail  uses, below and at‐grade parking, and associated landscape and hardscape areas.      As explained below, the Final EIR analyzed an additional alternative, the Increased  Senior Housing Alternative,3 which the applicant requested the City to consider to be the  proposed project.  Like the project as originally proposed, the Increased Senior Housing  Alternative would demolish the existing buildings on the site and construct 18 new  buildings; however, the mix of units would change.  While the proposed number and  configuration of the 88 rowhouse and townhouse units would not change, in the Senior  Housing Alternative Building 1 would have 131  senior licensed assisted living units, 27  memory care licensed assisted living residences, and Building 2 would have 48 BMR  senior independent living units. The following aspects of the project as originally  proposed would remain the same:  20,000 square feet of retail space, below and at‐grade  parking, and associated landscape and hardscape areas. Like the project as originally  proposed, the proposed retail component would be located on the ground level of the  two mixed‐use residential buildings; Residential‐Retail Building 1 would have 17,600  square feet of retail space located at the corner of Stevens Creek Boulevard and Mary  Avenue; Residential‐Retail Building 2 would have 2,400 square feet of retail space on the  ground level fronting Stevens Creek Boulevard. The proposed project would include one  access point off of Stevens Creek Boulevard and three access points off of Mary Avenue.  The below‐grade parking would be located under Retail‐Residential Building 1, and  would be accessed from the central access point on Mary Avenue. Off‐site improvements  include the installation of a Class IV separated bikeway and a signal control to be  activated by bicyclists and pedestrians for the westbound right‐turn movement from the  northbound SR‐85 on‐ramp, as well as a bus stop on the section of Stevens Creek  Boulevard west of Mary Avenue and east of the SR‐85 northbound ramp.    Senior Enhanced Alternative.  The EIR analyzed five alternatives, including, the original  project described in Chapter 3 of the Draft EIR as the proposed project (“Original  Project”), the No Project Alternative, No Retail Development Alternative, and Reduced  Retail Development Alternative, which are described in Chapter 5 of the Draft EIR. and   3 Also referred to in the May 12, 2020 Planning Commission agenda documents as the Senior Enhanced Alternative. the Increased Senior Housing Project, which is the proposed Project, and is described in  Chapter 3 of the Response to Comments Document, which the applicant submitted for  consideration by the City in February 2020 as a Senior Enhanced Alternative. This  alternative was evaluated as a feasible alternative in the Responses to Comments volume  of the Final EIR as the Increased Senior Housing Alternative. On April 22, 2020, the  applicant requested that Increased Senior Housing Alternative be considered the  proposed Project.     On May 12, 2020, the Planning Commission recommended certification of the Final EIR  and approval of the Increased Senior Housing Alternative, which is referred to in the May  12, 2020 staff report as the Senior Enhanced Alternative.      Revised Senior Enhanced Project. On June 4, 2020, the applicant submitted and requested  the City to consider revisions to the Increased Senior Housing Alternative (the “Revised  Senior Enhanced Project”), as updated on June 25 and 26, 2020, which include relocating  nine BMR units from Building 1 to an additional top story on Building 2, decreasing the  height of Building 1 by 12.25 feet, moving the nine BMR units from Building 1 to a new  top story on Building 2 and increasing the height of Building 2 by 0.75 feet, altering the  unit mix in Buildings 1 and 2 to provide additional space for terraces on the tops of those  buildings, and changing the unit mix in Buildings 2 to include two‐bedroom units in  addition to studios and one‐bedroom units, increasing the amount of ground level  common open space by 294 square feet, and adding eight parking spaces.      The Revised Senior Enhanced Project is the proposed Project for purposes of these  Findings.    The project objectives for the proposed Project, listed below, remain the same.     Project Objectives The project objectives are as follows:     • Redevelop an existing retail center on Mary Avenue and Stevens Creek  Boulevard with desirable amenities and housing.   • Meet the City’s Regional Housing Needs Allocation (RHNA) for 2014‐2022.   • Enhance the vibrancy of Cupertino’s Heart of the City as a key mixed‐use,  commercial corridor by providing a pedestrian‐friendly community that includes  housing, open space and greenery, and neighborhood retail.   • Provide senior housing in close proximity to the Cupertino Senior Citizen  Center.   • Create a prominent gateway development that incorporates quality architectural  design and materials, open space, and artwork to announce entry into  Cupertino’s Heart of the City.  • Create a mixed‐use development that places residential and commercial uses in  close proximity to each other, and close to transit options.  • Help the City to achieve its affordable housing goals through the inclusion of  senior housing units within a residential and mixed‐use development project.  ENVIRONMENTAL REVIEW PROCESS Environmental Impact Report On July 11, 2019, the City circulated a Notice of Preparation (NOP) of the Draft EIR to the  Office of Planning and Research (OPR) State Clearinghouse and interested agencies and  the public. The NOP was circulated for comment by responsible and trustee agencies and  the public for a total of 30 days, from July 11, 2019 through August 12, 2019, during which  time the City held a public scoping meeting on July 18, 2019. Comments on the NOP were  received by the City and considered during preparation of the Draft EIR.    The Draft EIR was made available for review by the public and interested parties,  agencies, and organizations for a 46‐day comment period starting on November 6, 2019  and ending December 20, 2019. The Draft EIR was distributed to local, regional and State  agencies, and the public. Copies of the Draft EIR in paper or electronic format were  available to the public for purchase or review at Cupertino City Hall. The Draft EIR was  also available for review at the Cupertino Library at 10800 Torre Avenue in the City and  an electronic version of the Draft EIR and all appendices were posted on a website the  City created for the project at www.cupertino.org/westport. The City continues to make  these documents available on this website. The public was also invited to submit written  comments on the Draft EIR to the City of Cupertino Community Development  Department by mail or e‐mail to Gian Martire, Senior Planner at GianM@cupertino.org.    Notice of availability of the Draft EIR was made in several ways. The City sent a letter  announcing the availability of the Draft EIR and inviting attendance at the Draft EIR  comment meeting to all postal addresses within a 3,000‐foot radius of the project site. In  addition, in accordance with CEQA, the City posted the Notice of Availability (NOA) in  the newspaper. The City also sent emails providing notice of the Draft EIR’s availability  to all persons who had indicated an interest in the Project.    The City held an EIR Comment Meeting during the comment period on December 11,  2019. At that meeting, the City solicited comments on the adequacy of the Draft EIR.    The 46‐day comment period on the Draft EIR ended on December 20, 2019 at 5:00 p.m.  Agencies, organizations, and members of the public submitted written comments on the  Draft EIR. The Responses to Comments Document, was issued for public review and sent  to public agencies who had commented on the Draft EIR on April 7, 2020. Chapter 5 of  the Response to Comments Document provides responses to the comments received  during the comment period on the Draft EIR. Additional comments received after the  close of the public comment period that were provided at the Environmental Review  Committee meeting have been addressed in memoranda to the City.     On April 15, 2020, the Environmental Review Committee determined that the EIR was  the appropriate document.     On May 12, 2020, the Planning Commission held a public hearing on the Final EIR and  Senior Enhanced Alternative and took public comments. At this hearing, The Planning  Commission recommended that the City Council certify the Final EIR.    On July 14, 2020, the Planning Commission held a public hearing on the Revised Senior  Enhanced Project and recommended on a 3‐2 vote that the City Council deny the project  in accordance with Resolution No. 6908.    FINDINGS   The findings set forth below (the “Findings”) are made and adopted by the Cupertino  City Council as the City’s findings under CEQA and the State CEQA Guidelines relating  to the Project. The Findings provide the written analysis and conclusions of this City  Council regarding the Project’s environmental impacts, mitigation measures, alternatives  to the Project.    These findings summarize the environmental determinations of the Final EIR with regard  to project impacts before and after mitigation, and do not attempt to repeat the full  analysis of each environmental impact contained in the Final EIR. Instead, these findings  provide a summary description of and basis for each impact conclusion identified in the  Final EIR, describe the applicable mitigation measures identified in the Final EIR, and  state the City’s findings and rationale about the significance of each impact following the  adoption of mitigation measures. A full explanation of these environmental findings and  conclusions can be found in the Final EIR, and these findings hereby incorporate by  reference the discussion and analysis in the Final EIR supporting the Final EIR’s  determinations regarding mitigation measures and the Project’s impacts.     When evaluating cumulative impacts, CEQA allows the use of either a list of past,  present, and probable future projects, including projects outside the control of the lead  agency, or a summary of projections in an adopted planning document. The cumulative  impacts analysis in the Final EIR uses the projections approach and takes into account  growth from the Project within the Cupertino city boundary and Sphere of Influence  (SOI), in combination with impacts from the list of projects reasonably foreseeable  projects in the city, when considered with the effects of the proposed project, may result  in cumulative effects.    In adopting mitigation measures, below, the City intends to adopt each of the mitigation  measures identified in the Final EIR. Accordingly, in the event a mitigation measure  identified in the Final EIR has been inadvertently omitted from these findings, such  mitigation measure is hereby adopted and made a condition of approval of the Project in  the findings below by reference. In addition, in the event the language of a mitigation  measure set forth below fails to accurately reflect the mitigation measure in the Final EIR  due to a clerical error, the language of the mitigation measure as set forth in the Final EIR  shall control unless the language of the mitigation measure has been specifically and  expressly modified by these findings.    Section V, below, provide brief descriptions of the impacts that the Final EIR identified  as less than significant with adopted mitigation. These descriptions also reproduce the  full text of the mitigation measures identified in the Final EIR for each significant  impact.    SIGNIFICANT ADVERSE IMPACTS IDENTIFIED IN THE FINAL EIR THAT ARE  REDUCED TO A LESS‐THAN‐SIGNIFICANT LEVEL BY MITIGATION  MEASURES ADOPTED AND MADE CONDITIONS OF APPROVAL OF  THE PROJECT  The Final EIR identifies the following significant impacts associated with the Project. It is  hereby determined that the impacts addressed by these mitigation measures will be  mitigated to a less than significant level or avoided by adopting and incorporating these  mitigation measures as conditions into the Project. Public Resources Code § 21081(a)(1).  As explained in Section VIII, below, the findings in this Section V are based on the Final  EIR, the discussion and analysis in which is hereby incorporated in full by this reference.     The Final EIR identifies the following significant impacts associated with the Project. It is  hereby determined that the impacts addressed by these mitigation measures will be  mitigated to a less than significant level or avoided by adopting and incorporating these  mitigation measures conditions into the Project. Public Resources Code § 21081(a)(1). As  explained in Section VIII, below, the findings in this Section V are based on the Final EIR,  the discussion and analysis in which is hereby incorporated in full by this reference.     Impact AQ‐2: Uncontrolled fugitive dust (PM10 and PM2.5) could expose the  areas that are downwind of construction sites to air pollution from  construction activities without the implementation of BAAQMD’s best  management practices.  The Final EIR finds that the Project could result in air pollutants traveling downwind  from the Project to off‐site sensitive receptors site due to construction activities. Such  particulate matter without the implementation of fugitive dust control best management  practices would be considered a potentially significant impact.     Implementation of Mitigation Measure AQ‐2 set forth below, which is hereby adopted  made a condition of approval of the Project, would reduce this impact to a less‐than‐ significant level.    Mitigation Measure AQ‐2:  Prior to any grading activities, the applicant shall prepare a Construction Management Plan to  be reviewed and approved by the Director of Public Works/City Engineer. The Construction  Management Plan shall include the Bay Area Air Quality Management District (BAAQMD)  Basic Construction Mitigation Measures listed below to minimize construction‐related emissions.  The project applicant shall require the construction contractor to implement the approved  Construction Management Plan. The BAAQMD Basic Construction Mitigation Measures are:   All exposed surfaces (e.g., parking areas, staging areas, soil piles, graded areas, and unpaved  access roads) shall be watered two times per day.    All haul trucks transporting soil, sand, or other loose material off‐site shall be covered.   All visible mud or dirt track‐out onto adjacent public roads shall be removed using wet power  vacuum street sweepers at least once per day. The use of dry power sweeping is prohibited.   All vehicle speeds on unpaved roads shall be limited to 15 mph.   All roadways, driveways, and sidewalks to be paved shall be completed as soon as possible.  Building pads shall be laid as soon as possible after grading unless seeding or soil binders are  used.   Idling times shall be minimized either by shutting equipment off when not in use or reducing  the maximum idling time to 5 minutes (as required by the California airborne toxics control  measure Title 13, Section 2485 of California Code of Regulations [CCR]). Clear signage shall  be provided for construction workers at all access points.   All construction equipment shall be maintained and properly tuned in accordance with  manufacturer’s specifications. All equipment shall be checked by a certified mechanic and  determined to be running in proper condition prior to operation.   Post a publicly visible sign with the telephone number and person to contact at the lead agency  regarding dust complaints. This person shall respond and take corrective action within 48  hours. The BAAQMD phone number shall also be visible to ensure compliance with applicable  regulations.   Vegetative ground cover shall be planted in disturbed areas as soon as possible and watered  appropriately until vegetation is established.   All exposed surfaces shall be watered at a frequency adequate to maintain minimum soil  moisture of 12 percent. Moisture content can be verified by lab samples or moisture probe.    Impact AQ‐4: Implementation of the Project would cumulatively contribute to  air quality impacts in the San Francisco Bay Area Air Basin.  The Final EIR finds that the project would contribute to air quality impacts in the San  Francisco Bay Area Air Basin when considered in combination with cumulative  development in the region. Without the implementation of construction and operation  best management practices, the Project would be considered to have a potentially  significant impact.    Implementation of the Mitigation Measure AQ‐2 set forth above, which is hereby adopted  and made a condition of approval of the Project, would reduce this impact to a less‐than‐ significant level.     Mitigation Measure AQ‐4:  Implement Mitigation Measure AQ‐2.    Impact BIO‐1: Tree removal and demolition activities during site clearance  could destroy active nests, and/or otherwise interfere with nesting of  birds protected under federal and State law.  The Final EIR finds that some special‐status bird could utilize on‐site trees for nesting.  More common birds protected under Migratory Bird Treaty Act (MBTA) may nest in  trees and other landscaping on the Project site. Given the remote potential for occurrence  of nesting birds at the Project site and possibility that nests could be inadvertently  destroyed, or nests abandoned as a result of construction activities, this would be  considered a potentially significant impact.    Implementation of Mitigation Measure BIO‐1 set forth below, which is hereby adopted  and made a condition of approval of the Project, would avoid or reduce this impact to a  less‐than‐significant level.    Mitigation Measure BIO‐1:    Nests of raptors and other birds shall be protected when in active use, as required by the federal  Migratory Bird Treaty Act and the California Fish and Game Code. The construction contractor  shall indicate the following on all construction plans, if construction activities and any required  tree removal occur during the breeding season (February 1 and August 31). Preconstruction  surveys shall:   Be conducted by a qualified biologist prior to tree removal or grading, demolition, or  construction activities. Note that preconstruction surveys are not required for tree removal  or construction, grading, or demolition activities outside the nesting period.   Be conducted no more than 14 days prior to the start of tree removal or construction.   Be repeated at 14‐day intervals until construction has been initiated in the area after which  surveys can be stopped.   Document locations of active nests containing viable eggs or young birds.     Protective measures for active nests containing viable eggs or young birds shall be implemented  under the direction of the qualified biologist until the nests no longer contain eggs or young birds.  Protective measures shall include:   Establishment of clearly delineated exclusion zones (i.e., demarcated by identifiable fencing,  such as orange construction fencing or equivalent) around each nest location as determined  by the qualified biologist, taking into account the species of birds nesting, their tolerance for  disturbance and proximity to existing development. In general, exclusion zones shall be a  minimum of 300 feet for raptors and 75 feet for passerines and other birds.    Monitoring active nests within an exclusion zone on a weekly basis throughout the nesting  season to identify signs of disturbance and confirm nesting status.    An increase in the radius of an exclusion zone by the qualified biologist if project activities  are determined to be adversely affecting the nesting birds. Exclusion zones may be reduced  by the qualified biologist only in consultation with California Department of Fish and  Wildlife.    The protection measures shall remain in effect until the young have left the nest and are  foraging independently or the nest is no longer active.    Impact BIO‐2: Proposed development would result in removal of trees  protected under City ordinance.  The Final EIR finds that the Project would result in the removal of trees and could  therefore be out of compliance with the City’s Protected Trees Ordinance if those trees  happen to be protected. Given the potential for removal of a protected tree, the Project  would be considered to have a potentially significant impact.    Implementation of Mitigation Measure BIO‐2 set forth below, which is hereby adopted  and made a condition of approval of the Project, would avoid or reduce this impact to a  less‐than‐significant level.    Mitigation Measure BIO‐2:    The proposed project shall comply with the City of Cupertino’s Protected Trees Ordinance  (Cupertino Municipal Code Section 14.18). A tree removal permit shall be obtained for the removal  of any “protected tree,” and replacement plantings shall be provided as approved by the City. If  permitted, an appropriate in‐lieu tree replacement fee may be paid to the City of Cupertino’s Tree  Fund as compensation for “protected trees” removed by the proposed project, where sufficient land  area is not available on‐site for adequate replacement and when approved by the City.  In addition, a Tree Protection and Replacement Program (Program) shall be developed by a  Certified Arborist prior to project approval and implemented during project construction to  provide for adequate protection and replacement of “protected trees,” as defined by the City’s  Municipal Code. The Program shall include the following provisions:    Adequate measures shall be defined to protect all trees to be preserved. These measures should  include the establishment of a tree protection zone (TPZ) around each tree to be preserved,  in which no disturbance is permitted. For design purposes, the TPZ shall be located at the  dripline of the tree or 10 feet, whichever is greater. If necessary, the TPZ for construction‐ tolerant species (i.e., coast live oaks) may be reduced to 7 feet.    Temporary construction fencing shall be installed at the perimeter of TPZs prior to  demolition, grubbing, or grading. Fences shall be 6‐foot chain link or equivalent, as approved  by the City of Cupertino. Fences shall remain until all construction is completed. Fences  shall not be relocated or removed without permission from the consulting arborist.   No grading, excavation, or storage of materials shall be permitted within TPZs.  Construction trailers, traffic, and storage areas shall remain outside fenced areas at all times.  No excess soil, chemicals, debris, equipment, or other materials shall be dumped or stored  within he TPZ.   Underground services including utilities, sub‐drains, water  or sewer shall be routed around  the TPZ. Where encroachment cannot be avoided, special construction techniques such as  hand digging or tunneling under roots shall be employed where necessary to minimize root  injury. Irrigation systems must be designed so that no trenching will occur within the TPZ.    Construction activities associated with structures and underground features to be removed  within the TPZ shall use the smallest equipment and operate from outside the TPZ. The  consulting arborist shall be on‐site during all operations within the TPZ to monitor  demolition activity.   All grading, improvement plans, and construction plans shall clearly indicate trees proposed  to be removed, altered, or otherwise affected by development construction. The tree  information on grading and development plans should indicate the number, size, species,  assigned tree number, and location of the dripline of all trees that are to be retained/preserved.  All plans shall also include tree preservation guidelines prepared by the consulting arborist.    The demolition contractor shall meet with the consulting arborist before beginning work to  discuss work procedures and tree protection. Prior to beginning work, the contractor(s)  working in the vicinity of trees to be preserved shall be required to meet with the consulting  arborist at the site to review all work procedures, access routes, storage areas, and tree  protection measures.    All contractors shall conduct operations in a manner that will prevent damage to trees to be  preserved. Any grading, construction, demolition or other work that is expected to encounter  tree roots shall be monitored by the consulting arborist. If injury should occur to any tree  during construction, it should be evaluated as soon as possible by the consulting arborist so  that appropriate treatments can be applied.    Any plan changes affecting trees shall be reviewed by the consulting arborist with regard to  tree impacts. These include, but are not limited to, site improvement plans, utility and  drainage plans, grading plans, landscape and irrigation plans, and demolition plans.    Trees to be preserved may require pruning to provide construction clearance. All pruning  shall be completed by a State of California Licensed Tree Contractor (C61/D49). All pruning  shall be done by Certified Arborist or Certified Tree Worker in accordance with the 2002 Best  Management Practices for Pruning published by the International Society of Arboriculture,  and adhere to the most recent editions of the American National Standard for Tree Care  Operations (Section Z133.1) and Pruning (Section A300).    Any root pruning required for construction purposes shall receive the prior approval of and  be supervised by the consulting arborist.    Any demolition or excavation, such as grading, pad preparation, excavation, and trenching,  within the dripline or other work that is expected to encounter tree roots should be approved  and monitored by the consulting arborist. Any root pruning required for construction   purposes shall receive prior approval of, and by supervised by, the consulting arborist. Roots  shall be cut by manually digging a trench and cutting exposed roots with a sharp saw.    Tree(s) to be removed that have branches extending into the canopy of tree(s) to remain must  be removed by a qualified arborist and not by construction contractors. The qualified arborist  shall remove the tree in a manner that causes no damage to the tree(s) and understory to  remain. Tree stumps shall be ground 12 inches below ground surface.   All tree work shall comply with the Migratory Bird Treaty Act as well as California Fish and  Game Code Sections 3503 through 3513 to not disturb nesting birds. To the extent feasible,  tree pruning, and removal shall be scheduled outside of the breeding season. Breeding bird  surveys shall be conducted prior to tree work. Qualified biologists shall be involved in  establishing work buffers for active nests. (see Mitigation Measure BIO‐1)   The vertical and horizontal locations of all the trees identified for preservation shall be  established and plotted on all plans. These plans shall be forwards to the consulting arborist  for review and comment.    Foundations, footings, and pavements on expansive soils near trees shall be designed to  withstand differential displacement to protect the soil surrounding the tree roots.    Any liming within 50 feet of any tree shall be prohibited, as lime is toxic to tree roots. Any  herbicides placed under paving materials shall be safe for use under trees and labeled for that  use.    Brush from pruning and trees removal operations shall be chipped and spread beneath the  trees within the TPZ. Mulch shall be between 2 inches and 4 inches in depth and kept at a  minimum of 3 feet from the base of the trees.    All recommendations for tree preservation made by the applicant’s consulting arborist shall  be followed.    Impact BIO‐3: The proposed Project, in combination with past, present, and  reasonably foreseeable projects, would result in significant cumulative  impacts with respect to biological resources.  The Final EIR finds that the Project could contribute to biological impacts when  considered in combination with cumulative development in the region. Without the  implementation of preservation best management practices, the Project would be  considered to have a potentially significant impact.    With implementation of Mitigation Measures BIO‐1 and BIO‐2, set forth and  incorporated above, the Project would not make a cumulatively considerable  contribution to this cumulative impact, and the impact would be less than significant.    Mitigation Measure BIO‐3:  Implement Mitigation Measure BIO‐1 and BIO‐2.  Impact CULT‐1: Construction of the proposed project would have the potential  to cause a significant impact to an unknown archaeological resource  pursuant to CEQA Guidelines Section 15064.5.  The Final EIR finds that the Project would have the potential to unearth a previously  unrecorded archaeological resource. In the event that an unknown archaeological  resource is unearthed, the handling of the archaeological resource could result in a loss  of cultural significance, which would be considered a potentially significant impact.    Implementation of Mitigation Measure CULT‐1 set forth below, which is hereby adopted  and made a condition of approval of the Project, would avoid or reduce this impact to a  less‐than‐significant level.  Mitigation Measure CULT‐1:    If any prehistoric or historic subsurface cultural resources are discovered during ground‐ disturbing (including grading, demolition and/or construction) activities:    All work within 50 feet of the resources shall be halted, the City shall be notified, and a  qualified archaeologist shall be consulted. The contractor shall cooperate in the recovery of  the materials. Work may proceed on other parts of the project site while mitigation for tribal  cultural resources, historical resources or unique archaeological resources is being carried  out.   The qualified archaeologist shall prepare a report for the evaluation of the resource to the  California Register of Historical Places  and the City Building Department. The report shall  also include appropriate recommendations regarding the significance of the find and  appropriate mitigations as follows:   If the resource is a non‐tribal resource, the archaeologist shall assess the significance of the  find according to CEQA Guidelines Section 15064.5.   If the resource is a tribal resource – whether historic or prehistoric – the consulting  archaeologist shall consult with the appropriate tribe(s) to evaluate the significance of the  resource and to recommend appropriate and feasible avoidance, testing, preservation or  mitigation measures, in light of factors such as the significance of the find, proposed project  design, costs, and other considerations. If avoidance is infeasible, other appropriate measures  (e.g., data recovery) may be implemented.    All significant non‐tribal cultural materials recovered shall be, as necessary, and at the  discretion of the consulting archaeologist, subject to scientific analysis, professional museum  curation, and documentation according to current professional standards.    Impact CULT‐3: Construction of the proposed project would have the potential  to cause a significant impact to an unknown tribal cultural resource as  defined in Public Resources Code 21074.  The Final EIR finds that the Project would have the potential to unearth a previously  unrecorded tribal cultural resource. In the event that an unknown tribal cultural resource  is unearthed, the handling of the resource could result in a loss of cultural significance,  which would be considered a potentially significant impact.    Implementation of Mitigation Measure CULT‐1 set forth above, which is hereby adopted  and made a condition of approval of the Project, would avoid or reduce this impact to a  less‐than‐significant level.    Mitigation Measure CULT‐2:  Implement Mitigation Measure CULT‐1.  Impact CULT‐1: The proposed Project, in combination with past, present, and  reasonably foreseeable projects, would result in cumulative impacts  with respect to cultural resources.  The Final EIR finds that the Project would contribute to cultural resource impacts when  considered in combination with cumulative development in the region. Without the  implementation of construction best management practices, the Project would be  considered to have a potentially significant impact.  Implementation of Mitigation Measure CULT‐1 set forth above, which is hereby adopted  and made a condition of approval of the Project, would avoid or reduce this impact to a  less‐than‐significant level.  Mitigation Measure CULT‐4:  Implement Mitigation Measure CULT‐1.    Impact GEO‐1: Construction of the proposed project would have the potential  to directly or indirectly affect an unknown unique paleontological  resource.  The Final EIR finds that the Project would have the potential to unearth a previously  unrecorded paleontological resource. In the event that an unknown paleontological  resource is unearthed, the handling of the paleontological resource could result in a loss  of the resource’s significance, which would be considered a potentially significant impact.  Implementation of Mitigation Measure GEO‐1 set forth below, which is hereby adopted  and made a condition of approval of the Project, would avoid or reduce this impact to a  less‐than‐significant level.  Mitigation Measure GEO‐1:   The construction contractor shall incorporate the following in all grading, demolition, and  construction plans:   In the event that fossils or fossil‐bearing deposits are discovered during grading, demolition,  or building, excavations within 50 feet of the find shall be temporarily halted or diverted.   The contractor shall notify the City of Cupertino Building Department and a City‐approved  qualified paleontologist to examine the discovery.   The paleontologist shall document the discovery as needed, in accordance with Society of  Vertebrate Paleontology standards (Society of Vertebrate Paleontology 1995), evaluate the  potential resource, and assess the significance of the finding under the criteria set forth in  CEQA Guidelines Section 15064.5.   The paleontologist shall notify the appropriate agencies to determine procedures that would  be followed before construction is allowed to resume at the location of the find.   If the project applicant determines that avoidance is not feasible, the paleontologist shall  prepare an excavation plan for mitigating the effect of the proposed project based on the  qualities that make the resource important. The excavation plan shall be submitted to the  City for review and approval prior to implementation.    Impact GEO‐2: The proposed Project, in combination with past, present, and  reasonably foreseeable projects, would result in less than significant  cumulative impacts with respect to geology and soils.  The Final EIR finds that the Project would contribute to impacts to paleontological  resources when considered in combination with cumulative development in the region.  Without the implementation of construction best management practices, the Project  would be considered to have a potentially significant impact.  Implementation Measure GEO‐1, set forth above, which is hereby adopted and made a  condition of approval of the Project, would avoid or reduce this impact to a less‐than‐ significant level.  Mitigation Measure GEO‐2:   Implement Mitigation Measure GEO‐1.  Impact NOISE‐1: The proposed Project could generate a substantial temporary  increase in ambient noise levels in the vicinity of the proposed project  during the construction phase that could exceed the standards  established in the local noise ordinance.  The Final EIR finds that the Project could result in ambient noise levels to off‐site sensitive  receptors due to construction activities. Such an increase in ambient noise levels without  the implementation of best management practices would be considered a potentially  significant impact.   Implementation of Mitigation Measure NOISE‐1 set forth below, which is hereby adopted  and made a condition of approval of the Project, would avoid or reduce this impact to a  less‐than‐significant level.  Mitigation Measure NOISE‐1:   Prior to Grading Permit issuance or the start of demolition activities, the project applicant shall  demonstrate, to the satisfaction of the City of Cupertino Public Works Director and/or Community  Development Director, that the proposed project complies with the following:    Pursuant to Cupertino Municipal Code (CMC) Section 10.48.053 the construction activities  shall be limited to daytime hours as defined in CMC Section 10.48.010 (i.e., daytime hours  are from 7:00 a.m. to 8:00 p.m. on weekdays).   At least 90 days prior to the start of construction activities, all offsite businesses and  residents within 300 feet of the project site shall be notified of the planned construction  activities. The notification shall include a brief description of the proposed project, the  activities that would occur, the hours when construction would occur, and the construction  period’s overall duration. The notification should include the telephone numbers of the City’s  and contractor’s authorized representatives that are assigned to respond in the event of a  noise or vibration complaint.    At least 10 days prior to the start of construction activities, a sign shall be posted at the  entrance(s) to the job site, clearly visible to the public, which includes permitted construction  days and hours, as well as the telephone numbers of the City’s and contractor’s authorized  representatives that are assigned to respond in the event of a noise or vibration complaint. If  the authorized contractor’s representative receives a complaint, he/she shall investigate, take  appropriate corrective action, and report the action to the City.   During the entire active construction period, equipment and trucks used for project  construction will utilize the best available noise control techniques (e.g., improved mufflers,   equipment re‐design, use of intake silencers, ducts, engine enclosures, and acoustically  attenuating shields or shrouds), wherever feasible.   During the entire active construction period, stationary noise sources shall be located as far  from sensitive receptors as possible, and they shall be muffled and enclosed within temporary  sheds, or insulation barriers or other measures shall be incorporated to the extent feasible.   Haul routes shall be selected to avoid the greatest amount of sensitive use areas.   Signs will be posted at the job site entrance(s), within the on‐site construction zones, and  along queueing lanes (if any) to reinforce the prohibition of unnecessary engine idling. All  other equipment will be turned off if not in use for more than 5 minutes.   During the entire active construction period and to the extent feasible, the use of noise  producing signals, including horns, whistles, alarms, and bells will be for safety warning  purposes only. The construction manager will use smart back‐up alarms, which  automatically adjust the alarm level based on the background noise level or switch off back‐ up alarms and replace with human spotters in compliance with all safety requirements and  laws.  Impact NOISE‐3: The proposed project, in combination with past, present, and  reasonably foreseeable projects, would not result in significant  cumulative impacts with respect to noise.  The Final EIR finds that the Project would contribute to noise impacts when considered  in combination with cumulative development in the region. Without the implementation  of construction noise level best management practices, the Project would be considered  to have a potentially significant impact.   Implementation of Mitigation Measure NOISE‐1 set forth above, which is hereby adopted  and made a condition of approval of the Project, would avoid or reduce this impact to a  less‐than‐significant level.  Mitigation Measure NOISE‐3:   Implement Mitigation Measure NOISE‐1.  Impact UTIL‐1: Implementation of the proposed project may result in a  determination by the wastewater treatment provider, which serves or  may serve the proposed project, that it does not have adequate capacity  to serve the project’s projected demand in addition to the provider’s  existing commitments.  Buildout of the Project would have a significant impact if future projected demand  exceeds wastewater service capacity of the Santa Clara sanitary sewer system. Without  the implementation of best management practices, the Project would be considered to  have a potentially significant impact.    Implementation of Mitigation Measure UTIL‐1 set forth below, which is hereby adopted  and made a condition of approval of the Project, would avoid or reduce this impact to a  less‐than‐significant level.    Mitigation Measure UTIL‐1:    No building permits shall be issued by the City for the proposed Westport Mixed-Use Project that would result in exceeding the permitted peak wet weather flow capacity of 13.8 mgd through the Santa Clara sanitary sewer system. The project applicant shall demonstrate, to the satisfaction of the City of Cupertino and Cupertino Sanitary District (CSD), that the proposed project would not exceed the peak wet weather flow capacity of the Santa Clara sanitary sewer system by implementing one or more of the following methods: 1) Reduce inflow and infiltration in the CSD system to reduce peak wet weather flows; or 2) Increase on-site water reuse, such as increased grey water use, or reduce water consumption of the fixtures used within the proposed project, or other methods that are measurable and reduce sewer generation rates to acceptable levels, to the satisfaction of the CSD. The proposed project’s estimated wastewater generation shall be calculated using the generation rates used by the CSD in the Flow Modeling Analysis for the Homestead Flume Outfall to the City of Santa Clara, prepared by Mark Thomas & Co. Inc., dated December 6, 2019, unless alternative (i.e., lower) generation rates achieved by the proposed project are substantiated by the project applicant based on evidence to the satisfaction of the CSD. To calculate the peak wet weather flow for a 10-year storm event, the average daily flow rate shall be multiplied by a factor of 2.95 as required by CSD pursuant to their December 2019 flow modeling analysis. If the prior agreement between CSD and the City of Santa Clara that currently limits the permitted peak wet weather flow capacity of 13.8 mgd through the Santa Clara sanitary sewer system were to be updated to increase the permitted peak wet weather flow sufficiently to accommodate, this would also change the impacts of the project to less than significant. If this were to occur prior to the City’s approval of building permits, then Mitigation Measure UTIL-1 would no longer be required to be implemented.   Impact UTIL‐7: The proposed project, in combination with past, present, and  reasonably foreseeable projects, would not result in significant  cumulative impacts with respect to wastewater treatment.  The Final EIR finds that the Project would contribute to impacts to wastewater treatment  facilities when considered in combination with cumulative development in the region.  Without the implementation of sanitary wastewater best management practices, the  Project would be considered to have a potentially significant impact.  With implementation of Mitigation Measure UTIL‐1, set forth and incorporated above,  cumulative development combined with the Project would not exceed wastewater  treatment requirements. Therefore, the Project would not make a cumulatively  considerable contribution to this cumulative impact, and the impact would be less than  significant.    Mitigation Measure UTIL‐7:    Implement Mitigation Measure UTIL‐1.    GROWTH INDUCING IMPACTS   An EIR is required to discuss growth inducing impacts, which consist of the ways in  which the project could foster economic or population growth, or the construction of  additional housing, either directly or indirectly, in the surrounding environment. State  CEQA Guidelines § 15126.2(d); Public Resources Code § 21100(b)(5). Direct growth  inducement would result, for example, if a project involves the construction of substantial  new housing that would support increased population in a community or establishes  substantial new permanent employment opportunities. This additional population  could, in turn, increase demands for public utilities, public services, roads, and other  infrastructure. Indirect growth inducement would result if a project stimulates economic  activity that requires physical development or removes an obstacle to growth and  development (e.g., increasing infrastructure capacity that would enable new or  additional development). It must not be assumed that growth in any area is necessarily  beneficial, detrimental, or of little significance to the environment. State CEQA  Guidelines § 15126.2(d). Section 6.3 of the Draft EIR analyzes the growth inducing  impacts of the Project. As explained in Section VIII, below, the findings in this Section VI  are based on the Final EIR, the discussion and analysis in which is hereby incorporated  in full by this reference.    Implementation of the Project would directly induce population, employment and  economic growth by redeveloping the Oaks Shopping Center site. The project would  demolish the existing buildings on the site and construct 18 new buildings, that would  have 294 residential units and 20,000 square feet of retail space, as well as below and at‐ grade parking, and associated landscape and hardscape areas..    Development on the site would consist of infill, mixed‐use redevelopment on an  underutilized site that currently contains a one‐story shopping center and surface  parking. However, because the infrastructure needed to serve the proposed project is in  place, and new growth would be required to comply with the City’s General Plan, zoning  regulations, and standards for public services and utilities; secondary or indirect effects  associated with this growth do not represent a new significant environmental impact  which has not already been addressed in the individual resource chapters of this EIR.    ALTERNATIVES   The Final EIR analyzed five alternatives, examining the environmental impacts and  feasibility of each alternative, as well as the ability of the alternatives to meet project  objectives. The project objectives as presented in Chapter 3 (Project Description) and  Chapter 5 (Alternatives to the Proposed Project) of the Draft EIR are listed above in  Section II.A of these Findings; the potentially significant environmental effects of the  Project, including feasible mitigation measures identified to avoid these impacts, are  analyzed in Chapter 4 (Environmental Evaluation) of the Draft EIR; and the alternatives  are described in detail in Chapter 5 (Alternatives to the Proposed Project) of the Draft EIR  and Chapter 3 (Revisions to the Draft EIR) of the Response to Comments Document).     All of the alternative projects except for the No Project Alternative would provide a Bike  Path on the project site, public access easements on the northwest and southwest corners  of the project site to accommodate the bridge over SR‐85 connecting Mary Avenue to  Alhambra Avenue, and off‐site improvements including the installation of a Class IV  separated bikeway and a signal control to be activated by bicyclists and pedestrians for  the westbound right‐turn movement northbound SR‐85 on‐ ramp consistent with the  2016 Bicycle Transportation Plan, as well as a bus stop on the section of Stevens Creek  Boulevard west of Mary Avenue and east of the SR‐85 northbound ramp. Each alternative  would include one access point off of Stevens Creek Boulevard and three additional  access points off of Mary Avenue. Each alternative would demolish the existing buildings  and would retain some existing trees and plant approximately 400 additional trees. The  maximum heights of six stories tall (70 feet at the roofline) for Residential‐Retail Building  1 and five stories tall (55 feet at the roofline) for Residential‐Retail Building 2 would be  the same in each alternative.     Brief summaries of the alternatives are provided below. A brief discussion of the  Environmentally Superior Alternative follows the summaries of the alternatives. As  explained in Section VIII, below, the findings in this Section VI are based on the Final EIR,  the discussion and analysis in which is hereby incorporated in full by this reference.    The Original Project Alternative  The Original Project Alternative would construct 18 new buildings, that would have 242  residential units and 20,000 square feet of retail space, as well as below and at‐grade  parking, and associated landscape and hardscape areas. This alternative would be  developed with the 242 residential units, consisting of three rowhouse buildings (19  units), 13 townhouse buildings (69 units), Residential‐Retail Building 1 (115 units),  Residential‐Retail Building 2 (39 BMR senior housing units). This alternative has fewer  market‐rate units (203 units compared to 219 units), fewer senior units (39 units  compared to 179 units, plus 27 memory care licensed assisted living residences), and  fewer BMR units (39 compared to 48) than the proposed Project (Revised Senior  Enhanced Project).    This alternative would include 17,600 square feet of retail space in Residential‐Retail  Building 1 and 2,400 square feet of retail space on would have. Residential‐Retail Building  2. The below‐grade parking would be located under Retail‐Residential Building 1 and  accessed from the central access point on Mary Avenue.     The Original Project Alternative would meet all of the project objectives, including  redeveloping an existing retail and office complex with desirable amenities and housing;  helping the City meet the RHNA allocation for 2014‐2022; enhancing the vibrancy of  Cupertino’s Heart of the City as a key mixed‐use corridor by providing a pedestrian‐ friendly community that includes housing, open space and greenery, and neighborhood  retail; providing senior housing in close proximity to the Cupertino Senior Citizen Center;  creating a prominent gateway development that incorporates quality architectural design  and materials, open space, and artwork to announce entry into Cupertino’s Heart of the  City; creating a mixed‐use development that places residential and commercial uses in  close proximity to each other, and close to transit options; and helping the City to achieve  its affordable housing goals through the inclusion of senior housing units within a  residential and mixed‐use development project.     The Original Project Alternative would include fewer market‐rate units (203 units  compared to 219 units), fewer senior units (39 units compared to 179 units, plus 27  memory care licensed assisted living residences), and fewer BMR units (39 units  compared to 48 units) than the proposed Project (Revised Senior Enhanced Project).  Therefore, while the Original Project Alternative would meet all of the project objectives,  it would not provide as many senior housing units in close proximity to the Cupertino  Senior Center as the proposed Project (Revised Senior Enhanced Project).     For the foregoing reasons, the Original Project Alternative is hereby rejected as infeasible.    The No Project Alternative  CEQA requires evaluation of the “no project” alternative. State CEQA Guidelines §  15126.6(e). Consistent with State CEQA Guidelines section 15126.6(e)(3)(A), the No  Project Alternative assumes the proposed project would not be constructed, and the  project site would remain in its current condition. Thus, the proposed mixed‐use project  would not occur.     The No Project Alternative would not achieve any of the project objectives (see Section  II.A above for a list of objectives).     For the foregoing reasons, the No Project Alternative is hereby rejected as infeasible.      No Retail Development Alternative  The No Retail Development Alternative would not include any neighborhood‐serving  retail in Residential‐Retail Building 1 and Residential‐Retail Building 2. The subterranean  parking level would not be constructed. Rather, parking would be located on the ground  floor because there would be no retail component in Residential Building 1. This  alternative would be developed with the 242 residential units, consisting of three  rowhouse buildings (19 units), 13 townhouse buildings (69 units), Residential‐Retail  Building 1 (115 units), Residential‐Retail Building 2 (39 senior housing units). This  alternative has fewer market‐rate units (203 units compared to 219 units), fewer senior  units (39 units compared to 179 units plus 27 memory care licensed assisted living  residences) than the proposed Project (Revised Senior Enhanced Project).     The No Retail Development Alternative would meet most of the project objectives,  including redeveloping an existing site with housing, helping the City to meet RHNA  allocations for 2014‐2022, providing senior housing in close proximity to the Cupertino  Senior Center, creating a prominent gateway development at the entry to Cupertino’s  Heart of the City, and helping the City to achieve its affordable housing goals through  the inclusion of senior housing units.     The No Retail Development Alternative fails to meet project objectives associated with a  mixed‐use development. This alternative would not redevelop the project site with  desirable amenities in proximity to housing, enhance the vibrancy of Cupertino’s Heart  of the City as a key mixed‐use corridor by providing a pedestrian‐friendly community  that includes neighborhood retail, create a mixed‐use development that places residential  and commercial uses in close proximity to each other and transit options, or place  affordable senior housing in a mixed‐use development project. In addition, No Retail  Development Alternative would not provide as many market rate units (39 units  compared to 179 units plus 27 memory care licensed assisted living residences) or senior  units (39 units compared to 179 units) on the project site as the proposed Project (Revised  Senior Enhanced Project).     For the foregoing reasons, No Retail Development Alternative is hereby rejected as  infeasible.    Reduced Retail Development Alternative   The Reduced Retail Development Alternative would provide 50 percent less retail. No  subterranean parking would be constructed, because the reduced parking needs could  be accommodated on the first floor. This alternative would be developed with the 242  residential units, consisting of three rowhouse buildings (19 units), 13 townhouse  buildings (69 units), Residential‐Retail Building 1 (115 units), Residential‐Retail Building  2 (39 senior housing units). This alternative has fewer market‐rate units (203 units  compared to 219 units) and fewer senior units (39 units compared to 179 units plus 27  memory care licensed assisted living residences) than the proposed Project (Revised  Senior Enhanced Project).     Even though this alternative includes a 50 percent reduction in retail space, this  alternative would: redevelop an existing retail and office complex with desirable  amenities and housing; help the City meet the RHNA allocation for 2014‐2022; enhance  the vibrancy of Cupertino’s Heart of the City as a key mixed‐use corridor by providing a  pedestrian‐friendly community that includes housing, open space and greenery, and  neighborhood retail; provide senior housing in close proximity to the Cupertino Senior  Citizen Center; create a prominent gateway development that incorporates quality  architectural design and materials, open space, and artwork to announce entry into  Cupertino’s Heart of the City; create a mixed‐use development that places residential and  commercial uses in close proximity to each other, and close to transit options; and help  the City to achieve its affordable housing goals through the inclusion of senior housing  units within a residential and mixed‐use development project.     The Reduced Retail Development Alternative would meet all of the proposed project  objectives; however, it would not provide as many market rate units (203 units compared  to 219 units) or senior units on the project site as the proposed Project (Revised Senior  Enhanced Project) (39 units compared to 179 units plus 27 memory care licensed assisted  living residences).     For the foregoing reasons, Reduced Retail Alternative is hereby rejected as infeasible.    Environmentally Superior Alternative    In addition to the discussion and comparison of impacts of the proposed Project (Revised  Senior Enhanced Project) and the five Alternatives listed above, Section 15126.6(e)(2) of  the State CEQA Guidelines requires that an “environmentally superior” alternative be  selected and the reasons for such a selection be disclosed. The environmentally superior  alternative is the alternative that would be expected to create the least significant  environmental effects. Identification of the environmentally superior alternative is an  informational procedure and the alternative selected may not be the alternative that best  meets the goals or needs of Cupertino.     In the Final EIR, the alternatives to the proposed project are compared to the Original  Project. The impacts of the proposed Project ([NAME OF MRV OF PROJECT] would be  the same as the Increased Senior Housing Alternative because the revisions to the  Increased Housing Alternative, described above in the Project Description, do not involve  changes in the proposed Project’s (Revised Senior Enhanced Project) physical effects on  the environment.  As shown in Table 5‐1, Comparison of Impacts from Project  Alternatives in Chapter 3, Revisions to the Proposed Project, of the Response to Comment  Document, the Reduced Retail Development Alternative would not result in any impacts  that are greater than the Original Project, and would reduce impacts related to cultural  resources, geology and soils, and utilities and services systems compared to the Original  Project because no excavation for the subterranean parking would be required. When  considering the new proposed Project (Revised Senior Enhanced Project), , this  conclusion would be the same because the proposed Project, like the Original Project and  the Increased Senior Housing Alternative, would include the subterranean parking  component.     As described in Chapter 3, Revisions to the Draft EIR, when compared to the Original  Project, the proposed Project (Revised Senior Enhanced Project), which is substantially  physically similar to the  Increased Senior Housing, would have less vehicle miles  traveled (VMT) (2,663,868 total annual VMT compared to 2,352,587 total annual VMT –  or ‐ 7,298 total daily VMT compared to 6,445 total daily VMT) and would subsequently  result in fewer air quality, greenhouse gas (GHG), and noise emissions from automobiles,  which are the greatest sources of emissions. Water demand and wastewater generation,  and subsequent GHG emissions from these sources, would be greater under the proposed  Project (Revised Senior Enhanced Project) when compared to the Original Project because  senior housing (179 units compared to 39 units) creates a greater demand for water and  generates more wastewater than non‐senior housing.     All impacts under any of the alternatives would be less than significant or less than  significant with implementation of the mitigation measures identified in the Final EIR.  This is because the recommended mitigation measures would apply to all of the  alternatives. None of the alternatives would exceed any thresholds of significance in any  environmental category.     For the foregoing reasons, the Reduced Retail Development Alternative is considered the  environmentally superior alternative when compared to the proposed Project (Revised  Senior Enhanced Project). INCORPORATION BY REFERENCE  These findings incorporate the text of the Final EIR for the Project (Revised Senior  Enhanced Project_, the Mitigation Monitoring and Reporting Program, City staff reports  relating to the Project and other documents relating to public hearings on the Project, by  reference, in their entirety. Without limitation, this incorporation is intended to elaborate  on the scope and nature of mitigation measures, project and cumulative impacts, the basis  for determining the significance of impacts, the comparison of the alternatives to the  Project, the determination of the environmentally superior alternative, and the reasons  for approving the Project.    RECORD OF PROCEEDINGS   Various documents and other materials related to the Project constitute the record of  proceedings upon which the City bases its findings and decisions contained herein. Those  documents and materials are located in the offices of the custodian for the documents  and materials, which is the City of Cupertino Community Development Department,  Cupertino City Hall, 10300 Torre Avenue, Cupertino, CA 95014‐3202.     NO RECIRCULATION REQUIRED  State CEQA Guidelines Section 15088.5 requires a lead agency to recirculate an EIR for  further review and comment when “significant new information” is added to the EIR  after public notice is given of the availability of the Draft EIR but before certification. No  significant new information was added to the Draft EIR as a result of the public comment  process. The Final EIR responds to comments, and clarifies, amplifies and makes  insignificant modifications to the Draft EIR. The Final EIR does not identify any new  significant effects on the environment or a substantial increase in the severity of an  environmental impact.     The proposed Project (Revised Senior Enhanced Project) consists of the same overall  developed area that was analyzed in the EIR for Original Project and Increased Senior  Housing Alternative, and would have the same number of residential units as the  Increased Senior Housing Alternative. Accordingly, all portions of the proposed Project  (Revised Senior Enhanced Project) were analyzed in the EIR. There are no new significant  effects on the environment or a substantial increase in the severity of an environmental  impact associated with proposed Project (Revised Senior Enhanced Project) that is the  subject of these Findings.    For the foregoing reasons, recirculation of the Final EIR is not required.    SUMMARY  Based on the foregoing Findings and the information contained in the record, the City  determines that all significant effects on the environment due to the approval of the  Project have been eliminated or substantially lessened where feasible.  Exhibit EA‐2  Mitigation Monitoring and Reporting Program Westport Mixed‐Use Project   21267 Stevens Creek Boulevard  APN: 326‐27‐042, ‐043 June 2020                  All exposed surfaces (e.g., parking areas, staging areas, soil piles, graded areas, and unpaved access roads) shall be watered two times per day.   All haul trucks transporting soil, sand, or other loose material off‐site shall be covered.  All visible mud or dirt track‐out onto adjacent public roads shall be removed using wet power vacuum street sweepers at least once per day. The use of dry power sweeping is prohibited.  All vehicle speeds on unpaved roads shall be limited to 15 mph.  All roadways, driveways, and sidewalks to be paved shall be completed as soon as possible. Building pads shall be laid as soon as possible after grading unless seeding or soil binders are used.  Idling times shall be minimized either by shutting equipment off when not in use or reducing the maximum idling time to 5 minutes (as required by the California airborne toxics control measure Title 13, Section 2485 of California Code of Regulations [CCR]). Clear signage shall be provided for construction workers at all access points.  All construction equipment shall be maintained and properly tuned in accordance with manufacturer’s specifications. All equipment shall be checked by a certified mechanic and determined to be running in proper condition prior to operation.  Post a publicly visible sign with the telephone number and person to contact at the lead agency regarding dust complaints. This person shall respond and take corrective action within 48 hours. The BAAQMD phone number shall also be visible to ensure compliance with applicable regulations. Project Applicant/Construction Contractor Prior to Issuance of Building Permits Authorizing Grading or Other Construction Activities City of Cupertino Public Works Department Review Construction Plans and Specifications/ Conduct Site Inspections During Scheduled Construction Site Inspections            Vegetative ground cover shall be planted in disturbed areas as soon as possible and watered appropriately until vegetation is established.  All exposed surfaces shall be watered at a frequency adequate to maintain minimum soil moisture of 12 percent. Moisture content can be verified by lab samples or moisture probe. Mitigation Measure AQ‐4: Implement Mitigation Measure AQ‐2.  Project Applicant/Construction Contractor Prior to Issuance of Building Permits Authorizing Grading or Other Construction Activities City of Cupertino Public Works Department Review Construction Plans and Specifications/ Conduct Site Inspections During Scheduled Construction Site Inspections BIOLOGICAL RESOURCES      Mitigation Measure BIO‐1: Nests of raptors and other birds shall be protected when in active use, as required by the federal Migratory Bird Treaty Act and the California Fish and Game Code. The construction contractor shall indicate the following on all construction plans, if construction activities and any required tree removal occur during the breeding season (February 1 and August 31). Preconstruction surveys shall:  Be conducted by a qualified biologist prior to tree removal or grading, demolition, or construction activities. Note that preconstruction surveys are not required for tree removal or construction, grading, or demolition activities outside the nesting period.  Be conducted no more than 14 days prior to the start of tree removal or construction.  Be repeated at 14‐day intervals until construction has been initiated in the area after which surveys can be stopped.  Document locations of active nests containing viable eggs or young birds.  Protective measures for active nests containing viable eggs or young birds shall be implemented under the direction of the qualified biologist Project Applicant Prior to Issuance of Building Permits Authorizing Grading or Other Construction Activities Qualifying Biologist  Preconstruction Survey Once for Survey; Ongoing if nesting birds identified and until they have left the nest           until the nests no longer contain eggs or young birds. Protective measures shall include:  Establishment of clearly delineated exclusion zones (i.e., demarcated by identifiable fencing, such as orange construction fencing or equivalent) around each nest location as determined by the qualified biologist, taking into account the species of birds nesting, their tolerance for disturbance and proximity to existing development. In general, exclusion zones shall be a minimum of 300 feet for raptors and 75 feet for passerines and other birds.   Monitoring active nests within an exclusion zone on a weekly basis throughout the nesting season to identify signs of disturbance and confirm nesting status.   An increase in the radius of an exclusion zone by the qualified biologist if project activities are determined to be adversely affecting the nesting birds. Exclusion zones may be reduced by the qualified biologist only in consultation with California Department of Fish and Wildlife.   The protection measures shall remain in effect until the young have left the nest and are foraging independently or the nest is no longer active. Mitigation Measure BIO‐2: The proposed project shall comply with the City of Cupertino’s Protected Trees Ordinance (Cupertino Municipal Code Section 14.18). A tree removal permit shall be obtained for the removal of any “protected tree,” and replacement plantings shall be provided as approved by the City. If permitted, an appropriate in‐lieu tree replacement fee may be paid to the City of Cupertino’s Tree Fund as compensation for “protected trees” removed by the proposed project, where sufficient land area is not available on‐site for adequate replacement and when approved by the City.   In addition, a Tree Protection and Replacement Program (Program) shall be developed by a Certified Arborist prior to project approval and implemented during project construction to provide for adequate protection and replacement of “protected trees,” as defined by the City’s Municipal Code. The Program shall include the following provisions:  Project Applicant Prior to Issuance of Building Permits Authorizing Grading or Other Construction Activities City of Cupertino Public Works Department Plan Review and Approval Once During the Preconstruction Phase and Ongoing During Construction            Adequate measures shall be defined to protect all trees to be preserved. These measures should include the establishment of a tree protection zone (TPZ) around each tree to be preserved, in which no disturbance is permitted. For design purposes, the TPZ shall be located at the dripline of the tree or 10 feet, whichever is greater. If necessary, the TPZ for construction‐tolerant species (i.e., coast live oaks) may be reduced to 7 feet.   Temporary construction fencing shall be installed at the perimeter of TPZs prior to demolition, grubbing, or grading. Fences shall be 6‐foot chain link or equivalent, as approved by the City of Cupertino. Fences shall remain until all construction is completed. Fences shall not be relocated or removed without permission from the consulting arborist.   No grading, excavation, or storage of materials shall be permitted within TPZs. Construction trailers, traffic, and storage areas shall remain outside fenced areas at all times. No excess soil, chemicals, debris, equipment, or other materials shall be dumped or stored within he TPZ.  Underground services including utilities, sub‐drains, water or sewer shall be routed around the TPZ. Where encroachment cannot be avoided, special construction techniques such as hand digging or tunneling under roots shall be employed where necessary to minimize root injury. Irrigation systems must be designed so that no trenching will occur within the TPZ.   Construction activities associated with structures and underground features to be removed within the TPZ shall use the smallest equipment and operate from outside the TPZ. The consulting arborist shall be on‐site during all operations within the TPZ to monitor demolition activity.  All grading, improvement plans, and construction plans shall clearly indicate trees proposed to be removed, altered, or otherwise affected by development construction. The tree information on grading and development plans should indicate the number, size, species, assigned tree number, and location of the dripline of all trees that are to be retained/preserved. All plans shall also include tree preservation guidelines prepared by the consulting arborist.             The demolition contractor shall meet with the consulting arborist before beginning work to discuss work procedures and tree protection. Prior to beginning work, the contractor(s) working in the vicinity of trees to be preserved shall be required to meet with the consulting arborist at the site to review all work procedures, access routes, storage areas, and tree protection measures.   All contractors shall conduct operations in a manner that will prevent damage to trees to be preserved. Any grading, construction, demolition or other work that is expected to encounter tree roots shall be monitored by the consulting arborist. If injury should occur to any tree during construction, it should be evaluated as soon as possible by the consulting arborist so that appropriate treatments can be applied.   Any plan changes affecting trees shall be reviewed by the consulting arborist with regard to tree impacts. These include, but are not limited to, site improvement plans, utility and drainage plans, grading plans, landscape and irrigation plans, and demolition plans.   Trees to be preserved may require pruning to provide construction clearance. All pruning shall be completed by a State of California Licensed Tree Contractor (C61/D49). All pruning shall be done by Certified Arborist or Certified Tree Worker in accordance with the 2002 Best Management Practices for Pruning published by the  International Society of Arboriculture, and adhere to the most recent editions of the American National Standard for Tree Care Operations (Section Z133.1) and Pruning (Section A300).   Any root pruning required for construction purposes shall receive the prior approval of and be supervised by the consulting arborist.   Any demolition or excavation, such as grading, pad preparation, excavation, and trenching, within the dripline or other work that is expected to encounter tree roots should be approved and monitored by the consulting arborist. Any root pruning required for construction purposes shall receive prior approval of, and by supervised by, the consulting           arborist. Roots shall be cut by manually digging a trench and cutting exposed roots with a sharp saw.   Tree(s) to be removed that have branches extending into the canopy of tree(s) to remain must be removed by a qualified arborist and not by construction contractors. The qualified arborist shall remove the tree in a manner that causes no damage to the tree(s) and understory to remain. Tree stumps shall be ground 12 inches below ground surface.  All tree work shall comply with the Migratory Bird Treaty Act as well as California Fish and Game Code Sections 3503 through 3513 to not disturb nesting birds. To the extent feasible, tree pruning, and removal shall be scheduled outside of the breeding season. Breeding bird surveys shall be conducted prior to tree work. Qualified biologists shall be involved in establishing work buffers for active nests. (see Mitigation Measure BIO‐1)   The vertical and horizontal locations of all the trees identified for preservation shall be established and plotted on all plans. These plans shall be forwards to the consulting arborist for review and comment.   Foundations, footings, and pavements on expansive soils near trees shall be designed to withstand differential displacement to protect the soil surrounding the tree roots.   Any liming within 50 feet of any tree shall be prohibited, as lime is toxic to tree roots. Any herbicides placed under paving materials shall be safe for use under trees and labeled for that use.   Brush from pruning and trees removal operations shall be chipped and spread beneath the trees within the TPZ. Mulch shall be between 2 inches and 4 inches in depth and kept at a minimum of 3 feet from the base of the trees.   All recommendations for tree preservation made by the applicant’s consulting arborist shall be followed. Mitigation Measure BIO‐3:  Implement Mitigation Measures BIO‐1 and BIO‐2. Project Applicant Prior to Issuance of Building Permits Authorizing Grading Qualifying Biologist/City of Cupertino Public Works Department  Preconstruction Survey/ Plan Review and Approval Once for Survey; Ongoing if nesting birds identified and until they have left           or Other Construction Activities the nest/ Once during the preconstruction phase and ongoing during construction CULTURAL RESOURCES      Mitigation Measure CULT‐1: If any prehistoric or historic subsurface cultural resources are discovered during ground‐disturbing (including grading, demolition and/or construction) activities:   All work within 50 feet of the resources shall be halted, the City shall be notified, and a qualified archaeologist shall be consulted. The contractor shall cooperate in the recovery of the materials. Work may proceed on other parts of the project site while mitigation for tribal cultural resources, historical resources or unique archaeological resources is being carried out.  The qualified archaeologist shall prepare a report for the evaluation of the resource to the California Register of Historical Places and the City Building Department. The report shall also include appropriate recommendations regarding the significance of the find and appropriate mitigations as follows: o If the resource is a non‐tribal resource, the archaeologist shall assess the significance of the find according to CEQA Guidelines Section 15064.5. o If the resource is a tribal resource – whether historic or prehistoric – the consulting archaeologist shall consult with the appropriate tribe(s) to evaluate the significance of the resource and to recommend appropriate and feasible avoidance, testing, preservation or mitigation measures, in light of factors such as the significance of the find, proposed project design, costs, and other considerations. If avoidance is infeasible, Project Applicant/Construction Contractor During Construction Consulting Archeologist and City of Cupertino Public Works Department Plan Review and Approval As needed if resources are unearthed           other appropriate measures (e.g., data recovery) may be implemented.   All significant non‐tribal cultural materials recovered shall be, as necessary, and at the discretion of the consulting archaeologist, subject to scientific analysis, professional museum curation, and documentation according to current professional standards. Mitigation Measure CULT‐3: Implement Mitigation Measure CULT‐1.  Project Applicant/Construction Contractor During Construction Consulting Archeologist and City of Cupertino Public Works Department Plan Review and Approval As needed if resources are unearthed GEOLOGY AND SOILS      Mitigation Measure GEO‐1: The construction contractor shall incorporate the following in all grading, demolition, and construction plans:  In the event that fossils or fossil‐bearing deposits are discovered during grading, demolition, or building, excavations within 50 feet of the find shall be temporarily halted or diverted.  The contractor shall notify the City of Cupertino Building Department and a City‐approved qualified paleontologist to examine the discovery.  The paleontologist shall document the discovery as needed, in accordance with Society of Vertebrate Paleontology standards (Society of Vertebrate Paleontology 1995), evaluate the potential resource, and assess the significance of the finding under the criteria set forth in CEQA Guidelines Section 15064.5.  The paleontologist shall notify the appropriate agencies to determine procedures that would be followed before construction is allowed to resume at the location of the find.  If the project applicant determines that avoidance is not feasible, the paleontologist shall prepare an excavation plan for mitigating the effect of the proposed project based on the Project Applicant/ Construction Contractor During Construction Consulting Paleontologist and City of Cupertino Public Works Department Plan Review and Approval As needed if resources are unearthed           qualities that make the resource important. The excavation plan shall be submitted to the City for review and approval prior to implementation. Noise      Mitigation Measure NOISE‐1: Prior to Grading Permit issuance or the start of demolition activities, the project applicant shall demonstrate, to the satisfaction of the City of Cupertino Public Works Director and/or Community Development Director, that the proposed project complies with the following:   Pursuant to Cupertino Municipal Code (CMC) Section 10.48.053 the construction activities shall be limited to daytime hours as defined in CMC Section 10.48.010 (i.e., daytime hours are from 7:00 a.m. to 8:00 p.m. on weekdays).  At least 90 days prior to the start of construction activities, all offsite businesses and residents within 300 feet of the project site shall be notified of the planned construction activities. The notification shall include a brief description of the proposed project, the activities that would occur, the hours when construction would occur, and the construction period’s overall duration. The notification should include the telephone numbers of the City’s and contractor’s authorized representatives that are assigned to respond in the event of a noise or vibration complaint.   At least 10 days prior to the start of construction activities, a sign shall be posted at the entrance(s) to the job site, clearly visible to the public, which includes permitted construction days and hours, as well as the telephone numbers of the City’s and contractor’s authorized representatives that are assigned to respond in the event of a noise or vibration complaint. If the authorized contractor’s representative receives a complaint, he/she shall investigate, take appropriate corrective action, and report the action to the City.  During the entire active construction period, equipment and trucks used for project construction will utilize the best available noise control techniques (e.g., improved mufflers, equipment re‐design, use of intake silencers, ducts, engine enclosures, and acoustically attenuating shields or shrouds), wherever feasible. Project Applicant/Construction Contractor Prior to Issuance of Building Permits Authorizing Grading or Other Construction Activities City of Cupertino Public Works Department Plan Review and Approval/Site Inspections Once for Plan Review/ During Scheduled Constructions Site Inspections            During the entire active construction period, stationary noise sources shall be located as far from sensitive receptors as possible, and they shall be muffled and enclosed within temporary sheds, or insulation barriers or other measures shall be incorporated to the extent feasible.  Haul routes shall be selected to avoid the greatest amount of sensitive use areas.  Signs will be posted at the job site entrance(s), within the on‐site construction zones, and along queueing lanes (if any) to reinforce the prohibition of unnecessary engine idling. All other equipment will be turned off if not in use for more than 5 minutes.  During the entire active construction period and to the extent feasible, the use of noise producing signals, including horns, whistles, alarms, and bells will be for safety warning purposes only. The construction manager will use smart back‐up alarms, which automatically adjust the alarm level based on the background noise level or switch off back‐up alarms and replace with human spotters in compliance with all safety requirements and laws. Utilities and Service Systems      Mitigation Measure UTIL‐1: No building permits shall be issued by the City for the proposed Westport Mixed‐Use Project that would result in exceeding the permitted peak wet weather flow capacity of 13.8 mgd through the Santa Clara sanitary sewer system. The project applicant shall demonstrate, to the satisfaction of the City of Cupertino and Cupertino Sanitary District (CSD), that the proposed project would not exceed the peak wet weather flow capacity of the Santa Clara sanitary sewer system by implementing one or more of the following methods:  3. Reduce inflow and infiltration in the CSD system to reduce peak wet weather flows; or 4. Increase on‐site water reuse, such as increased grey water use, or reduce water consumption of the fixtures used within the proposed project, or other methods that are measurable and reduce sewer generation rates to acceptable levels, to the satisfaction of the CSD.   Project Applicant Prior to Issuance of Building Permits Authorizing Grading or Other Construction Activities City of Cupertino Sanitary District Plan Review and Approval Prior to Issuance of Building Permits Authorizing Grading or Other Construction Activities           The proposed project’s estimated wastewater generation shall be calculated using the generation rates used by the CSD in the Flow Modeling Analysis for the Homestead Flume Outfall to the City of Santa Clara, prepared by Mark Thomas & Co. Inc., dated December 6, 2019, unless alternative (i.e., lower) generation rates achieved by the proposed project are substantiated by the project applicant based on evidence to the satisfaction of the CSD.  If the prior agreement between CSD and the City of Santa Clara that currently limits the permitted peak wet weather flow capacity of 13.8 mgd through the Santa Clara sanitary sewer system were to be updated to increase the permitted peak wet weather flow sufficiently to accommodate, this would also change the impacts of the project to less than significant. If this were to occur prior to the City’s approval of building permits, then Mitigation Measure UTIL‐1 would no longer be required to be implemented.