Loading...
CC Resolution No. 20-104 Denying Petition of Shay-Jan Huang and Eric and Cindy Fang Seeking Council Reconsideration of Decision to Allow Construction of Second-Story Balcony at Existing Single-Family Residence Located at 21865 San Fernando AvenueRESOLUTION NO. 20‐104    A RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF CUPERTINO  DENYING THE PETITION OF SHAY‐JAN HUANG AND ERIC AND CINDY FANG  SEEKING COUNCIL RECONSIDERATION OF ITS DECISION TO DENY AN APPEAL  AND UPHOLD THE PLANNING COMMISSION’S DECISION TO ALLOW THE  CONSTRUCTION OF A SECOND‐STORY BALCONY AT AN EXISTING SINGLE‐ FAMILY RESIDENCE LOCATED AT 21865 SAN FERNANDO AVENUE     WHEREAS, on April 21, 2020 the Cupertino City Council held a public hearing and at the  conclusion of the hearing approved on a 5‐0 vote application RM‐2017‐39 with minor  amendments to the conditions of approval; and     WHEREAS, the Cupertino City Council’s decision was within its discretion and made at  a properly noticed public meeting; and     WHEREAS, petitioners Shay‐Jan Huang and Eric and Cindy Fang filed a Petition for  Reconsideration with the City on May 4, 2020 and petitioned the City Council to reconsider its  decision under the provisions of Cupertino Municipal Code (“CMC”) Section 2.08.096; and    WHEREAS, the City Council has considered all relevant evidence presented by the  parties at all hearings, including evidence presented at the August 18, 2020 reconsideration  hearing.   NOW, THEREFORE, BE IT RESOLVED that the City Council does hereby find that:   1. The petitionersʹ Reconsideration Petition is defective on its face in that it does not offer proof  of facts as required by CMC Section 2.08.096.  2. The petitioners did not provide new relevant evidence which, in the exercise of reasonable  diligence, could not have been produced at any earlier city hearing on the Project (CMC §  2.08.096 (B) (1)).    3. The petitioners did not provide relevant evidence which was improperly excluded at any  prior City hearing on the Project (CMC § 2.08.096 (B) (2)).   4. The petitioners have failed to provide proof of facts which demonstrate that the City Council  proceeded without, or in excess of its, jurisdiction (CMC § 2.08.096 (B) (3)).  5. The petitioners have failed to present any evidence that the City Council failed to provide a  fair hearing (CMC § 2.08.096 (B) (4)).  6. The petitioners have failed to demonstrate that the City Council abused its discretion by not  proceeding in a manner required by law; rendering a decision which was not supported by  findings of fact; and/or rendering a decision in which the findings of fact were not supported  by the evidence (CMC § 2.08.096 (B) (5)).    Resolution No. 20‐104    Page 2    7. The City Council determines that:   a. The City Councilʹs decision is supported by findings of fact in the attached Exhibit A.   b. The findings of fact of the City Councilʹs decision are supported by substantial  evidence in the record of proceedings as demonstrated in Exhibit A.  8. The petitioners’ Petition for Reconsideration of the City Council’s decision of April 21, 2020  is DENIED, thereby affirming the original decision.     PASSED AND ADOPTED at a regular meeting of the City Council of the City of Cupertino this  18th day of August, 2020, by the following vote:    Vote  Members of the City Council     AYES:  Scharf, Paul, Chao, Sinks, Willey  NOES: None  ABSENT: None  ABSTAIN: None    SIGNED:     ___________________            ________  Steven Scharf, Mayor  City of Cupertino         _________________________              Date  ATTEST:              _________________________________  Kirsten Squarcia, City Clerk        _________________________              Date       8/28/2020 8/28/2020 Resolution No. 20‐104     Page 3    EXHIBIT A  CITY COUNCIL FINDINGS IN RESPONSE TO PETITION FOR RECONSIDERATION  Cupertino Municipal Code section 2.08.096 states:  “A petition for reconsideration shall specify, in detail, each and every ground for  reconsideration. Failure of a petition to specify any particular ground or grounds for  reconsideration, precludes that particular omitted ground or grounds from being raised or  litigated in a subsequent judicial proceeding.    The grounds for reconsideration are limited to the following:  1. An offer of new relevant evidence which, in the exercise of reasonable diligence, could  not have been produced at any earlier city hearing.  2. An offer of relevant evidence which was improperly excluded at any prior city hearing.  3. Proof of facts which demonstrate that the City Council proceeded without, or in excess  of its jurisdiction.  4. Proof of facts which demonstrate that the City Council failed to provide a fair hearing.  5. Proof of facts which demonstrate that the City Council abused its discretion by:  a. Not proceeding in a manner required by law; and/or  b. Rendering a decision which was not supported by findings of fact; and/or  c. Rendering a decision in which the findings of fact were not supported by the  evidence.”     The petition for reconsideration, consisting of 13 pages, contests the project approval and lists  claims for reconsideration of the Council’s April 21, 2020 decision. The petitioners identify all  grounds listed in CMC Section 2.08.096, with the exception of ground #3, “Proof of facts which  demonstrate that the City Council proceeded without, or in excess of its, jurisdiction” as a basis  for requesting a reconsideration hearing. Each of the grounds for the reconsideration as  submitted by the petitioners and the City’s findings of fact and responses to each of the grounds  are listed below.    If the reconsideration is granted, the Council may conduct a hearing and reconsider its decision  in light of the new evidence presented. Reconsideration of this item constitutes the third full  hearing conducted by the City.  1. An offer of new relevant evidence which, in the exercise of reasonable diligence, could  not have been produced at any earlier city hearing.  City finding: The petitioners have offered no new relevant evidence that could not have been  produced at any earlier city hearing.    Resolution No. 20‐104     Page 4    Petition Response  A. The petitioners state that the original  project proposal was previously  excluded from the staff report.    A. Since the original project proposal was  not approved as is by the City, this  plan set does not constitute relevant  evidence for the appeal. The revised  plan set that was approved by the City  was included in the April 21, 2020 City  Council packet for the appeal. The  original project proposal submitted on  October 11, 2017 underwent four  rounds of review by staff and the  City’s consulting architect, as well as  multiple revisions by the project  designer, prior to approval on June 25,  2019. Staff outlined the major  revisions to the original project in the  staff reports presented at the Planning  Commission appeal hearing on  November 12, 2019 and the City  Council appeal hearing on April 21,  2020 to indicate the magnitude of the  changes made between the original  proposal and the approval project.   B. The petitioners provide the following  correspondence as evidence:  1) Petitioners’ initial email to staff  (Erika Poveda) dated November 20,  2017 following their meeting with the  property owner of 21865 San Fernando  Ave.   2) Petitioners’ letter submitted to the  City during the project comment  period.  3) Petitioners’ letter submitted to the  Planning Commission for the appeal  hearing on November 12, 2019.  4) Petitioners’ letter submitted to the  City Council for the appeal hearing on  April 21, 2020.  B. The petitioners did not provide new  relevant evidence as these were  previously presented to the Planning  Commission and City Council as  follows:     1) The initial email to staff dated  November 20, 2017 was presented by  the petitioner (Shay‐Jan Huang) at  the Planning Commission appeal  hearing.   2) The petitioners’ letter was  submitted to City staff on May 14,  2019 during the project comment  period. The letter was included as an  attachment in the appeal packet to  Planning Commission and to City  Council. Furthermore, the petitioners  Resolution No. 20‐104     Page 5    Petition Response  discussed this letter in their  presentation at the November 12,  2019 Planning Commission appeal  hearing.   3) The petitioners’ letter was  presented at the Planning  Commission public hearing on  November 12, 2019 and was included  as an attachment in the appeal to City  Council.  4) The petitioners’ letter for the April  21, 2020 hearing was included as part  of the appeal packet for City Council. C. The Petitioners provide excerpts from  the City of Cupertino General Plan as  described below:  1) General organization of the plan  (Chapter 1)  2) Neighborhood Preservation   3) Monta Vista Village Special Area  Context and Vision   4) Monta Vista Village Special Area  Goal LU‐25: “Retain and enhance  Monta Vista Village’s small town  character as a pedestrian‐oriented,  small‐scale, mixed‐use residential,  neighborhood commercial and  industrial area.”  C. The petitioners did not previously  include excerpts from the City’s  General Plan at the Planning  Commission or City Council appeal  hearings. The petitioners fail to  explain how the provided excerpts are  relevant to this project particularly  since Goal LU‐25 of the General Plan  applies to the commercial, industrial,  and mixed‐use areas of the Special  Area. Furthermore, the petitioners do  not provide an explanation of why  this new evidence could not have been  produced at any earlier City hearing.     2. An offer of relevant evidence which was improperly excluded at any prior city hearing.     City finding: The petitioners have offered no relevant evidence that was improperly excluded  at any prior City meeting, nor have the petitioners proven that any evidence was previously  excluded by the City Council.    Petition Response  A. The petitioners state that the following  evidence presented at the Planning  Commission (11/12/19) and City Council  A. The petitioners did not provide relevant  evidence that was excluded from any  public hearing. All evidence presented by  the petitioners was either submitted by  Resolution No. 20‐104     Page 6    Petition Response  (4/21/20) appeal hearings were not  addressed:   1) Monta Vista neighborhood research  of compatibility  2) Human Rights  3) Cupertino City website balcony  picture samples  4) Left side elevation plan, Google maps  5) Neighbors’ concerns and over 60  residents’ opposition evidence through  signing  staff to the Planning Commission and the  City Council as part of the appeal packets,  or by the petitioners at the appeal  hearings.     The Planning Commission and City  Council discussed the evidence  presented, made modifications to the  project to address privacy concerns of  adjacent property owners and to improve  neighborhood harmony by reducing the  balcony area, and determined that the  proposed balcony addition meets the  required findings of the Single‐Family  Residential Ordinance.   3. Proof of facts which demonstrate that the City Council failed to provide a fair hearing.    City finding: The petitioners have not provided any proof of facts which demonstrate that the  City Council failed to provide a fair hearing.    Petition Response  A. The petitioners argue that staff  made false and misleading  comments regarding the project  events leading up to the City  Council appeal. Furthermore, the  petitioners state that the City  Council was asked to read staff’s  draft resolution, which “may  mislead the council members in  knowing/understanding the whole  story, thus impacting their  decisions.”           A. The materials, including the staff report  and the appellants’ appeal packet, were  presented to the City Council prior to  their making a decision to deny the  appeal. The City Council staff report  provided a factual account of how the  approved project meets the Single‐Family  Residential Ordinance and outlined the  project revisions, including revisions  made voluntarily by the applicant,  leading up to the City Council appeal.     In addition to the staff report, City  Council also heard and considered  presentations from the property  owner/applicant and petitioners. Both  parties were given 10 minutes for their  statements, consistent with the rules  Resolution No. 20‐104     Page 7    Petition Response  adopted by the City Council in the  conduct of all city business at a public  hearing. The petitioners do not provide  facts which demonstrate that the City  Council failed to provide a fair hearing.  B. The petitioners argue that staff and  City Council were not aware of the  approved balcony width.  B. The City Council determined during their  deliberation that the balcony depth  should be reduced to a maximum of 12’  while the balcony width may remain  unchanged. Staff asked clarifying  questions about this when Council was  deliberating on the size of the balcony.  Upon deliberation, Council included only  the depth of the balcony in its motion.  This is documented in the video  recording from that City Council  meeting.1 The petitioners do not provide  facts which demonstrate that the City  Council failed to provide a fair hearing.   C. The petitioners argue that the City  Council appeal hearing had a court  feeling and claim that the property  owner and applicant were  supported by the City.  C. The appeal hearing was conducted in the  manner required by the Municipal Code.  City staff presented facts and information  regarding the project. The City Council  considered all materials and information  presented to it before making a decision.  The petitioners do not provide facts  which demonstrate that the City Council  failed to provide a fair hearing.  D. The petitioners claim that the City  did not provide evidence on: (1)  how the residential design fits with  the General Plan, (2) how the house  and balcony is harmonious in scale  to the general neighborhood, and  (3) how the house design meets the  requirements of the guidelines.  D. Staff addressed these issues in the staff  report and resolution presented at the  April 21, 2020 City Council appeal  hearing, as well as in the materials for the  November 12, 2019 Planning  Commission appeal hearing. City Council  considered the evidence presented by  staff, the property owner/applicant, and  the appellants prior to making the  1 City Council hearing available online at:  http://cupertino.granicus.com/MediaPlayer.php?view_id=18&clip_id=2786.  Resolution No. 20‐104     Page 8    Petition Response  decision to deny the appeal. The  petitioners do not provide facts which  demonstrate that the City Council failed  to provide a fair hearing.  4. Proof of facts which demonstrate that the City Council abused its discretion by:  a. Not preceding in a manner required by law; and/or  b. Rendering a decision which was not supported by findings of fact; and/or  c. Rendering a decision in which the findings of fact were not supported by the evidence.   City finding: The petitioners have not provided any proof of facts that demonstrate the Council  abused its discretion by not preceding in a manner required by law, rendering a decision which  was not supported by findings of fact, or rendering a decision in which the findings of fact were  not supported by the evidence.    Petition Response  A. The petitioners state that the City  Council was not sure they had the  discretion to make changes to the  plans and therefore the majority  of the hearing time was spent  researching and clarifying their  authority, which did not leave  much time for evaluating the  impact of the project.    A. The City Council conducted the  hearing in the manner required by  law. The City Attorney clarified the  City Council’s discretion and  Council deliberated on the project’s  potential impacts, made  amendments to the project, and  rendered a decision supported by  the established regulations in the  Cupertino Municipal Code, the  findings and evidence brought forth  in written material and testimony by  staff and the public.  B. The petitioners claim that staff’s  personal opinions were involved  and attempt to predict the future  by saying that the addition will  not become a short‐term rental  (STR) unit.  B. The City Council appeal staff report  did not state definitively that the  addition would not become an STR  unit; it was stated that the final use  of the space as an STR is speculative.  It further clarified that the City  currently has existing regulations  regarding STR activities.  Furthermore, the City is in the  process of adopting an STR  Ordinance, which would limit the  Resolution No. 20‐104     Page 9    number of overnight guests and  prohibit commercial activities,  among other Municipal Code  regulations, that could be used to  restrict such future activities.    C. The petitioners claim that they  were unable to provide further  explanation, defend, or clarify  information at the City Council  appeal hearing.  C. The City has adopted procedures for  conducting business at public  hearings. These are included as part  of the Planning Commission and  City Council agenda and were  previously emailed to the  petitioners. Consistent with the  adopted procedures, the applicants  and appellants were each permitted  10 minutes to address the Council.  The Mayor additionally allowed  petitioner Cindy Fang an additional  3 minutes to respond and provide  further clarification at the City  Council appeal hearing.