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Planning Commission Agenda Packet 03-26-2013 Table of Contents Agenda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1. Draft Minutes of 2-12-2013 Draft Minutes 2-12-13 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2. Use Permit for Philz Coffee shop Staff Report . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 1 - Draft Resolution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 2 - Letter from Philz Coffee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 3 - Trash and delivery plan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 4 - Plan Set . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 3. Study Session for a potential application to demolish an abandoned service station and construct six single family residences with five live-work units Staff Report . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 1 - Plan Set . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 2 - General Plan Policy 2-32. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 3 - Home Occupation Ordinance . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 4 - Live-Work regulations in other Santa Clara County cities. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 4. Director's Report Staff Report . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 1 AGENDA C U P E RT I N O CITY OF CUPERTINO PLANNING COMMISSION MEETING 10350 Torre Avenue, Cupertino Community Hall Tuesday, March 26, 2013 ORDER OF BUSINESS SALUTE TO THE FLAG: 6:45 p.m. ROLL CALL APPROVAL OF MINUTES 1. Subiect: Draft Minutes of 2-12-2013 Recommended Action: Approve or Modify minutes of 2-12-2013 Pa�e: 5 WRITTEN COMMUNICATIONS POSTPONEMENTS/1ZEMOVAL FROM CALENDAR ORAL COMMUNICATIONS This portion of the meeting is reserved for persons wishing to address the Commission on any matter not on the agenda. Speakers are limited to three (3) minutes. In most cases, State law will prohibit the Commission from making any decisions with respect to a matter not on the agenda. CONSENT CALENDAR PUBLIC HEARING 2. Subiect: Use Permit for Philz Coffee shop Recommended Action: Approve Use Permit to allow a coffee shop to open at 5:30am Description: Application: U-2013-01 Applicant: Jacob Jaber (Philz Coffee) Location: 20686 Stevens Creek Blvd APN# 359-08-028 Use Permit to allow a new coffee shop to open at 5:30am Plr�ririirig Coniiiiissiori c�ecisiori firir�l itiriless r�pper�lec� Pa�e: 9 OLD BUSINESS 2 Tuesday, March 26, 2013 STUDY SESSION 3. Subiect: Study Session for a potential application to demolish an abandoned service station and construct six single family residences with five live-work unit Recommended Action: Discuss potential project and make a recommendation to the City Council Description: Applicant: Ron Tate (Tate Development) and Mike Amidi (Foothill Auto Service & Detail, Inc) Location: 10121 N Foothill Blvd APN# 342-32-070, 342-32-144 Study Session for a proposed project to demolish an abandoned automobile service station and construct six single family residences including five live-work units. The project will require rezoning the property form P(CG), Planned General Commercial to P(CG,Res), Planned General Commercial and Residential and a Tentative Map application to subdivide the parcel. Other associated permits that will be required include a Development Permit, Architectural and Site approval and a Tree Removal Permit. Tentative City Council date:5-7-2013 Pa�e: 28 REPORT OF THE PLANNING COMMISSION Environmental Review Committee Housing Commission Mayor's Monthly Meeting with Commissioners Economic Development Committee Meeting REPORT OF THE DIRECTOR OF COMMUNITY DEVELOPMENT 4. Subiect: Director's Report Recommended Action: Accept report Pa�e: 70 ADJOURNMENT If yozz challer�ge the actior� of the Planr�ir�g Conanais�s�ior� ir� cozz��t,yozz naay be linaited to��ais�ir�g or�ly thos�e is�s�zzes�yozz o��s�onaeor�e els�e��ais�ed at the pzzblic hea��ir�g des�c��ibed ir� this�ager�da, o�� ir��itter� co��espor�der�ce delive��ed to the City of Czzpe��tir�o at, o��p��io�� tq the pzzblic hea��ir�g. Pleas�e r�ote that Planr�ir�g Conanais�s�ior�policy is�to allo�� ar�applicar�t ar�d g��ozzps�to speak fo�� 10 nair�zztes�ar�d ir�dividzzals� to speak fo�� 3 nair�zztes�. 3 Tuesday, March 26, 2013 In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA),the City of Cupertino will make reasonable efforts to accommodate persons with qualified disabilities. If you require special assistance,please contact the city clerk's office at 408-777-3223 at least 48 hours in advance of the meeting. Materials related to an item on this agenda submitted to the Planning Department after distribution of the agenda packet are available for public inspection in the Planning Department located at 10300 Torre Avenue, during normal business hours. For questions on any items in the agenda, or for documents related to any of the items on the agenda, contact the Planning Department at (408) 777-3308 or planning@cupertino.org. 4 CTTY OF CUPERTINO 10300 Torre Avenue Cupertino, CA 95014 CITY OF CUPERTINO PLANNING COMMISSION DRAFT MINUTES 6:45 P.M. Februa��- 12,2013 TUESDAY CUPERTINO COMMUNITY HALL The regular Planning Commission meeting of Februa��- 12, 2013 ��as called to order at 6:45 p.m. in the Cupertino Communit�-Hall, 10350 Toi7e Avenue, Cupertino, CA. b�-Com. Don Sun. SALUTE TO THE FLAG ROLL CALL Commissioners present: Commissioner: Don Sun Commissioner: Ma�garet Gong Commissioner: Paul Brophy- Commissioner: Winnie Lee Commissioner: Alan Talcahashi Staff present: Communit�-Development Director: Aa�-ti Shrivastava Cit�-Planner: Ga��-Chao APPROVAL OF MINUTES: 1. Minutes of the Junuut�y 8, 2013,Plunning Commission meeting: MOTION: Motion by Com. Brophy,second by Commissioner Lee, and carried 3-0-2, Coms. Gong and Takahashi abstained; to approve the January 8,2013 Planning Commission minutes as presented. WRITTEN COMMUNICATIONS: None POSTPONEMENTS/REMOVAL FROM CALENDAR: None CONSENT CALENDAR: None ORAL COMMUNICATIONS: None PUBLIC HEARING: None OLD BUSINESS: None NEW BUSINESS: 2. Elect a Chair and Vice Chair, and assign Committee appointments for 2013. 5 Cupertino Planning Commission 2 Februa��- 12,2013 Select representatives to the Design Revie�� Committee„ Housing Commission, Economic Development Committee; Select representative to the Environmental Revie�� Committee (ERC) meeting to be appointed b�- the Cit�- Council. Select attendance schedule for the Ma�-or's Monthl�- Meeting; Discuss Planning Commission meeting schedule for 2013. Com. Brophy nominated, seconded b�- Com. Talcaashi the nomination of Com. Don Sun as Chairperson for 2013;unanimouslv ca�ried 5-0-0 Com. Lee nominated, seconded b�-Com. Gong,the nomination of Com. Paul Brophy as Vice Chauperson for 2013;unanimouslv ca�ried 5-0-0. The follo��ing committee appointments��ere macle: Desi�n Review Committee: lst and 3'=`'Thursdavs,5:00 p.m. The Vice Chair of the Commission serves as Chair of the Design Revie�� Committee (DRC); Vice Chau Paul Brophy-��i11 serve as Chair of the DRC for 2013 Com. Margaret Gong��i11 serve on the DRC Housin6 Commission: 2°—`' Thursdav,9:00 a.m. Com. Alan Talcahashi��ill seive as representative on Housing Commission. Economic Development Committee: Meetin�Dates to be determined Com. Lee volunteered to seive on the Economic Development Committee. Environmental Review Committee: 1St and 3'=`� Thursdavs,9:30 a.m. Chair pon Sun ��i11 be the representative on the ERC; altemate rep to be determined; (CitS- Council representative Ba�i�-Chang, Rod Sinlcs (altemate) Mavor's Monthlv Meetin6: 1St Tuesdav,8:00 a.m. Conference Room A Attendance at the monthly meeting as follows: Februa��-5 Com. Lee March 5 Chair Sun Apri12 Com. Talcahashi Ma�-7 Com. Gong June 4 Vice Chair Brophy- Ju1�-2 Com. Lee August 6 Chair Sun Sept 3 Com. Talcahashi Oct 1 Com. Gong Nov 5 Vice Chair Brophy- Dec 3 Com. Lee 6 Cupertino Planning Commission 3 Februa��- 12,2013 REPORT OF THE PLANNING COMMISSION REPORT OF THE DIRECTOR OF COMMUNITY DEVELOPMENT: Aarti Shrivastava,Director of Community Development reported: • That the Citv Council macle a decision to move aheacl ��ith the General Plan Amendment and rezoning, and to budget money to«a�d the dog park and Ma��-Avenue. ENVIRONMENTAL REVIEW COMMITTEE: No meeting HOUSING COMMISSION: No Januai�-meeting held; neit meeting scheduled for Februai�- 14, 2013, meeting at Cleo Avenue,Habitat for Humanit5-project. MAYOR'S MONTHLY MEETING FOR FEBRUARY 2013: Com. Lee reported: • Fine Arts Commission: Not a lot of building, the Homestead Square development ��ent to Planning Commission; discussed public art. • Library Commission: Cupertino Libra��- is the busiest in County, second highest in state, has over 65 programs;gave update on poet laureate. • TIC: canvassing cit5-on alert s�-stem. • Parks and Rec: Revie��ing McClellan Ranch to update General Plan, revie��ed the environmental education ranch and ��ill brealc a�ound this fall; received an eitension on grant; Parlcs and Rec Director lea�ing to be Campbell CitS-Manager. • Teen Commission: Giving Tree event,West Valle�-Presb�-�terian Church;WOW Project in Ma�; Bunn� Fun Run. • Housin� Commission: SuiveS-people using BMR housing assistance. • Bicvcle Pedestrian Commission: Mav 9 Bike to Work Dav. • Pubic Safetv: Worlcing on Traffic Programs around schools. Cupertino alert S�-stem: has been tested;it«orlcs Economic Develonment Committee: No meeting Plannin6 Commission schedule of 2013 meetin6s: • Proposed change to cancel second meeting in December, also discuss pre-planned absences from meetings. Upcomin� Council A�endas: • Appeal for Saich Wa�-station • Going to Council for authorization to initiate a General Plan amendment to add off�ice allocation to the cit�- to loolc at the Vallco a�ea; and also combine General Plan amendment requests from a number of developers into the project; 12 to 15 month process 7 Cupertino Planning Commission 4 Februa��- 12,2013 Don Sun��elcomed ne�� commissioners Gong and Talcahashi to the Planning Commission. ADJOURNMENT: • The meeting��as adjoumed. Respectfully-Submitted: Elizabeth Ellis, Recording Secretai�- 8 COMMUNITY DEVELOPMENT DEPARTMENT CITY HALL 10300 TORRE AVENUE • CUPEP�TINO,CA 95014-3255 (408)777-3308 •FAX(408)777-3333 CUPERTINO PLANNING COMMISSION STAFF REPORT Agenda Item No. Agenda Date:March 26, 2013 Applications: U-2013-01 Applicant: Jacob Jaber (Syer Properties) Location: 20686 Stevens Creek Soulevard (APN 359-08-028) APPLICATION SUMMARY: Use Permit(U-2013-01) request to allow a new coffee shop (Philz Coffee) to open at 5:30 AM. RECOMMENDATION: Staff recommends that the Planning Commission approve the Use Permit in accordance with the draft resolution (Attachment 1). PROJECT DATA: General Plan Designation Commercial/Office/Residential Specific Plan Heart of the City Zoning Designation P (CG, Res)—Planned Development with General Commercial and Residential Uses Environmental Assessment Categorically Exempt Lot Size 466,223 square feet(10.703 acres) Philz Coffee tenant SF 1,367 square feet (8,011 square foot building) Existing parking supply in immediate 175 stalls (1,028 stalls in entire shopping center) vicinity Hours of operation Currently allowed hours 7:00 AM to 11:00 PM, seven days a week Proposed hours for Philz Coffee 5:30 AM to 9:00 PM, seven days a week Project Consistency With: General Plan Yes Zoning Yes BACKGROUND: Application Rec�uest Philz Coffee is proposing to open a store in Cupertino located in a new commercial building (in the Crossroads Shopping Center) previously approved by the City in November 2011 (DP-2011-03, ASA- 2011-12) and with modifications in February 2012 (M-2012-01). The coffee shop is currently undergoing tenant improvements and intends to open in April 2013. The applicant, Jacob Jaber, representing Philz 9 U-2013-01 Philz Coffee Early Morning Hour Operations March 26,2013 Coffee, is requesting a Use Permit to operate the future coffee shop from the hours of 5:30 AM to 9:00 PM, seven days a week. The General Commercial (CG) Ordinance requires a Use Permit at the Planning Commission level for commercial businesses operating hours between 11:00 PM and 7:00 AM. Existing Center anc� Surrounc�ings The project site is located within the Syer Properties-owned portion of the Crossroads Shopping Center, on the south side of Stevens Creek Soulevard near the terminus of Sandley Drive. To the west of the site is TJ Maxx/Homegoods and Party City; to the east is the Mardesich Co.-owned portion of the Crossroads Shopping Center; to the north and across the street is Target and the Sottegas Shopping Center; and to the south is a single-family residential neighborhood on Scofield Drive. The nearest residential property line is approximately 308 feet away from the back of the tenant space. � j Residenti��l area 1� -� _--�--_ – _ _ �,�.r _ - — � — �r�an.--� �iw+...�-..+..�,...:...-._ - I , -� .. � � � , �i �" N �� 1�, � �r}' ;E_�6LDG �-r�T��-�.-. ----� " ' v R TJ 11Ia.�xlHaniegaads ,1, � , K i e � c� � ' r �LDG ' > _ � � \ �J�q��'' L A ' �a 0 4 �o �n r r �Q� _—_ �'_'�-� � � �I I I I I I�� c 6 � _-� . .� �� . E a z - PAD Philz Co#fee �� D 6 S ' 9 6 ' �. • . �r�� +�lZ_ . _ v� Stevens Creek Blvd — - -- Site plan DISCUSSION: LLse Permit To approve an application for a conditional use permit, the Commission must make the following findings: L The proposed development and/or use, at the proposed location, will not be detrimental or injurious to property or improvements in the vicinity, and will not be detrimental to the public health, safety, general welfare, or convenience; 2. The proposed development and/or use will be located and conducted in a manner in accord with the Cupertino Comprehensive General Plan, underlying zoning regulations, and the purpose of this title and complies with the California Environmental Quality Act (CEQA). 10 U-2013-01 Philz Coffee Early Morning Hour Operations March 26,2013 The draft resolution (Attachment 1) explains the facts supporting these findings for this application. The discussion below provides a discussion of the issues related to the findings. Philz Coff'ee Operational Details Philz Coffee has several different locations throughout the Say Area, including locations in Palo Alto and San Jose. Existing Philz Coffee locations begin operations between the hours of 5:30 AM to 6:30 AM, and have not had a history of problems during early morning hours, according to the applicant (Attachment 2). The applicant anticipates a demand for early morning hours at this location, and is proposing the hours of operation of 5:30 AM to 9:00 PM, seven days a week. Employees would typically arrive 30 minutes before store opening time to prepare the shop for business. The applicant indicates that Philz Coffee is committed to incorporating green initiatives in store operations, including providing reuseable mugs, and compostable or recyclable cup and coffee materials. The previously approved trash and delivery plan for the building is provided in Attachment 3. The building is served by a trash enclosure in the parking lot near the building and is serviced by Recology three times a week. Trash, recycling, and composting receptacles will be provided near the building entrance. Proximity to Resic�ential Area The coffee shop is located approximately 308 feet from the nearest residential property line to the south on Scofield Drive. In addition, the coffee shop is buffered by the existing shopping center building at the rear of the property and most early morning business activity will be contained to the front of the shopping center along Stevens Creek Soulevard. The Santa Clara County Sheriff's Office reviewed the project and does not foresee any security concerns or negative impacts to the surrounding neighborhood. There has not been a history of security concerns at the shopping center. Ot{ier Coffee S{iops zvith Early Morning Hours The City has previously approved similar hours of operation for other coffee shops in the City. Please see the list below: Coffee Shop Address Opening time Approval file no. Starbucks 20520 Stevens Creek Slvd 5:00 AM U-1999-13 (Crossroads Center) Starbucks 22390 Homestead Road 5:30 AM U-2006-09 (Homestead Crossing) Peet's 22350 Homestead Road 5:30 AM M-2006-06 (Homestead Crossin ) Peet's 20807 Stevens Creek Slvd 5:30 AM M-2006-07 Starbucks 11111 N Wolfe Road 5:00 AM U-1997-04 (M) (Cupertino Villa e) Four of the five previously approved coffee shops are located within shopping centers that adjoin residential areas. The existing Starbucks Coffee Shop within the same Crossroads Center is located closer 11 U-2013-01 Philz Coffee Early Morning Hour Operations March 26,2013 to the residential neighborhood on Scofield Drive, and has been in operation since 1999. The City's Code Enforcement Division is not aware of any complaints related to early morning hour operations at any of the above locations. ParkinglTraf fic The proposed store hours will not have any significant impacts to the shopping center parking since most of the other store open significantly after 5:30AM and the parking lot directly adjacent to the establishment is relatively empty between 5:30-7:OOAM. As a condition of the Development Permit for the building (file no. DP-2011-03), the property owner will be required to fund a parking survey in April 2014, a year from when all building tenants have occupied their respective spaces. Further, if complaints or concerns are received by the City in the future, the City has the ability to require additional measures as deemed necessary (e.g. valet parking for the restaurant uses). Since traffic flows at this time of day are at lower levels than 7:OOAM, the early morning start time will not impact the existing traffic levels of service. OTHER DEPARTMENT/AGENCY REVIEW The City's Public Works Department; Suilding Division; Code Enforcement Division; the Santa Clara County Fire Department and Sheriff's Office; and Recology reviewed the request and have no objections to the project. These departments and others also recently reviewed and approved the coffee shop's tenant improvement plans. ENVIRONMENTAL ASSESSMENT The use permit is categorically exempt from the California Environmental Quality Act (CEQA) per section 15301 (Existing Facilities) of the CEQA Guidelines because it relates to hours of operation only and involves negligible or no expansion of the approved use. PERMIT STREAMLINING ACT This project is subject to the Permit Streamlining Act (Government Code Section 65920 — 65964). The City has complied with the deadlines found in the Permit Streamlining Act. Project received: February 20, 2013 Deemed complete: March 13, 2013 Since this project is Categorically Exempt, the City has 60 days (until May 13, 2013) to make a decision on the project. The Planning Commission's decision on this project is final unless appealed within 14 calendar days of the decision. 12 U-2013-01 Philz Coffee Early Morning Hour Operations March 26,2013 PUBLIC NOTICING &OUTREACH The followin�table is a brief summar�� of the noticin� done for this project: Notice of Public Hearin , Site Notice & Le al Ad A enda ■ Site Signage ■ Posted on the City's official notice (14 c�ays prior to t{ie{iearing) bulletin board (one zveek prior to t{ie ■ Legal ad placed in newspaper {iearing) (at least 10 c�ays prior to t{ie{iearing) ■ Posted on the City of Cupertino's Web ■ 57 notices mailed to property owners within site (one zveek prior to t{ie{iearing) 300 feet of the project site (10 c�ays prior to t{ie{iearing) CONCLUSION Staff recommends approval of the early morning hours request since it is not anticipated to have significant impacts to the neighborhood and is consistent with other coffee shop opening hours in the City. Prepared by: George Schroeder, Assistant Planner Reviewed by: Approved by: /s/Garv Chao /s/Aarti Shrivastava Gary Chao Aarti Shrivastava City Planner Community Development Director ATTACHMENTS: 1 - Draft Resolution 2 - Letter from Philz Coffee 3 -Trash and Delivery Plan 4- Plan set 13 Attachment 1 U-2013-01 CITY OF CUPERTINO 10300 Torre Avenue Cupertino, California 95014 DRAFT RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF CUPERTINO APPROVING A USE PERMIT TO ALLOW A NEW COFFEE SHOP TO OPEN AT 5:30 AM LOCATED AT 20686 STEVENS CREEK SOULEVARD SECTION I: PROiECT DESCRIPTION Application No.: U-2013-01 Applicant: Jacob Jaber (Philz Coffee) Property Owner: Alex Syer (Syer Properties) Location: 20686 Stevens Creek Soulevard (APN 359-08-028) Subject: Conditional Use Permit to allow operations beginning daily at 5:30 a.m. SECTION II: FINDINGS FOR A USE PERMIT: WHEREAS, the Planning Commission of the City of Cupertino received an application for a Use Permit as described in Section I. of this Resolution; and WHEREAS, the necessary public notices have been given as required by the Procedural Ordinance of the City of Cupertino, and the Planning Commission held a public hearing on March 26, 2012 in regard to the application; and WHEREAS, the applicant has met the burden of proof required to support said application; and WHEREAS, the Planning Commission finds as follows with regard to this application: a) The proposed use, at the proposed location, will not be detrimental or injurious to property or improvements in the vicinity, and will not be detrimental to the public health, safety, general welfare, or convenience; T{ie coffee s{iop's early morning {iours zvill not be c�etrimental or injurious to property or improvements in t{ie vicinity, anc� zvill not be c�etrimental to t{ie public {iealt{i, saf'ety, general zvelfare, or convenience. T{ie coffee s{iop is locatec� in an establis{iec� commercial c�istrict, locatec� approximately 308 f'eet from t{ie nearest resic�ential property line, anc� is bufferec� by t{ie existing s{iopping center builc�ing in t{ie rear. In ac�c�ition, t{iere is an existing coffee s{iop in t{ie same s{iopping center t{iat {ias similar early morning {iours, anc� is closer to t{ie resic�ential area. T{ie City {ias approvec�similar{iours for at least five similar uses in ot{ier areas of't{ie City anc� {ias no recorc�ec� {iistory of complaints associatec�zvit{i early morning operating{iours at t{iose locations. b) The proposed use will be located and conducted in a manner in accord with the Cupertino Comprehensive General Plan, underlying zoning regulations, the purpose of the City's zoning ordinances, and complies with the California Environmental Quality Act (CEQA). 14 Dr1ft P�esoltition U-2013-01 M1rch 26,2013 T{ie proposec� early morning operating {iours are consistent zvit{i anc� zvill be conc�uctec� in a manner in accorc� zvit{i t{ie General Plan, zoning orc�inance, anc� CEQA. T{ie conc�itions of approval containec� in t{iis resolution furt{ier rec�uce t{ie likeli{iooc� of ac�verse impacts to surrounc�ing commercial properties anc� t{ie resic�ential neig{ibor{iooc� to t{ie rear. NOW, THEREFORE, SE IT RESOLVED: That after careful consideration of the, maps, facts, exhibits, testimony and other evidence submitted in this matter, subject to the conditions which are enumerated in this Resolution: The application for a Use Permit, Application no. U-2013-01 is hereby approved and that the subconclusions upon which the findings and conditions specified in this resolution are based and contained in the Public Hearing record concerning Application no. U-2013-01 as set forth in the Minutes of Planning Commission Meeting of March 26, 2013, and are incorporated by reference as though fully set forth herein. SECTION III: CONDITIONS ADMINISTERED SY THE COMMUNITY DEVELOPMENT DEPT. Planning Division: 1. APPROVED EXHISITS Approval is based on the plan set dated February 15, 2013 consisting of 8 sheets labeled A000, A101, A102, A103, A201, K102, M-1, and M-2, "Tenant Improvements for Philz Coffee, 20686 Stevens Creek Slvd., Cupertino, CA 95014," drawn by Kahn Design Associates; except as may be amended by conditions in this resolution. 2. ACCURACY OF PROiECT PLANS The applicant/property owner is responsible to verify all pertinent property data including but not limited to property boundary locations, building setbacks, property size, building square footage, any relevant easements and/or construction records. Any misrepresentation of any property data may invalidate this approval and may require additional review. 3. PREVIOUS CONDITIONS OF APPROVAL All prior conditions for approval file nos. DP-2011-03, ASA-2011-12, and M-2012-01 shall remain in effect, unless superseded by the conditions of approval for U-2013-01. 4. USE APPROVAL Approval is hereby granted to allow the 1,367 square foot coffee shop within Suilding E (8,011 square feet, 20682-20688 Stevens Creek Soulevard) of the Crossroads Shopping Center to be open to the public beginning at 5:30 AM, seven days a week. The Planning Commission shall review amendments to the project considered major by the Director of Community Development. 5. OUTDOOR PATIO USE The outdoor patio shall not be used by patrons prior to 7am. 6. OUTDOOR DINING ENCLOSURE 15 Dr1ft P�esoltition U-2013-01 M1rch 26,2013 Outdoor dining areas shall not be enclosed with fencing or other structures to permanently obstruct pedestrian walkways, unless it can be demonstrated that an enclosed outdoor seating area will not obstruct the required walkway clearances. A separate City planning approval is required for any enclosure of outdoor dining areas. 7. LAW ENFORCEMENT SUPPORT The shopping center property owner shall pay for any additional Sheriff enforcement time resulting from documented incidents in the shopping center at the City's contracted hourly rate with the Sheriff Department at the time of the incident. 8. USE PERMIT REVIEW/ADDITIONAL RESTRICTIONS If complaints are received related to the tenant(s) under this use permit, and the complaints are addressed immediately by the property management, then the Planning Commission shall conduct a public hearing on the use permit at which time, the approval for early morning operating hours may be modified or revoked. The City reserves the right to require additional security patrols and/or other measures as prescribed by the Sheriff's Office or Code Enforcement. 9. CONSULTATION WITH OTHER DEPARTMENTS The applicant is responsible to consult with other departments and/or agencies with regard to the proposed project for additional conditions and requirements. Any misrepresentation of any submitted data may invalidate an approval by the Community Development Department. 10. IND EMNIFICATION To the extent permitted by law, the Applicant shall indemnify and hold harmless the City, its City Council, its officers, employees and agents (the "indemnified parties") from and against any claim, action, or proceeding brought by a third party against the indemnified parties and the applicant to attack, set aside, or void this ordinance or any permit or approval authorized hereby for the project, including (without limitation) reimbursing the City its actual attorneys' fees and costs incurred in defense of the litigation. The City may, in its sole discretion, elect to defend any such action with attorneys of its choice. 11. NOTICE OF FEES, DEDICATIONS, RESERVATIONS OR OTHER EXACTIONS The Conditions of Project Approval set forth herein may include certain fees, dedication requirements, reservation requirements, and other exactions. Pursuant to Government Code Section 66020(d) (1), these Conditions constitute written notice of a statement of the amount of such fees, and a description of the dedications, reservations, and other exactions. You are hereby further notified that the 90-day approval period in which you may protest these fees, dedications, reservations, and other exactions, pursuant to Government Code Section 66020(a), has begun. If you fail to file a protest within this 90-day period complying with all of the requirements of Section 66020, you will be legally barred from later challenging such exactions. SECTION IV: CONDITIONS ADMINISTERED SY THE PUSLIC WORKS DEPARTMENT L TRASH, RECYCLING, AND COMPOSTING RECEPTACLES 16 Dr1ft P�esoltition U-2013-01 M1rch 26,2013 A "trio" trash, recycling, and composting bin for public use shall be provided at the front and rear of Suilding E (20682-20688 Stevens Creek Soulevard) to the satisfaction of the City's Environmental Programs Manager. The property owner will be responsible for removing litter from the shopping center on a regular basis. SECTION V: CEQA REVIEW The use permit is categorically exempt from the California Environmental Quality Act (CEQA) per section 15301 (Existing Facilities) of the CEQA Guidelines because it relates to hours of operation only and involves negligible or no expansion of the approved use. PASSED AND ADOPTED this 26th day of March, 2013, Regular Meeting of the Planning Commission of the City of Cupertino, State of California, by the following roll call vote: AYES: COMMISSIONERS: NOES: COMMISSIONERS: ASSTAIN: COMMISSIONERS: ASSENT: COMMISSIONERS: ATTEST: APPROV ED: Aarti Shrivastava Don Sun, Chair Community Development Director Planning Commission G:APla�mi�ig\PDRCPORT\RCS\2013\U-2013-01 res.doc 17 Attachment 2 � � � � � a _. � f ❑ear Cupertino, We are extremefy excited and hanored to be Qpe�for business in Cupertino saan at 2a686 Stevens Creek 6��d.As you may know,we are a loved coffe�brand in the bay area with many fans in Cupertino whom have been asking for us to apen for a long time and finally,we're daing it. As a coffee shop, being open early is�ery important for our business and most importantly the community since a lot af peaple eome in far coffee hefore 7am,espe�ially the commuters. I'm writing you to ask for you and the cvmmunities consent ta aperate before 7am [specifirally 5:30am most days}. I'm not exactly sure wt�at are business haurs will be until we're open and get a fee�for the store hut f s�spect we will aim to be open daily from 5:3�arr�-9pm.Se�eral flf aur ather locations fallow this time black with su�cess.We�a�e never had any prok�lems at or nearby our stores with t�ese times.All vf our lacations ❑perate at ar before 6:30am and close na Eater than 10pm.Two af aur loGatians,our Berry st.stare in 5an Francis�o and Forest Ave.store in Pala Afto open at 5:30am. Employees usually arr't�e 75-3flminutes before opening ta prep the store. Anvther thing I'd like ta add is aur commitrrient to serving our planet well.5ame of our green initiati�es include: • When a custorr�er�rings in their�wn mug regardless of the size we charge them for a small. That's$]+savings per cup! • E�ery new philz team member receives a free mug when they start so they dan`t waste paper cups • We compost thousands of paunds a day • We gi�e our free cafFee grounds ta peaple who ask for it for their gardens • Our cups are compvstahfe and lids recycla�le • We don't ha�e actual garbage at aur stores except far soy-milk containers. E�erything is reeyciable and compostable We look farward to serving the cammunity! 5incerely, Ja�obJaber c�a lacohlaber@philzcoffee.com 415-��3-4625 i� 18 Attachment 3 ' Trash & Delivery Plan - - - � �� I _ Tnick Routes- Delivery and refuse h•ucks will be � � � - - - - -" restricted to the truck routes � I r - - - � �- - - - - - - - - �, - - - - indicatedbythehashed ( ( � -� lines. ` � � -� � � I � � ( I Loading Areas - Loading , � = I Areas will be restricted to � .� � I _ I I r; __ � - . - � _ _� �, Q the parking areas shown in __ e 4 ,� RED. Signage and/or � � ��` . �� p stri in iestrictin arkin _ I I _ _ , '� �� '��. ,-� �--�T � . .�. . �.-� T � <. �.�=�_ 1��.-,��.�� `�� \\��\\� �� P g ' g p g , I - ��`\�- � �� =-=- `�, `��\�, \:. ��; `� during loading tiines to be � I /\\'.�� e + 1` \', ,\ ___ o . o � ��` �� provided. ( I \ \� � Delivery Schedule- <� _ �� Q � \� � �� — � � . _, \'�.T �- I I � — — - - . ��:, �;� ��\� Deliveries will be restricted � • �\:\:y � � ( � �,� � — —y � �\.7 to weekdays froin 8am-l0am � _ , I � � 1\� I ��y and weekends 9am-l0am. ��\� � ( ,�;�.\�� .��. N P RKI G �;� I ❑ ,( \�.��!' F� �o ��I _ � I i �\�y Trash Pick-up Schedule - �� y� •� ( �� Refuse to be picked up a � PAD BLDG'E' � - �,� � I � I UIWER►�DlLDQ'E'KRMITRlD �\� minimum of 3 times a week �} REEN SCREEN"�2�G ES, ,!�� '`\�\ SEES/AI.I�, �� PA I ( ��.�`��.� between 6ain-8pin. �,�\�� \ �� SET f \.` � �_ �v 1," �, y\\ '�@G'�� 3,_0. � I [ \I �` .;��ti' L \�ih%e��a�'r� � I ��\i Trash Maintenance - Tenants t`� y � � !`��.� are re uired to monitor �..�,� y ` . . � I q ��:� . . ____ � � ��. �� : ` j;\�� refuse bins throughout the �,,.,.,.\.� _ _ — . -----_- �� _ � �. � --�- ,, . � ,/� � � � -- . � °'�'�� o � — day and einptied into the t�, �::� — — —� � ,_ � `.`� � � �f� ' — � � trash enclosure to avoid �,��,.. - - - �-�'_ — � - - - - - - — .� �:,��,� -- — ----�_-�___ ___�__ ��-�_ �� _ overflow. Two additional �.,.. ;- �----= Pue��c R��HT- '� � �� trio trash receptacles will be \��,�;��1��,��`Ji TEVENS CREEK BLVD oFwar ��i provided. �� 1 � FIRE TRUCK SITE ACCESS� Tallow - A 4'x4' area in the ��\� trash enclosure will be No r �� designated for for tenant ��\, � � PROPOSED SITE PLAN FOR REFERENCE Tallow containers. , _--------- -_ - SCALE: I/32"= I'-0" 19 Attachment 4 �LDG. OWNER: P.ETAIL TENANT: ARCHITECT: REVISION: DATE: TENANT I M PROVEM ENTS TO BYER PROPERTIES PHILZ COFFEE KAHN DESI�N ASSOCIATES 66 �OTkEkO AVE. 101 NELLEN AVENUE, SUITE 250 1810 SIXTH STREET �RESPONSE TO SAN FRANCISCO, CA y41 Q3 CORTE MADERA, CA 94925 BEkKELEY, CA 94710 � COMMENTS 02-15-13 TEL 4 I 5-626-2937 TEL 415-385-I 55 I TEL 5 I Q-84 I-3555 PROJ ECT SITE ALEX BYER JACOB JABER CHARLES KAHN _ _ - jdc�bjdber@philze�ffee.ec�ni charlesk@kda-berkeley.com L' ' Y`" ' - � ' TIFFANY ROSE LEICHTER " � f ' '�.� � tiffanyl@kda-berkeley.com - -... � � � � � - �=�� 5 i � __- � .- �. , , o CONTRACTOR: ELECTRICAL ENGINEER MECHANICAL ENGINEER: � + � , THESE PLANS ARE CONSIDERED PRELIMINARY �r� � ' � W.L. BUTLEk CONSTkUCTION & TITLE-24 CONSULTANT. ALL AIR MECHANICAL I � I AND NOT FOR CONSTRUCTION UNLE$$THEY BEAR I 1 � ��`. - - � I__ Z; ;'� � 2Q4 FRANKLIN STREET MISSION ELECTRIC COMPANY CONTkACTOkS� INC. THEARCHITECT'SSEALANDWETSIGNATURE �f � �' � � REDWOOD CITY, CA 94063 5700 BOSCELL COMMON 535 RAILROAD AVENUE ALONGWITHTHEGOVERNINGAGENCY'S f W 1 � • REVIEW SEAL OF APPROVAL AND WET SIGNATURE. �Q ', � TEL 650-568-5464 FkEMONT, CA. 94538 SO. SAN FRANCISCO, CA 94080 . � � N� �I I W KDA EXFRE$$LY RESERVES COMMON LAW COFYRIGHT I�I PROJ ECT SITE (n� •I . �L �.� ' S I Q-657-446Q X3Q I 8 (650) 6 I 5-0248-TEL AND OTHER PROPRIETARY RIGHTS _ _ ___ �„__ � �i � ` �'' • � JAI M E PEREZ TO ALL DESIGN$AND INFORMATION IN THESE FLANS. m _ STEVENS CREEK BOULEVARD _ j�ime.perez@wlbutler.com PATRICK MACONES ARVIND TANDELL THESEPLANSARENOTTOBEREPRODUCED,CHANGED rI OR COPIED IN ANY FORM OR MANNER WHATSOEVER, � . �NI � � �I arvind@allairmecfianical.com NORARETHEYT06EASSIGNEDTOANYTHIRDPARTY, � WITHOUT FIRST OBTAINING THE EXPRESS WRITTEN � � ,�y •Q� �- �. �� w �.� Z� �� 2 0 6�6 S T EV E N S C R E E K � LV D PERMISSION OF KAHN DESIGN ASSOCIATES. � � i'f' Q w; . -�' �tJ� �� • STRUCTURAL ENGINEER: PLUMBING ENGINEER: � I - - ..-.� N Z� . "' �� , �'I � ' KEVIN DONAHUE, SE Q Castro Valley Plumbing& Heating, Inc. �� ,�, � , I � � �� I I 01 8TH ST 466 Whitne St. F � � � r � �� CUPERTINO CA 9 .� 014 � �� k � � � Y � F E I D ' � .� I� r : I I � I I '� .� - � � BERKELEY, CA 94710 San Leandro, CA 94577 � — ' " '" �' '{ � � (510) 528-5394 Ph. (510) 636-9366 � r � � � KEVIN DONAHUE Alan Doell �'r REN,01�31�2013 ti RESPONSE TO COMMENTS - DELTA I i �.��6�.�� VICINITY MAP NORTH FEBP�UAP�Y I 5, �O I PROJECT TEAM � :.� . �� : � �r - _r � - � � . _ - • �, �s.dr�� . � v, . • - � _ � :� frs, _� �''+ 'T� '�� - - ti ti � � -�'t � _ •�z _ � -- , r� - �'.' . � rN.-.y° -- �i� -.. .�� -- _ . � �� - . . � 'r� a r _. �'�. * ja r, � � . � . �I � �� ,� PROJECT SCOPE OF WORK: �- �`' .•, �t - �'�* � , r • _�� - i �u � ' r. � F�.� - � �. • Y � � � 1. , r . � , 4� ��' '�� , � 7� ' • INTERIOR TENANT IMPROVEMENTS FOR A NEW CAFE/ COFFEE SHOP. ` � � � � �' ' --' - ! �-�"� � � �� ' _ � `' - � " • EXISTING RETAIL TENANT SPACE IS WITHIN A NEWLY CONSTRUCTED BUILDING _ ' - � ' ' ` � "� � � �"' �' � � '��-� �� _ i' (NO CHANGES TO APPROVED USE/ OCCUPANCY). J • ' .- � . � �� } � ! �� _ � ��, }'� � �ti ' ' t � ' r ' � * ; ��; _ �� ,� � . • NEW KITCHEN AREA& KITCHEN EQUIPMENT, SEE KITCHEN EQUIPMENT PLAN. � ' • NEW SERVICE &SEATING AREAS. , � f � .�� ' � �ir+�+.*¢*�- �„ � , � � � �. � � - � r� - -� �� -�L � i .. � � � F. ,�� 4. , r"�' _ }� - = • NEW RESTROOM. ' .ka�� ` .�r_�+:�� 'ti ° _ • � - - ' - - � . � �-. „- . � ' � - _ .� .�y'� *E . �r � � � ; ; � ` � + • •'� � ��' ��' •* �� - • NEW LIGHTING & ELECTRICAL. FIRE SPRINKLER UNDER DEFERRED SUBMITTAL � r'-• � �.,� - - -,- ' - � ' — ," ' i z � � � � � �� i � �_ a�. : . NEW FINISHES THROUGHOUT. "'� r L + : ,a ' . '� y � R�� "i• �� y� •� � � " � .� `- , PROJECT INFORMATION: �i v F-�,� _� F � 4� � *� ��+� � � - � �+ � � �� L � � � �� _ , V� � * �. �- I A.P.N.: PARCEL A: 359-08-021 &359-08-022, 359-08-005, 359-08-006, 359-08-013 &359-08-020 �� RI •_ - _ y ��. . � ..{� ��r _ T _ _ : r . �_ � � �p;*-.� - _ �. � ., � r • _- • NO EXTERIOR WORK. TENANT SIGNAGE UNDEP.SEPAP.ATE PEP.MIT ._., � * {_ . : � �� _� . � �, y �" � � ��.��: I� m Z N N D TP �'T• P-M ED E-P � � ;- � . � � i- •'Fk' ° .�� .'�+ �"�� • ' � � � � L� . �{ � �l . � O I G IS .I_ . IX US (-G) Z 3 = ��. ,-�--- - -- _. � , � _ � . �, _ .f � . - � �. , � � ;� �, : � . � ` f� � � � �� - �� r �-�. PLANNED DEVELOPMENT-- HEART OF THE CITY PLAN -CROSSROADS N - � � � # �' � Z PP.IOP.TO FINAL OCCUPANCY, PHILZ COFFEE SHELL BUILDINr APPROVED UNDER SEPARATE PERMIT #12020009 � '-' • " ' - - - • - • -• • - ' ��•� ! •, •� � r' �,�•��•� _ • � - • WILL BE REQUIRED TO OBTAIN A CITY OF ' W � � � • . _•' � S�EVENS CREE�C BLVD. � '° - � • CUPERTINO BUSINE55 LICENSE. Qj SITE AREA: 89,995 SF NET SITE AREA r TENANT SPACE _ - - - , - �� ,•:.: � � � � AREA OF SITE PLAN _ " ._ p.. ;' ;� ._', � - , - - , ; : G (AREA OF WORK) . . ' ,- �. ' _ � - .'-� — . � , `�� .~ . . . . �`- � .� �,,,, ' . ��.Mc�:7��;�.� � . PARKING: EXISTING PARKING & SITEWORKAPPROVED � , - — . � • - _ � � • - • . "--� �' _ � � r �n o �n UNDER SEPARATE PERMIT #I I I 10132 ' � �_ •- • _ � '�} . r �` �� } •~ . • - _',,— � . x,"..'.•� � _ '�� • � N £ ��+ � �. ' ; � , � �� - ; ``�� '.� . .�_�4� �•�,. ,� #��_ ' � ,� , � �� :�.� # _ ,� _ a � � v /,� , _ _ ., , , �4 ; �.� a=�� _ .�_ � � � . . � - , . -- � ' - ��. . �..�.-� ��- �., I SCOPE OF WORK � � � . PARKING LOT SQ FT: 143,400 SQ FT(EXISTING) L'� � � '� • � .� ti� � � ' . • !•'•. ••�-�-+��•- • �•�- i � - � _ � � '" °�' ' '� �L� � t� . - ' � s� � � • - � =1�_�;�5�-�. d �•._��c.�1�F. _ �,�:•:•':��:.1�'R.:• � � . � v o v PARKING SPACES: 175 TOTAL STALLS (EXISTING), INCLUDING: ��, � .. � -' � �* * �y,�� y� ��, � _q '�.7_ � � �.L � . r. — � � . - �' � . : 4 ._ T� � 7 ADA STALLS, ' .� * � � � �•r - � � . *� � ��r �. o i��+ ��-r y • ■�• iF ,-- v _ I 6 LEV STALLS � . � f �� _� � � ` - -� �' = � 'I•��..*� `�'�,i�'i�; � �_�� '� V � � v f F:I +�! .�'-'.`� �+F= � , F■ F �� , Y ti - ._' � _ - '� ` � � � . "�o L , , � p � �-- O PARKING RATIO: 4.37 (PER I,000 SQ FT) _ � •� "� � . .#�'� ::I .�� -� 'F� �� f i ■� � ��'� ��• , �_ T � _ ' •�� . � _ � � � � ;-•• •r.._•�. , a, BIKE PARKING: 45 (EXISTING) '� aM q �.. �t _ , * v .ti w �i ' _ � +.••- �wr� _ y�' �rl� �:.`d5,{'_ t i ��' .F F 4� ' .'... ^'� ,� -D ,� ,� ' - - � � +� _ � � ��• •� � .� _ ��= , � �� i � �. � . - -. � � -� t ' . �_�- -€•: rt' 3y : � ' i� _� ! M � � � M = • ■' � = �� T � ��' rr� '� ■. � �� i� ��7�.r�� ■ P.1'.��y�1� � N O f� � �t � �r 7' �� r � �.. � , • � . , _ ° f TF • { � � � � ' BUILDING INFORMATION (BUILDING 'E'): .� ' : �' � - �-• �- ,`� �;�';' ' + - � � � � ' ' � . '�, :�'-�;, � �r:'= + � ,= -• , • ' '� ��•� `�' ° � ° �, TYPE OF CONSTRUCTION: TYPE VB �' '- �* �? . � •' �� - � �� ` �• � � � " ' � ' ' �'+�'�'�''��- -- - — ;'�• � o J � x � '� � - �� '?�- � : - . . - . � +� .r -� _ . � � 1= • � � #� . � - � u a �� v � BUILDING USE: A-2& M (EXISTING) • ' � • - "' ' • • � ' t � v�Z � �0 o c s FIRE SPRINKLERS: FULLY SPRINKLERED NOTE: PLAN NORTH Z g � '- o s � FIRE ALARM: Y S I T E MAP IS ROTATED 0°13�12�� w �� Y HAZARDOUS MATERIALS: NONE EAST OF TRUE NORTH NORTH Z �z � °J � °� w DRAWING INDEX � B U I L D I N G H E I G H T&S T O R I E S (C B C T A B L E 5 0 3): N w O� _ ' ALLOWABLE HEIGHT: 40 FEET MAX. (**ALLOWED PER CUPERTINO ZONING: 45' MAX.) ACCESSIBLE PATH OF TRAVEL KEY � �m U � EXISTING HEIGHT: 26-8" (HIGHEST POINT) SHEET NUMBER SHEET TITLE s NUMBER OF STORIES: I (EXISTING &ALLOWABLE) � � BUILDING AREA: 8,01 I sqft. (EXISTING) I I ��J� I _ --- - �--� _I I � � �j\ \�` START POINT ARCHITECTURAL DRAWINGS � F.A.R.: 8,01 I sqft./89,995 NET sqft._ .089 (EXISTING) � � � � � �� eO e e e e e e e ee \�� A-000 COVER SHEET&SITE PLAN TENANT INFORMATION : � � �\ � � • A-010 GENERAL NOTES, SYMBOLS&ABBREVIATIONS � DIRECTION OF TRAVEL • A-020 CONSTRUCTION BEST MANAGEMENT PRACTICES TYPE OF CONSTRUCTION: TYPE VB I � � � � � � A-021 CAL GREEN CHECKLIST BUILDING USE (TENANT): B& M Q RESTROOM ENTRY TO TENANT SPACE � � A-030 TYPICAL ADA DETAILS A SINGLE, UNISEX, RESTROOM HAS � �3 � � � A-040 TYPICAL EXISTING ADA SITE DETAILS TENANT FLOOR AREA: I, 67 SQ.FT. (EXISTING) BEEN PROVIDED FOR THIS FACILITY, __ PER 2010 CPC 412.3, EXCEPTION 3. � � � � � � A-101 EXISTING ROOF PLAN &OCCUPANCY/ EGRESS PLAN NUMBER OF EXITS: REQUIRED: 2 i i PROPOSED: 2 (EXISTING) � � • • A-102 PROPOSED FLOOR PLAN &SCHEDULES i i EGRESS PATH OF TRAVEL KEY OCCUPANTS: QI 49,SEE OCCUPANC DIAGRAM I/ 101 i i 13 a • • A-103 � LIG TIN / EL CTRI AL P AN, CP SC DU S � � 2 �3 �/ � • • A-201 BUILDING ELEVATIONS&SECTIONS SEATING: 22 I TER R& 0 EXTE IOR,SEE A101 & FLOOR PLAN I/A102 � � �_"_.. g START POINT � � � � 5 • • A-301 DETAILS i i ,°o ,°o �� Q e000000000�s000000 HOURS OF OPERATION: I 5:30AM - 9PM, EVERYDAY � i 5 � 9 � E PARKING LOT � o o � CONDITIONAL USE PERMIT IS UNDERWAY FOR EXTENDED HOURS � � �� ) DIRECTION OF TRAVEL J i i 4 � 4 12 � � KITCHEN EQUIPMENT DRAWINGS p0 NO. OF EMPLOYEES: 4 i i EXIT TO PUBLIC � � � � - � � RIGHT OF WAY � K-100 KITCHEN EQUIPMENT NOTES W �C — PRO�ECT I N FORMATION � � � � � � � � � • � K-101 KITCHEN EQUIP. PLANS, MECH./ ELEC.&SCHEDULES � W W O i i 13 �� a . ' . EXIT A �� #OF OCCUPANTS � � K-102 KITCHEN INTERIOR ELEVATIONS O � � � � o 0 0 0 �P . O . #occ = �so `� U i i 4 ° � � . EW= 144" �� EXIT WIDTH Z � �/� Q o e�o 0 o�e V/ � I I � o Oee 14 00000�evoo 00 00� � O � i i � o � � � � K E Y N O T E S: PLUMBING DRAWINGS > w O Q I I � � o � o 0 ° � P-I PLUMBING PLANS, NOTES&SCHEDULES ° i i o o� O (E) FOUNTAIN � � � q0^p 1Cv29 � o > I I -68 n � `� � ° 2 (E) TRASH ENCLOSURE, COVERED • P-2 PLUMBING FLOOR PLANS � N � � Z � � � o � ADJACENT �I q o� PROPOSED O J V� �/ I I ENANT#3 , � TENANT LL m i i � � o (BAKERY: A-21F I I `� o SPACE O3 (E) CURB RAMP(REFERENCE 3/A040) Z � �O W � i i ° � o I (TENANT 2) � � � �� 6 � � I i � � 0 4O (E) CURB RAMP(REFERENCE 5/A040) MECHANICAL DRAWINGS a � ADJACENT � M-I HVAC SYSTEM, NOTES&SYMBOLS m � � � � TENANT#I � 5 EASEMENT � � O U Q APPLICABLE CODE REQUIREMENTS: � �� o j - 0 �� I I � (FOOD- 0 35' BUILDING O � M-2 HVAC SYSTEM, HVAC PLAN &ROOF PLAN D � � 7 o I �� I i M � ERVICE: A-2) o SETBACK O LOCATION OF (E) GAS METERS a 2010 CALIFORNIA BUILDING CODE � � o -°' 2010 CALIFORNIA ENERGY CODE o ,�'T B o oI O ( ) • M- ME H N L T TLE- . o � c=29 26' LANDS A E 7 (E) ADA RAMP REFERENCE 9/A040 � M-4 MECHANICAL TITLE-24.2 n 2010 CALIFORNIA MECHANICAL CODE . o � 6 ° o a . ° eOe �. � o SETBACK Og (E) SHELL BUILDING ELECTRICAL ROOM COVER SHEET & � 2010 CALIFORNIA ELECTRICAL CODE ° 2010 CALIFORNIA PLUMBING CODE . �� °�� . °= 000ap e o O9 (E) ACCESSIBLE PARKING STALL SITE PLAN Q 2010 CALIFORNIA FIRE CODE � � �� o — ELECTRICAL DRAWINGS � 2010 CALIFORNIA GREEN BUILDING CODE � � 14 I o I I � � 10 (E) GREASE TRAP LOCATION, ^N ° ° ° � E001 SYMBOLS LIST, GENERAL NOTES& DRAWINGS LIST SCALE: AS NOTED �� e�s �� 8 a � C I T Y O F C U P E R T I O M U N I C I P L E C O D E o � o o �/ V E R I F Y E X A C T L O C A T I O N I N F I E L D nn — � I I (E) SANITARY SEWER, • E002 ELECTRICAL SPECIFICATION >=� , � O DATE: JAN 04, 2013 o�i �J � ` � � VERIFY EXACT LOCATION IN FIELD � E003 ELECTRICAL SPECIFICATION, CONT. g M - - - --- 12 (E) SHARED 2,500 GALLON GREASE INTERCEPTOR, � E201 REFLECTED CEILING PLAN - LIGHTING JOB NO: PCC01 Q a STEVENS CREEK BLVD g L D G 'E' 3 P R O P E R T Y (4 TENANTS, MAX.) � E 6 0 1 O N E-L I N E D I A G R A M, P A N E L& F I X T U R E S C H E D U L E S �Y I STORY,TYPE:VB LINE �m FULLY SPRINKLERED 13 (E) LEV(LOW-EMISSION VEHICLE) STALL SHEET � E701 DETAILS i �a 8,01 I SQ FT I 14 ACCESSIBLE TRASH/ RECYCLING & COMPOST � E801 ELECTRICAL TITLE-24 DOCUMENTS D a A2-ASSEMBLY, RECEPTACLE (REFER TO 9/A030) SHALL BE � M-MERCANTILE INSTALLED PRIOR TO FINAL INSPECTION, °v E SITE PLAN, ACCESS & EGRESS PLAN SHARED BY (3) TENANTS �� APPLICABLE CODES � ,. , „ DRAWING INDEX Q X SCALE: I�32 - I 'ON O R T H OO KAHN DESIGN ASSOCIATES 2013 2� REVISION: DATE: QRES�ONSE TO �2_I 5-I.i (E) P RKING LO FOR COMMENTS CRc7S Rc7ADS CE TER �� I 2 3 4 THESE PLANS ARE CONSIDERED PRELIMINARY T.O.WALL PLATE �C� i� AND NOT FOR CONSTRUCTION UNLES$THEY BEAR C THE ARCHITECT'S SEAL AND WET SIGNATURE TYP. COLUMNS 1 4 FLANTER RACK ALONG WITH THE GOVERNING AGENCY'$ � REVIEW SEAL OF APPROVAL AND WET SIGNATURE. ±23'-6 (EXISTING) A20� A20� KDA EXFRESSLY RESERVE$COMMON LAW COPYRIGHT I T.O.WALL PLATE I I AND OTHER PROPRIETARY RIGHTS TO ALL DESIGN$AND INFORMATION IN THESE FLANS. THESE PLANS ARE NOT TO BE REPRODUCED,CHANGED ±20'-8" (EXISTING) — 9 - r,, (E) PUBLIC OUTDOOP. O OR COPIED IN ANY FORM OR MANNER WHATSOEVER, NOR ARE THEY TO 6E ASSIGNED TO ANY THIRD PARTY, o SEATINr AREA& r WITHOUTFIRSTOBTAININGTHEEXPRESSWRITfEN F FOS lo � C � PUfsLIC RIGHT�OF-WAY � PERMISSIONOFKAHNDESIGNASSOCIATES. _ r � � I 9 I �E) � �� P ANTE 0� � P I � FEID�S T.O.WALL PLATE 2'-I 0" � �yA o�, ,� 30x48 � � f r, I 5 0 ±21'-8° (EXISTIN Q �� CLR. � � � N 6 I � 8 � � � � �--�, � --�CLR. � � �rr.oi/si/aois � � � 'C�,�j'�c01602��`�� E E , , , , , � a� �, F ` � � ` � � ` �MERCANTILE � 2 I 3 � � �� ` �.�� 255 SQFT/30 � � �` �� `� �;.�� .��=9 QCC. I I � � � � �. � � �. � � � � � �� 8 � , � � � , � t , � = � TYP � � �`� � a�` � �`� � `� � � `� � � � � a� � � � ti� � .�� ;� 3'-8" CLR. � �� `�� `�� `�� EXIT AISLE TYP. � ��`- � ��` ��` ��` � � �` � � � � `�� `�A � T.O.WALL PLATE I I � I ±20'-S" (EXISTING) , \ 12 � PF�OPOS >� : I TYP I I : TENANT � SPACE D � � � 2 D ,•'-; TENANT 3 � 5 . - . . ; . . . � I �I 5 I • : � SERVICE/ 14 � �� \ DINING SCULLERY I ±I 2'-5" + ' ° 367 SQFT/200 AP.EA 5 � V.I.F. I I 551 SQFT/ I� = 2 OCC. in I TYP I =37 O.C. � �s N 3 I I 3 ADJACENT �'•.� ADJACENT TENANT#3 �'•,� TENANT#I A201 I I A201 .••' " ° N £ ..'` v ^ `� o . � � I � � II ?'�� u � . � � oo �^ . � o y 5 ' � +� � .:: � •_ T� � N � �� V N X �U � � Q � "- O C C � � � VI "fl N N • V1 � \ .. � N +-+ V1 �O y M � � � I 2 I v � 5 .5'x . ' CLR. � '- � 01D � � •- I I " G��. ;LA ING,T � o � � x `^ O ' 'O \�� ; �� v � ti ao � 16 '�_ ° ` s � o � .�..: = ��: '_ oo s N I TYP � � � „i a�e '.:: °� � : ST �. -� �, 3'-8" CLR. T.O.WALL PLATE ; I 10 SQFT/300 I I XIT AISLE TYP. � I I ±26'-3" (EXISTING) . _ I I 4 s : , . T.O.WALL PLATE = ) ,..........� c� . I I I 2 +YP;-@ COLUMNS : ',,'', ��. E� � _23 6 (EXISTING) ;` � BLDG. C 49 ` ELEC. B B RM. , = �� . � `� T.O.WALL PLATE II I OO I I �-� I -� I OO Doo ±20'-4" (EXISTING) � � � � � J a � �� Ox48 o A Fos q G��. �, � � � 15 �o � 17 � (E� U � v T.O.WALL PLATE O STAIRS ° ) PUBLIC OUTDOOR N ±26'-3" (EXISTING) 3 � � � SEATING AREA& v � 2 4 T.O.WALL PLATE UBLIC RIGHT-OF-WAY �� I I A2OI A2OI I TYP. @ COLUMNS I O °' ±23'-6" (EXISTING) Q m 36'-0 I/2" 4 I'-9 I/2" 34'-0 I/2" Q J n m o (E) LANDSCAPE ° � W w o _ I 2 3 4 `� (E) SIDEWALK a O � � � � � 0 M � a EXISTING ROOF PLAN W Q "' v � � S C A L E: I/8�� = I�-O�� P L A N N O R T H � ( � w O i O �� ' � KEYNOTES LEGEND AREA CALCS/ OCCUPANCY LOAD � N � Z � � � �� lO (E) 36 X 36 ACCESS HATCH,VIF I I (E) PARAPET,TYP. KITCHEN SER CE/S ULLE Y 36 SF/200 - 2 OCCUPANTS (E) LANDSCAPE � � � W m ADJACENT TENANT EGRE55 DINING AREA ) 551 SF/ 15 = 37 OCCUPANTS a � � � a 2 (E) GL BEAM BELOW PATH OF TRAVEL O �2 (E) ROOF SLOPE NO WORK (AREA SHOWN SHADED) START POINT MERCANTILE AREA 255 SF/30 = 9 OCCUPANTS �E) Z � � a ��..�' � STORAGE 100 SF/300 = I OCCUPANTS STEVENS CREEK BLVD RAMP H � N U i .....s;�....... � 3O (E) METAL ROOF OVER ARCHITECTURAL COLUMNS 13 (E) CORNICE ❑ CUSTOMER/ DINING AREA •��' TOTAL OCCUPANT LOAD = 49 OCCUPANTS a DIRECTION � o� 4O (E) FRAMED ROOF& MECHANICAL SCREEN BRACING 14 (E) TRELLIS BELOW,TYP. OF TRAVEL OCCUPANCY DIAG./ �Q SERVICE/SCULLERY(KITCHEN)AREA EXIT TO PUBLIC O (E) MECHANICAL UNIT,VERIFY EXACT LOCATION & 15 (E) AWNING BELOW RIGHT OF WAY SEATING PROPOSEDQI Q ACCESSIBLE TRAVEL, � s S I Z E I N F I E L D = 2 2 I N T E R I O R A L L E X T E R I O R T A B L E S &C H A I R S S H A L L B E: $c E R O O F P L A N = 4 EXTERIOR @ STEVEN'S CRK. SIDE • HIGH-QUALITY, COATED, EXTERIOR GRADE, � � Z W Ib (E) DEMISING WALL,SHOWN DASHED = 6 EXTERIOR @ PARKING LOT SIDE • FREESTANDING/ MOVABLE (TABLES&CHAIRS) a v� Ob (E)WALL FRAMING BELOW,SHOWN DASHED � STORAGE AREA a� S E A T S T O T A L: = 3 2 T O T A L S E A T S o�� ALL ACCESSIBLE SEATING SHALL COMPLY WITH 14/A030 SCALE: AS NOTED 17 DASHED LINE INDICATES CLR SPACE REQ'D EXIT A �i M O 7 (E) CRICKET F O R A D A C O M P L I A N T S E A T I N G A R E A. � � � " A C C E S S I B L E S E A T S: = 2 S E A T S I N T E R I O R ?m i � R E Q U I R E D 4 4 W I D E E X I T A I S L E #OCC= 29 �� #OF OCCUPANTS �a REFER TO DETAIL 14/A030. � � (TO BE KEPT CLEAR AT ALL TIMES) (5% MINIMUM FOR EACH AREA) = I EXTERIOR @ STEVEN'S CRK. SIDE DATE: JAN 04, 2013 �i v O g (E) R O O F& O V E R F L O W D R A I N � ' Ew- 68 �� E X I T W I D T H = I E X T E R I O R @ P A R K I N G L O T S I D E ADA SEATS TOTAL: = 4 TOTAL ADA SEATS JOB NO: PCC01 ai� O � � (E) TENANT DEMISING WALL,SEE 4/A301 *** SEE I/A102 FOR a i 9 (E) RWL CONNECTED TO SD, SPD&SCD INTERIOR SEATING PLAN SHEET U� � � (E) SHELL BLDG. EXTERIOR WALL a� �� p (E) OVERFLOW RWL CONNECTED TO OVER FLOW OUTLET EXIT . = 2 D Q EXITS PROVIDED: = 2 (EXISTING) v � a.� NOTES & LEGEND I OCCUPANCY DIAGRAM & PATH OF ACCESSIBLE EXIT TRAVEL SCALE: I�H�� - I�'O11 PLAN NORTH c0 KAHN DESIGN ASSOCIATES 2013 U O� Q X 21 REVISION: DATE: RESTROOM ACCESSORY SCHEDULE SEE 2/A030 FOR ACCESSORY MOUNTING HEIGHTS DOOR SCHEDULE KEY NOTES: No. DESCRIPTION MOUNTING NOTES QRES�ONSETO 02_15-I.i DOOP. NEW/ SIZE DOOR HGWk .SEE I/A101 FOR EXTERIOR SEATING � O REQUIRED LANDING AT DOORS,SEE 5/A030 COMMENTS I❑ TP DISPENSER SURFACE-MOUNTED BRADLEY OR EQ. BY CONTRACTOR/OWNER �# LC�CATIQN (E) (W x H) FINISH GROUP REMARKS •ALL ACCESSIBLE SEATING SHALL COMPLY WITH 14/A030 O TACTILE ACCESSIBLE BUILDINV ENTRY SIVNAVE, SEE 8A/A030 � SEAT COVER SURFACE-MOUNTED BRADLEY 6R EU. BY CONTRACTOR/OWNER WOOD- �ROVIDE SELF CLOSING HDWR; DISPENSER I RESTROOM NEW 3'-0"X 7'-0" PAINTED TBD PROVIDE DEAD BOLT 3O TAc:TILE EXIT SIGNAGE,SEE FB/A(�3(� QI W/OCCUPANCY INDICATOR BY CONTRACTOR/OWNER 4 SIGNAGE ABOVE DOOR TO READ "THIS DOOR TO REMAIN UNLOCKED WHEN 3❑ NAPKIN DISPOSAL SURFACE-MOUNTED BRADLEY OR EQ. WOOD- �ROVIDE�RIVACY LOCK I BUILDING IS OCCURIED" 2 STORAGE/OFFICE NEW 3'-0"X 7'-0" TBD I-I/2"MAX.-I-I/4"MIN. CONCEALED MOUNTING - PAINTED W/KEYED DEADBOLT � GRAB BAR- 3b" LONG PROVIDE REQ'D �LOCKING gRADLEY OR EQ. BY c:6NTRAc:T6R/6WNER ENTRY r� v r� EXISTING- (E)GLAZED FRENCH DOORS O POST"MAXIMUM OCCUPANCY"SIGN 4 (E) ��;1-v"^�'-V" (E) � I THESE PLANS ARE CONSIDERED PRELIMINARY (PARKING LOT) ALUMINUM W/PANIC HARDWARE O SEE 15/A030 FOR THRESHOLD REQUIREMENTS @ ALL DOORS�TYP. ANDNOTFORCONSTRUCTIONUNLESSTHEYBEAR I-I/2"MAX.-I-I/4"MIN. CONCEALED MOUNTING - EXISTING- ( ) 5 BRADLEY OR EQ. BY CONTRACTOR/OWNER 12 ENTRY E (2)3'-0"X 7'-0" E E GLAZED FRENrH DOORS THEARCHITECT'SSEALANDWETSIGNATURE GRAB BAR-42" LONG PROVIDE REQ'D BLOCKING � ) � ) KI OZ KI O2 (STEVENS CREEK) ALUMINUM W/PANIC HARDWARE I A�oN�wiTHTHE�o�EaNiN�A�ENCrs O7 DASHED LINE INDICATES CLR SPACE REQ'D FOR ADA COMPLIANT SEATING AREA. WALL MOUNTED, FRAMELESS I REVIEWSEALOFAPPROVALANDWETSIGNATURE. ❑b MIRROR BRADLEY OR EQ. BY CONTRACTOR/OWNER SEE DETAIL 14/A030. REFER ALSO TO OCCUPANCY CALCS ON SHEET A101 FOR KDAEXFRESSLYRESERVESCOMMONLAWCOPYRIGHT MIRROR, BEVELED EDGE � � � NUMBER OF ADA SEATS REQ�D. ANDOTHERPROPRIETARYRIGHTS BY CONTRACTOR/OWNER DOOR SCHEDULE NOTES v �1 TOALLDESIGNSANDINFORMATIONINTHESEFLANS. ❑7 CONVENIENCE HOOK SURFACE-MOUNTED BRADLEY 6R EU. NOTE: INSTALL(2) HOOKS, SEE 6/A030 O (N) FIRE E/�TINGUISHER: L-A:IOBC MIN. RATED. THESEPLANSARENOTTOBEREPRODUCED,CHANGED I. ALL DOORS TO BE I-3/4"THICK,U.O.N. � � � TRAVEL DISTANCE FROM ALL PORTIONS OF BUILDING TO NEAREST F.E.SHALL ORCOPIEDINANYFORMORMANNERWHATSOEVER, 2. ALL HOLLOW METAL DOOR FRAMES TO BE FAINTED �� NOT EXCEED 75'. RECESS IN WALL TO MAINTAIN CLEARANCES TO ADJ. FIXTURES NORARETHEYT06EASSIGNEDTOANYTHIRDPARTY, �8 SOAP DISPENSER SURFACE-MOUNTED BRADLEY OR EQ. BY CONTRACTOR/OWNER 3. ALL GLAZING IN DOORS SHALL BE TEMPERED II I WITHOUTFIRSTOBTAININGTHEEXPRESSWRITfEN 4. DIMENSIONS ARE FINISH DIMENSIONS;ALL ROUGH OPENINGS SHALL BE VERIFIED. � I O PROVIDE KNOX BOX FOR FIRE DEPARTMENT ACCESS, COORDINATE w/ FIRE PERMISSIONOFKAHNDESIGNASSOCIATES. PAPER TOWEL 5. MAXIMUM PUSH FORCE RESISTANCE TO BE 5 POUNDS FOR ALL INTERIOR AND EXTERIOR DOORS, I 2 9 I E� I DEPARTMENT. � DISPENSER SURFACE-MOUNTED BRADLEY OR EQ. BY CONTRACTOR/OWNER U.O.N. MAXIMUM PUSH FORCE TO BE 15 POUNDS FOR FIRE-RATED DOORS. 6. ALL RATED DOORS SHALL BEAR AN APPROVED LABEL SHOWING THE RATING FOLLOWED BY THE �p (E) AWNING ABOVE,TYP. p� O O �'� �FEIDFL�� 10 WASTE RECEPTICAL FREE STANDING TBD �Y CONTRACTOR/OWNER LETTER"S",THE NAME OF THE MANUFACTURER AND THE IDENTIFICATION OF THE LISTINV SERVICE. 7. ALL HANDLES TO BE LEVER TYPE,U.O.N. 3 4 6 Z I I RETAIL DISPLAY FIXTURES, BY TENANT, NIC F, �' f 8. DOOR HARDWARE TO COMPLY WITH C.B.C.SECTION 1008.1.9. 5 I I N � P LU M 61 N G F IXTU�E SC H E DU LE 9. EXIT DOORS TO BE ORENABLE FROM THE INTERIOR WITHOUT THE USE OF A KEY OR ANY SRECIAL N U � Z I 2 NOT USED � � KNOWLEDGE OR EFFORT. p Q � REN.01�31�2013 � No. DESCRIPTION *QTY• MOUNTING COLOR MODEL NOTES 10. ALL EXTERIOR DOORS TO �E TIGHT FITTING,WITH CLOSERS WHERE INDICATED. Z 2� ° U �3 ACCESSIBLE P.O.S. STATION @+34"A.F.F. PROVIDE FOR A MIN. 36"WIDTH ,� � �, � O 'C�,�j c01602 `S I I. VERIFY DOOR STOP LOCATIONS IN FIELD WITH OWNER. = ENT�Y �� w Z DD � � AMERICAN STANDARD 12. INSTALL SIGN ABOVE MAIN ENTRY DOOR: "THIS DOOR TO REMAIN UNLOCKED WHENEVER � � FF3 B3 - � � 14 ACCESSIBLE RESTROOM SIVNAVE,SEE 7/A030 ADA TOILET& WALL � 1.25 GPF EXPOSED TOP SPUD BOWL BUILDING IS OCCUPIED" � � a P-I I EA. WHITE AFWALL FloWiseO 1.28 GPF � Z I� PT2 CL2 o r � FLUSH VALVE MOUNTED W/SELECTRONICOO FLUSH VALVE 13. FOR HARDWARE GROUP INFORMATION SEE SHELL BUILDING SPECIFICATION � ~ �5 c:LEAR FL66R AREA REUUIRED AT RESTR66M,SEE I/A�3� FLUSHOMETER TOILET SYSTEM - �ts Q g O MODEL#3351.528 14. FOR BALANCE OF INFORMATION ON EXISTING DOORS SEE SHELL BLDG DRAWINGS N r N I I N Z ALSO PROVIDE SEAT: #5901.100 - g O � �g p 16 ELECTRICAL PANELS, INSTALLED FLUSH, COORD.W/ ELEC. DWGS. �„ Z 3'-S CLR. � VERIFY EXACT SIZE& LOCATION IN FIELD, I EA. WALL- AMERICAN STANDARD �Y CONTRACTOR/OWNER; COMPACT ROUND � � PROVIDE NEW WALL FRAMING TO UNDERSIDE OF STRUCTURE, P-2 ADA LAV WHITE MURRO BGwL RECZ'D T6 MEET c:LEAR SPAc:E RECZ'S � I I IA w SIZE STUDS AS REQURIED TO RECESS PANEL. MOUNTED MODEL#0955.000 " 5'-8" Q REQUIRED CLR. SPACE SHOWN DASHED. (CENTER HOLE ONLI� � � �7 BUILDING FIRE ANNUNCIATOR PANEL,VERIFY EXACT LOCATION IN FIELD. a 20 KI O1 hh - PANEL SHALL BE INSTALLED IN CLEAR VIEW FROM EXTERIOR. AMERICAN STANDARD NO FURNISHINGS/ FITTINGS SHALL BE INSTALLED/MAINTAINED THAT BLOCK VIEW. ADA FAUCET I EA. DECK-MTD. CHROME SELECTRONIC METERING ELECTRONIC FAUCET WITH PROXIMITY OOOO� MODEL#b055.104 OPERATION; RUNS ON DC POWER. � �g (E) CONCRETE FOUNDATION BELOW,VIF,SHOWN DASHED �'3 PROVIDE THERMOSTATIC FOR USE W/SINGLE DRILLED HOLE SINK FS MIXING VALVE �8 o �� 9 (E) STRUCTRUAL POST,VIF SCHEDULE NOTES � � �, 0 20 (N) 5"THICK SLA� ON GRADE,SEE 14& 15/A301 o� � N � SOILS REPORT PREPARED BY BAGG ENGINEERS (b50) 552-9133 I. ALL WALLS IN RESTROOMS SHALL HAVE FRP OR EQUAL TO ±4'-0" A.F.F. � SLO E I BAGG S61LS REP6RT# BYERP-(�I-t�l (E/22/2t�1 I) 2. PROVIDE REQUIRED BACKING IN WALLS FOR ALL PLUMBING FIXTURES&TOILET ACC. ,•'°'°°°°°°" "" SLOPE 3. ALL BRADLEY(OR EQ.) ACCESSORIES TO BE SATIN STAINLESS STEEL U.O.N. �.•'� - - 2� TRASH/ RECYCLING AREA, BY TENANT. 4. VERIFY FIXTURE MOUNTING HT. SEE TYP.ADA REQ'MTS, SHEET A030. :• ROUTE-- 68' I O w 19 SHALL BE WITHIN ACCESSIBLE REACH LIMITS, SEE 9/A030 5. PLUMBING CONTRACTOR TO PROVIDE MIXING VALVE AT FAUCETS. ° 6. LOCATE FLUSH VALVE ON WIDE SIDE OF TOILET. FS 2 2 K I C K E R W A L L A B O V E,S H O W N D A S H E D,S E E R C P O N A 1 0 3 7. LAVATORY FAUCET SHALL BE OPERABLE WITH ONE HAND AND SHALL NOT REQUIRE TIGHT ROUTE-- 25' O SERVICE 23 WATER HEATER ABOVE,SEE K-DWGS& 12/A301 � ° N £ GRASPING, PINCHING OR TWISTING OF THE WRIST. I O FFI BI °J � N ° 8. SLBS MAXIMUM FORCE REQUIRED TO OPERATE ALL CONTROLS. O �, o+ � u 9. ADA TURN AROUND AREA SHALL BE CLEAR TO 27"A.F.F. p CL3 � ,� � � 10. RESTROOM SHALL BE EQUIPPED W/A DOOR THAT HAS AN AUTOMATIC- CLOSING DEVICE. ._ T° � I I. PROVIDE A PRIVACY LATCH & DEADBOLT W/OCCUPANCY INDICATOR,SEE DOOR SCHEDULE. _ LEGEND � � 12. FRAMING LAYOUT AND ADA CLEAR DIMENSIONS HAVE BEEN DESIGNED USING THE PLUMBING B I - u " x " F I X T U R E S S P E C I F I E D. A L T E R N A T E S S H A L L N O T B E S U B S T I T U T E D W I T H O U T N O T I F Y I N G A R C H I T E C T N � °J � � K I O Z 0 (E) SHELL BLDG. EXTERIOR WALL � � N ;.+::::::::. : n � I .n �, IN ADVANCE OF COMMENCING WORK. � � O � „ �, ,� 13. SEE 2/A030 FOR TOILET ACCESSORY LOCATIONS, • -.�'n � = I I C °� `" v "' c 14. ALL PLUMBING FIXTURES SHALL MEET 2010 CALIFORNIA GREEN CODE REQUIREMENTS. �. 3 � n 22 4 � " � � E I-HR TEN NT DE ISINCi WALL, REFER TO � o � � FIRE EXTINGUISHER j �� I FS"� � O t FINISH SCHEDULE - ' �ocaTioN - A3ol � X �, ,� ' � e E 6 I Q � �� v � �. � ' WALL FINISH ' : � �02 � (N) FULL-HEIGHT WALL,SEE � 2 3 ._ ° Q� CEILING FLOOR FLOOR ' ,,,, ROUTE-- 21 w w AREA OR LOCATION F I N I S H F I N I S H B A S E REMARKS " "' '' o I � 13 a A3O I A3O I A301 � N E S W ; Q � � � o v SLOPE SERVICE, SCULLERY, „ s'•.,� ROUTE-- 58' I SLOPE FD � �� (N) PARTIAL HEIGHT WALL,SEE I 6 -� STORAGE, OFFICE P T I /W 2 C L I F F I B I F R P F R O M B A S E T O 4 8 M I N.A.F.F. •.,�«. � A 3 0 1 """"" SEATING � °� � ENTRY, SEATING PT2 CL2 FF3 B3 FF3 B3 �° Z a s • � PT2 CL2 � I A WALL TAG, INDICATES WALL TYPE, SEE SHEET A301 c� . ROUTES TO FIRE EXTINGUISHER � RESTROOM W3 /PTI CLI FF2 B2 TILE FROM BASE TO 48" MIN.A.F.F. NOT TO SCALE � � � � Q NOTES: �j � � NO PROPOSED WORK, U.O.N. I. WALLS AND CEILINGS OF ALL ROOMS SHALL BE DURABLE, SMOOTH (NOT TEXTURED OR ROUGH), NON-ABSORBENT, EASILY CLEANABLE AND LIGHT COLORED.THESE P-I � � � WALL AND CEILING REQUIREMENTS DO NOT APPLY TO THE FOLLOWING AREAS: (a) BAR AREAS IN WHICH ALCOHOLIC BEVERAGES ARE SOLD OR SERVED DIRECTLY TO 4 6'-b" '-4" IA � �U � PATRONS, EXCEPT WALL AREAS ADJACENT TO BAR SINKS, FRONT BAR EQUIPMENT AND AREAS WHERE FOOD IS PREPARED. (b) DINING AREAS. (c) OFFICES. (d) RESTROOMS USED EXCLUSIVELY BY PATRONS, EXCEPT THAT THE WALLS AND CEILINGS SHALL BE NON-ABSORBENT AND WASHABLE. 2�-9" 3'-6" - - F.R.P. OR EQUAL: +96" KITCHEN & BACK OF HOUSE 2. ALL WALL SURFACES SHALL BE SEALED WITH A GLOSS OR SEMI GLOSS ENAMEL, EPDXY, OR VARNISH. ' + 8" FRONT SERVICE AREA& RESTROOMS 3. GROUND AND FLOOR SURFACES ALONG ACCESSIBLE ROUTES AND IN ACCESSIBLE ROOMS AND SPACES, INCLUDING FLOORS,WALKS, RAMPS, STAIRS AND CURB RAMPS I 7 I �' 2 8 2'-10" SHALL BE STABLE, FIRM AND SLIP-RESISTANT. r � - - � � - �Ox481 ° �g - FLOOR SINK,SEE 5/KI01 &PLUMBING DWGS 4. FLOORS MATERIALS MUST BE SMOOTH AND IMPERVIOUS TO WATER, GREASE AND ACID,AND OF EASILY CLEANABLE CONSTRUCTION. I a. Fs 5. CONC. FLR. MUST BE SEALED WITH AN APPROVED, COMMERCIAL GRADE, CLEAR PENETRATING SEALER THAT IS RESISTANT TO GREASE,ACID OIL,AND MOISTURE. PAINT ,�. a; a 19 IS NOT AN ACCEPTABLE SEALER. CONC. SURFACE MUST BE SMOOTH AND FREE FROM PITS, CHIPS, OR EXPOSED AGGREGATE. - - -9. a � SLOPE FLOOR DRAIN, SLOPE TO DRAIN, MIN. I% Q 6. FLOOR SURFACES IN ALL AREAS WHERE FOOD IS PREPARED, PACKAGED OR STORED,WHERE JANITORIAL FACILITIES ARE LOCATED, IN ALL TOILET AND HANDWASHING o�0 5 � � �\ � � FD S E 5/K 01 & LUM ING DWGS � AREAS AND IN EMPLOYEE CHANGE AND STORAGE AREAS, SHALL BE AN APPROVED TYPE THAT CONTINUES UP THE WALL OR TOE-KICK 6"MIN, IN A SEAMLESS MANNER, - � � �RESTROOM SLOPE Fp s� PE I 10 DOOR SYMBOL: SEE DOOR SCHED E THIS SHEET WITH A 3/8" MIN. RADIUS COVE. - �� I 3'-I5"CLR. I SEE DETAIL I � � 7. WHERE FLOOR DRAINS ARE UTILIZED,THE FLOOR SURFACE SHALL BE SLOPED 1:50 TO THE FLOOR DRAINS. I � \ FOR FINISHES / o LLERY 8. FLOORING UNDER EQUIPMENT AND ON THE COVED BASES SHALL BE COMPLETELY SMOOTH. FLOOR SURFACES WHICH CONTAIN SLIP RESISTANT AGENTS SHALL BE CHANGE IN FLOORING, REFER TO FINISH SPECIFICATION BOX � RESTRICTED TO TRAFFIC AREAS ONLY. � - RESTROOM � 2 �O � � FFI Bi ' � 23 W2/PTI CLI J FINISH FLOOR FF2 B2 3 \ �0 � _ � o OO _0� FLOOR FINISH m FFI QUARRY TILE W/ INTEGRALLY COVED BASE 14 / W3/PTI CLI G�-�' � \\ �O O I I a � �_2� BASE FINISH 1 1 1 w O W M F R: D A L T I L E Q U A R R Y bx 6, C O L O R: C H O C O L A T E#O Q 8 9 6 V �5 __ � _ F F-x B-x F I N I S H S P E G F I C A T I O N B O X � W W � FF2 PORCELAIN TILE - / � � �� PT-x CL-x S E E 3/-- F O R F I N I S H S C H E D U L E � � � Q� M F R: D A L T I L E V I B E 1 2 x 1 2 C O L O R: T E C H N O B R O W N#V 1 5 4 U N P O L I S H E D I � � � N , , c � � �, � U � � _ STORAGE STORAGE CEILING FINISH z � � U FF3 EXPOSED SEALED &STAINED CONCRETE \ / I FFI BI FFI BI _ W O MFR: SCOFIELD, LITHOCHROME CHEMSTAIN CLASSIC, COLOR: DARK WALNUT#CS-14 �\ IA W2�PT1 CLI 2 W2/PTI CLI WALL FINISH ; � z O W WALL BASE ii � _ � � P_2 � � - � P_� DENOTES PLUMBING FIXTURES&TRIM, � W Z BI INTEGRALLY COVED FLOOR BASE, 6"TALLw/3/8" RADIUS, MATCH FFI � 14 - P_3 I SEE PLUMBING FIXTURE SCHEDULE N � O O - �`, o o N i a ��I � J � � B2 INTEGRALLY COVED 4x8 BASE,4"TALL w/3/8" RADIUS, MATCH W3 � I o `� ��I RESTROOM ACCESSORY TAG, ~ � � W O ' O ��\ b � SEE RESTROOM ACCESSORY SCHEDULE THIS SHEET a T � � B3 6 TALL COVED RUBBER BASE � - � z i �O � � MFR: JOHNSONITE OR EQ., COLOR: BURNT UMBER#63 �� IA � a � U -� .� �' WALL FINISH �'��-__ 18 7 30x48 GENERAL NOTES � / s�-i i„ 8,_�„ Q PTI-x SEMI-GLOSS INTERIOR LATEX PAINT. ALLOW FOR(2) COLORS BY TENANT,SMOOTH FINISH � 'x' REFERS TO MFR. COLOR NUMBER. SEE ACCESSIBLE SINGLE � � � I. SEE KITCHEN/F.S. DRAWINGS FOR LAYOUT OF SERVICE AREA, BACK-OF-HOUSE KITCHEN, PROPOSED �a PT2-x FLAT INTERIOR LATEX PAINT, COLOR BY TENANT, SMOOTH FINISH OCCUPANCY I 9 8 I AND SCULLERY �°• � RESTROOM 4 3 I 6 2. ALL EQUIPMENT APPROVED BY AGA, NsF AN��oR u�. FLOOR PLAN & �� W 2 F R P W I T H S M O O T H F I N I S H, 5 6 1 9 3. A L L C U S T O M E Q U I P M E N T M A N U F A C T U R E R S T O C O M P L Y W I T H T H E R E Q U I R E M E N T S O F REQUIREMENTS A030 SCHEDULES w a MFR: MARLITE, COLOR: WHITE#S 100 S/2/S FOR BALANCE NSF STANDARD II. �� w/ALUMINUM CORNER GUARDS&CAP TRIM `-� 4. NEW REFRIGERATOR, HOT WATER HEATER,SINKS, FAUCETS SHALL BE CEC CERTIFIED. �,M OF INFO 5. PROVIDE PIPING INSULATION PER CEC Q a W3 CERAMIC TILE, 3x6 INSTALL IN STACKED BOND PATTERN w/ MATCHING SURFACE BULLNOSE CAP. 6. ALL CRACKS AND CREVICES AT JOINTS SEALED. SCALE: AS NOTED a � AT BATHROOM, INSTALL MATCHING FLAT TOP COVE BASE, SEE B2 I I �2 I 7. SLOPE TO DRAINS,TYP., I/4"PER FOOT,MAX. o� M F R: D A L T I L E, C O L O R: B I S C U I T#K-1 7 5 (G L O S S) I 2 I E� 8. DRYWALL FINISH SHALL BE LEVEL 4,TYP. DATE: JAN 04, 2013 J N I I a�o CEILING FINISH 4 I � � JOB NO: PCC01 Qi� CONTRACTOR TO V.I.F.W/LOCAL FIRE DEPARTMENT QUANTITY AND LOCATION OF FIRE a Y CLI PAINTED SHEET ROCK CEILING, CL3 DRYWALL SUSPENSION SYSTEM FOR FLAT CEILINGS BY USG CEILINGS OR EQ. � � KIO2 KIO2 EXTINGUISHERS REQUIRED PER GOVERNING JURISDICTIONS/ACCORDANCES. EXACT SHEET a m TAPE, MUD SMOOTH FINISH, &SEMI-GLOSS INTERIOR LATEX PAINT TAPE, MUD SMOOTH FINISH, &SEMI-GLOSS INTERIOR LATEX PAINT LOCATION OF RECESSED FIRE EXTINGUISHER CABINETS TO BE V.I.F.W/ARCHITECT PRIOR TO ;;~i ALLOW FOR(2) COLORS, BY TENANT INSTALLATION. �� CL2 INSULATION SCRIM BY LAMTEC#WMP-10 v� PAINTED DUCTS, SPRINKLERS, ETC., � �.� SCHEDULE$ � ENLARGED RESTROOM PLAN FLOOR PLAN ° _ PLAN NORTH N OT E S, KEYN OT E S & L E G E N D c0 KAHN DESIGN ASSOCIATES 2013 Q X SCALE: I/2" = I'-0" SCALE: I/4" - I'-0" 22 REVISION: DATE: QRES�ONSE TO �2_I 5-I.i COMMENTS �TRACK 3�-0"� '° r.o. F9 �3'-0�� - STOREFRONT 4 THESE PLANS ARE CONSIDERED PRELIMINARY ENTRY AND NOT FOR CONSTRUCTION UNLES$THEY BEAR F3-h a F3-g THE ARCHITECT'S SEAL AND WET SIGNATURE EL=±I 41'O�� ALONG WITH THE GOVERNING AGENCY'$ MIN.CLR(UNDERSIDE REVIEW SEAL OF APPROVAL AND WET SIGNATURE. OF STRUCTURE�VARIES� KDA EXFRESSLY RESERVE$COMMON LAW COPYRIGHT F3-g AND OTHER PROPRIETARY RIGHTS F3-h � TO ALL DESIGN$AND INFORMATION IN THESE FLANS. �/ F I�C Q THESE PLANS ARE NOT TO BE REPRODUCED,CHANGED OC OR COPIED IN ANY FORM OR MANNER WHATSOEVER, O � 'C F3�6 _ NOR ARE THEY TO 6E ASSIGNED TO ANY THIRD PARTY, O � � � WITHOUT FIRST OBTAINING THE EXPRESS WRITTEN F3-h O N � PERMISSION OF KAHN DESIGN ASSOCIATES. N -� I w F3-g I I 6 �4 0� O 14 F3-h 5 P `S'� 4�FEZD�y,�O� ✓�� TYP r h � F�-� U � � � F3-h F2-a � REN.01�31�2013 � � 2-a �FIXTUkES " �,�j�C�160`�� `�� '-6" � '��4-0 SOFFIT VENTING CALCS L'� DD � � [V 8 .. ..... . ...... .... � ENCLOSED SPACES ABOVE FINISHED CEILINGS . 2_ OCCUR OVER RESTROOM,STORAGE AREAS, _ o SCULLERY&SERVICE AREA. ;o • PROVIDE VENTILATION PER 1203.2.1. THE NET-FREE 9 VENTILATING AREA SHALL NOT BE LESS THAN I/300 � OF THE AREA OF SPACE BEING VENTILATED,SEE ' BELOW FOR CALCULATIONS. � U F6-b . PROVIDE SPRINKLERS WITHIN ENCLOSED SPACES. � 2-a H o o SE�VICE N °� EL= 12'-0" � LOCATION AREA HEIGHT TOTAL FI-d � (SQ.FT.) (AVG.FT.) (CUBIC FT) . ELECT. DESCP.IPTION / FIO 13 RESTROOM FIXTURE Lc7CATIc7N SYM�OL MOUNTING MANUFACTUkEk MOGEL LAMPING kEMAkKS A�OI =o � &ST6RAGE 155 b �3C� N O. � F2-a � ❑ `O SCULLERY 72 3.5' 72 MP-�18YR-DB"AURORA" �2 MONOFOINT BI-PIN W/QP-902-DB (DARK BRONZE) SET FIXTURES @ 7'-4"AFF SERVI�E 257 3.25' 836 F I GENERAL LIGHTING � TRACK WAC SOCKET ON WAC 120V TRACK SYSTEM 50W HALOGEN BI-PIN rONFIP.M W/OWNEP�IN FIELD F - (HT) - BLACK o TOTAL I R3R CU.FT. Q�-LED515MF-SWLED-BD "FIORE" FI-d SEATING N EL-+14'-0" � NET-FkEE VENTILATION kEQ'G 6.13 SQ.FT. MONO�OINT (DARK BRONZE) SET FIXTURES @ 6'-3"AFF 0 `^ ° N E F2 GENERAL LIGHTING � WAC 5W LED MIN.CLR(UNDERSIDE � N o TRACK W/ LMQADP-DB WAC SYSTEM CONFIRM W/OWNER IN FIELD O F S T R U C T U R E,V A R I E S) P R O V I D E A M I N. O F (4) L O U V E R S v � � u SOLORAIL QUICK CONNECT 10 , , , , PROPOSED LOCATIONS SHOWN ON I/A301 � ' � � � � � � o v QF-LED171-DB"ORB" � EQ WALL EQ a,b,c,d �, � � � � =o •_ ��n � PENDANT (DARK BRONZE) SET FIXTURES c�. 8'-0"AFF e,f, ,h � u � X •v F3 GENERAL LIGHTING � WAC 5W LED TRACK W/WAC SYSTEM SOLORAIL QUICK CONFIRM W/OWNER IN FIELD � � o � 4- N CONNECT (QC) RAIL SYSTEM � N ,9 �„ a Q KEYNOTES LEGEND „ � ; � .. .. .. � 0� M � RECESSED JUNO #IC20LEDG3-3K-I fb-� � °1 � m� F4 GENERAL LIGHTING � 10.5W LED CONTRACTOR TO VERIFY VOLTAGE INPUT FI-d ALL I I (N) ELEC. SUB-PANEL, RECESS IN WALL. COORD W/ � O0 �- 5" DIA. (OR EQUAL) w/205W-WH WHITE BAFFLE � � O � o � 0, FI-d � ELEC DWGS. AREA OF (N) SUSPENDED � X v, .� "' �6 N 15 SHEET R O CK CE IL IN G �� v � DAMP LOCATION FIXTURE; � � O2 DASHED LINE INDICATES WALL BELOW CASEWORK, SEE 13/A3t�l � � � s , ._ � o WALL/ DWM-2-32-TB-UNV-IS-N-WH-DL (2) LAMP PROVIDE SHATTERPROOF LENS `O 9 � SEE PLAN N � Q� F5 GENERAL LIGHTING SURFACE NULITE 48" LENGTH, LENSED 32W T8 SET J-BOX @ 8'-0"AFF, ° 3 NOT USED v CONFIRM W/OWNER IN FIELD O' RM 7 � (N) DRYWALL CEILING � KELSEY 325 -- SATIN CLEAR FINISH; F8 _. O4 (E) BUILDING FIRE ANNUNCIATOR PANEL,VERIFY PROVIDE SHATTERPROOF LENS O � F7 EXACT LOCATION IN FIELD c SUSPENDED BIRCHWOOD SATIN ICE CLEAR LENS, 72" LENGTH (2) LAMP � F4 6 F6 GENERAL LIGHTING (CABLE) LIGHTING KEL-325-CSS-2-T5--8-VOLTAGE- 28W T5 SET FIXTURES @ 8'-0"AFF FI-d p s , BALLAST-SC-SIC CONFIRM W/OWNER IN FIELD _ � RR �� O5 TRACK TO ALIGN W/ CASEWORK, LAYOUT EXACT c� . � I L�6" � SCULLERY PLACEMENT IN FIELD &COORD.W/ OWNER � PROVIDE SHATTERPROOF LENS ;� � �FCi EL 14'-0" AREA OF CEILING SCRIM SUSPENDED DH2-28T5-UNV-IS-N-LAC-LVI (2) LAMP � O6 CENTER FIXTURE IN CEILING OF ROOM F7 GENERAL LIGHTING (CABLE) NULITE 48 LENGTH, LENSED 28W T5 SET FIXTURES @ 8'-0"AFF � � CONFIRM W/OWNER IN FIELD F g 0, � � � O7 HDR.ABOVE, 7'-0"AFF, UON w PANASONIC INTERNAL OCCUPANCY SENSOR / , g F8 CEILING EXHAUST FAN 4 RECESSED/ wHISPER GREEN BY CONTRACTOR " W/ DELAYED 'OFF' FUNCTION, OR EQ. � O (N) INSULATION SCRIM CEILING CEILING (OR EQ.) / FI-d � STOR. pC � � O9 (E) BEAM ABOVE,VIF EL= 8'-6" / STORAGE / LRP SERIES; ALUMINUM FINISH EL- 8'-6" / F9 EXIT SIGN � WALL/ LITHONIA GREEN LETTERS ON CLEAR -- -- :o � F7 10 SUSPEND TRACKS,AS REQ'D TO CLEAR(E) BEAMS NOTE: ALL FRONT OF HOUSE FIXTURES SHALL CLG LED EDGE-LIT FACE �O � F7 ' I I INSTALL FIXTURE AS MONOPOINT (NO TRACK)W/ HAVE DIMMERS, U.O.N. 16 6 � � 6 SINGLE J-BOX. INSTALL AT SAME HEIGHT AS SIMILAR ADJACENT SUSPENDED TRACK FIXTURES. COORDINATE MECHANICAL WORK F 10 EMERGENCY LIGHTS WALL/ LITHONIA AFN SERIES; BRUSHED NICKEL FINISH __ __ � � 15 W/ LIGHTING LAYOUT&ALL BUILDING/ � CLG LED LIGHT SOURCE FI-d :0 12 LINE OF KICKER WALL ENCLOSING SUSPENDED TENANT ARCHITECTURAL FEATURES Q CEILING,SEE 13/A301. I I ,� FI-f 13 (N) LIGHTING CONTROL PANEL, COORD W/ ELEC. DWGS J GENERAL ELECTRICAL NOTES I m � EQ. � EQ.� � 8 I. ALL ELECTRICAL WORK INDICATED ON THE CONSTRUCTION DOCUMENTS,AS A MINIMUM 15. ALL LIGHT FIXTURES IN KITCHEN AND FOOD PREP. AREAS SHALL BE OF SHATTERPROOF ° wA�� d 14 FOR OUTLET PENETRATIONS IN (E) DEMISING WALL, REFER TO A301 � � SHALL COMPLY WITH ALL THE APPLICABLE PROVISIONS OF THE LATEST EDITION OF THE CEC, CONSTRUCTION OR HAVE SHATTERPROOF SHIELDS AND BE EASILY CLEANED. ;o E � 19'-0"TRACK w I b E � � w O LOCAL APPLICABLE CODES AND AUTHORITY HAVING JURISDICTION. CONSTITUTE I6. ALL LIGHTING FIXTURES AT DINING AND FRONT OF HOUSE TO BE ON DIMMERS. CONTRACTOR TO 15 PROVIDE 20x30 ACCESS DOOR,WITH 30" MIN. CLR. HEADROOM AT O � � � IMPLEMENTATION OF THE APPLICABLE CODE REQUIREMENS WHETHER INDICATED OR NOT ON PROVIDE COMMERCIAL GRADE DIMMERS RATED FOR 600 WATTS MINIMUM, SIZE AS PER CIRCUIT& FI-f FI-f � FI-f FI-f DOOR � , 1 THE CONSTRUCTION DOCUMENTS AS PART OF THE CONTRACT AND SHALL BE COMPILED PER LAMPING TYPE. PROVIDE SPEC FOR ARCHITECT/OWNER APPROVAL. = rRa K I b VENTILATION LOUVERS,SEE SOFFIT VENTILATION CALCS ABOVE. z � v Q WITHOUT COST TO THE OWNER. 17. ALL FLUORESCENT TUBE FIXTURES TO HAVE ALTERNATED SWITCHING � ( � 2. GENERAL CONTRACTOR SHALL REVIEW ALL ARCHITECTURAL DRAWINGS INCLUDING FINAL 18. SEE ELECTRICAL CONSULTANT DRAWINGS FOR BALANCE OF INFORMATION M T�o� d I +i � O z v STOREFRONT PLANS, ELECTRICAL PLANS AND MECHANICAL PLANS BEFORE FRAMING. COORDINATE 19. LIGHTING FIXTURE AND LAMP ORDERS TO BE APPROVED BY OWNER PRIOR TO ORDERING. NO F9 F9 �3 O ( � ; O RECESSED LIGHT FIXTURE LOCATION, SHAFTS,AND HVAC DUCTWORK PRIOR TO FRAMING. IT SUBSTITUTIONS WILL BE ALLOWED WITHOUT PRIOR APPROVAL; UNACCEPTABLE SUBSTITUTIONS F 10 +i � �� IS IMPERAT IVE THAT THE RE CESSED L I GHT F IXT URES D O N OT FALL ON FRAM IN G MEMBERS. WILL BE REPLACED BY C ONTRACT OR OR MATERIAL S UPPLIER AT N O EXPENSE T O OWNER. 3. AFTER FRAMING IS COMPLETED, REVIEW FINAL LOCATION OF ALL SWITCHES, LIGHTS, OUTLETS, 20. PROVIDE OCCUPANCY SENSORS TO COMPLY WITH TITLE-24 REQUIREMENTS AND WHERE NOTED ELECTRICAL MECHANICAL � N � TV,AUDIO, PHONE ETC.WITH OWNER/ARCHITECT/INTERIOR DESIGNER PRIOR TO GYP. BD. ON RCP � � � � CLOSE-IN. 21. RESTROOM EXHAUST FANS TO BE LIGHT-SWITCH-ACTIVATED. SEE MEP DRAWINGS FOR BALANCE � ELECTRICAL PANEL OF FLOOR REGISTER � 4. ALL OUTLETS ARE TO BE +15"A.F.F. MIN.TO BOTTOM OF BOX, U.O.N. OF INFO. z � � � 5. ALL SWITCHES/CONTROLS/THERMOSTATS, ETC.TO BE +48"A.F.F. MAX.TO TOP OF BOX, 22. ALL ELECTRICAL EQUIPMENT AND DEVICES SHALL BE UL LISTED AND SHALL BE INSTALLED AS PER 0 TRANSFORMER �c CEILING REGISTER a = U.O.N. THEIR LISTING. SEE � 6. LOCATION AND MOUNTING HEIGHTS OF THE RECEPTACLES AND SWITHCES SHALL COMPLY 23. ALL NEW PANELS AND BREAKERS SHALL BE SERIES COMBINATION OR FULLY RATED; OR PROVIDE K-DRAWINGS FOR DUPLEX RECEPTACLE (120v) � WALL REGISTER H � NO U � i WITH THE TITLE-24/ADA REQUIREMENTS. POINT TO POINT CALCULATIONS FOR THEIR DEFAULT RATINGS. � �,� KITCHEN ELECTRICAL . �0 7. LIGHT SWITCHES AND OTHER ELECTRICAL SWITCHES IN THE SAME VICINITY OF THE WALL 24. CONTRACTOR SHALL PROVIDE TRANSFORMERS,WHEN REQUIRED. PANEL SCHEDULES AND � RECEPTACLE (220v) �� WALL COLD AIR RETURN �' SHALL BE PLACED IN THE SAME BOX WITHIN A SINGLE COVER PLATE. INFORMATION SHALL BE PROVIDED BY CONTRACTOR. 22° � �a 8. OVERCURRENT DEVICES SHALL NOT BE LOCATED IN THE VICINITY OF EASILY IGNITABLE 25. A/C RATINGS FOR ALL PANELS AND CIRCUIT BREAKERS SHALL MATCH THAT OF THE BASE BUILDING � DUPLEX RECEPTACLE +48" MAX.A.F.F. C.A.R. FLOOR COLD AIR RETURN LIGHTING/ o � 4z TOP OF BOX U.O.N. M A T E R I A L S U C H A S I N C L O S E T S. P A N E L. N�v 9. OVERCURRENT DEVICES SHALL NOT BE LOCATED IN BATHROOMS. 26. PANELS SHALL BE MARKED AS SERIES RATED. � DUPLEX RECEPTACLE WITH GROUND a THERMOSTAT, PROGRAMMABLE ELECTRICAL PLANS, Z 10. GFI PROTECTION IS REQUIRED FOR RECEPTACLES INSTALLED IN BATHROOMS, , KITCHENS [ALL 27. COORDINATE AUDIO EQUIPMENT/SPEAKER LOCATIONS W/AUDIO CONSULTANT AND OWNER. �F� FAULT INTERRUPTER (120v� RCP & SCHEDUL S a ai OUTLETS ARE TO SERVE THE COUNTER TOP SPACES],W/IN b' OF WETBAR SINKS [WHERE 28. ALL OUTLETS TO BE PLACED HORIZONTALLY IN BASEBOARD AND BACKSPLASH. � QUAD. RECEPTACLE (120v) � WATER LINE (-H OR-C INDICATES TEMP) � OUTLETS ARE TO SERVE THE COUNTER TOP SURFACES]. AT LEAST ONE WALL RECEPTACLE 29. ALL DATA CABLE TO BE CAT 6E, OR GREATER. �a OUTLET SHALL BE INSTALLED ADJACENT TO EACH BASIN LOCATION [I.E. 2 SINKS, 2 OUTLETS, IF 30. TV CABLE TO BE HIGH DEFINITION COMPATIBLE-TBD BY OWNER. FP� FLOOR MOUNTED DUPLEX RECEPTACLE � GAS STUB-UP SCALE: AS NOTED �, .. I N S T A L L E D A T E A C H E N D O F C O U N T E R S P A C E O R A S I N G L E O U T L E T M A Y B E I N S T A L L E D 3 1. S M O K E D E T E C T O R S T O B E L O C A T E D A S R E Q U I R E D B Y C O D E. �a BETWEEN THE 2 SINKS. 32. ALL DIMENSIONS TO THE CENTERLINE OF THE BOXES, U.O.N. TV T.V. /CABLE 4 JUNCTION BOX � � I I. USE 20 AMP CIRCUIT TO SERVE THE REQUIRED BATHROOM OUTLETS.THIS CIRCUIT CANNOT 33. REFER TO ARCHITECTURAL DRAWINGS, INTERIOR ELEVATIONS AND INTERIOR DETAILS FOR DATE: JAN 04, 2013 ;i�i SUPPLY ANY OTHER RECEPTACLES, LIGHTS, FANS, ETC. ADDITIONAL OUTLET AND LIGHTING LOCATIONS. � SINGLE-POLE SWITCH TELEPHONE JACK +12"(U.O.N.) °° 12. FIRE SPRINKLER& FIRE ALARM DRAWINGS SHALL BE SUBMITTED BY CONTRACTOR UNDER 34. GENERAL CONTRACTOR TO VERIFY AND PROVIDE ALL NECESSARY ELECTRICAL, MECHANICAL AND � JOB NO: PCC01 U a�� SEPARATE PERMIT WHEN REQ'D. PLUMBING CONNECTIONS REQUIRED BY ALL M.E.P. FIXTURES AND TRIM. �3 3-WAY SWITCH EL= +9'-0' INDICATES FINISHED CLG HT AFF � " I 3. VERIFY LOADS ON (E) SWITCHING, MODIFY AS REQ'D. SHEET a� 14. PARALLEL EMERGENCY LIGHTING TO MAINTAIN 0.5 LIGHTCANDLES IN ALL REQ'D. MEANS OF �� DIMMER SWITCH WALL MOUNTED SWITCH BANK " � EGRESS. � � � (LOWER CASE LETTER DENOTES �� Qj d�OC SWITCH W/OCCUPANCY SENSOR a,b,c SWITCHING) � �P �.� LIGHTING SCHEDULE LIGHTING/ ELECTRICAL PLAN & RCP ELECTRICAL NOTES KEYNOTES & LEGEND Q X � SCALE: I�H11 - I�'O�� I SCALE: I�H�� - I�'O11 PLAN NORTH � c0 KAHN DESIGN ASSOCIATES 2013 23 REVISION: DATE: MAINTAIN ACCESS& FREE Q (E) INSULATION INSTALLED �COMOMENTSO �2-15-13 VENTILATION AREA TO ALL FER SHELL BLDG. FERMIT: I� 3 4 ENCLOSED SPACES ABOVE P�OOF: P.-30 _ _ FINISHED CEILING WALLS: R-13 A B C C� E F I 2 � 4 13 13 4 13 13 13 4 A1301 13 i3 4 14 � 12 � THESE PLANS ARE CONSIDERED PRELIMINARY ,f I� AI�O I AND NOT FOR CONSTRUCTION UNLES$THEY BEAR I 2 ? � � � - - THE ARCHITECT'S SEAL AND WET SIGNATURE � O � I � I I � ALONG WITH THE GOVERNING AGENCY'$ T.O. LEDG ER �� REVIEW SEAL OF APPROVAL AND WET SIGNATURE. " T.O. LEDGER I KDA EXFRESSLY RESERVE$COMMON LAW COPYRIGHT I 7�-I �I I 6�� I� O I I`T�� I S'-9 I/3�� _ _ _ _ � I _ _ _ _ _ � 20 � � _ _ � /� AND OTHER PROPRIETARY RIGHTS . . . r . �j TO ALL DESIGN$AND INFORMATION IN THESE FLANS. THESE PLANS ARE NOT TO BE REPRODUCED,CHANGED OR COPIED IN ANY FORM OR MANNER WHATSOEVER, — — - - - — �g —I —�- - - o I _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ I O NOR ARE THEY TO 6E ASSIGNED TO ANY THIRD PARTY, I c7 � I WITHOUT FIRST OBTAINING THE EXPRESS WRITTEN I 0 I 9 I 6 w " I fj w I(� I PERMISSION OF KAHN DESIGN ASSOCIATES. ~�� I 9 21 I I �9 T.O. STOREFRONT � � O � O � � T.O. STOREFRONT 25 u I? I I I 0'-0" u ? 2� � �j 24 I 0'-0" p� 20 17 IIII �� 22 �� II 22 2O � 22 �„ U �.�, FEID�y,�o O 23 Z�N 25 I 7 Z `� �5 o Q I 5 �, �'4� � ✓�� Im I�I � m N � . � — � � � I � � � REN.01�31�2013 I 'C�,�j"c01602�`.�`S� DD �, �y, TO STEVENS CREEK AREA OF TENANT WORK TO PARKINV LOT ADJACENT TENANT AREA OF TENANT WORK DJACENT TENANT SEE K-ELEVATIONS FOR WALL& SEE K-ELEVATIONS FOR WALL& C=EILING LAYOUT AT C_EILING LAYOUT AT � BACK-OF-HOUSE/ KITCHEN AREA � BACK-OF-HOUSE/ KITCHEN AREA 4 SECTION LOOKING EAST 3 SECTION LOOKING SOUTH i i8�� = i�-o° i i8�� = i�-o„ KEY PLAN 4 3 Z I SCALE: I/32" = I'-0" 2 4 AREA OF TI WORK I I I I NORTH T.O. PARAPET 22'-0 I/2" � ° N £ v � N o �� . �,, c3+ � � . � I / I I \ .� � � N \ V p d fd A V1 � N � T.O. PARAPET � - -- - - -- - - -- � v � X 'v 23'-7" � I o � `� o v T.O. FARAFET �, -fl � N 2 21'-I" \\\\\ \ � � � a� \ \ \ � . 5 ] ' 3 � ° v � � � X '� � 9 �0 � I � � v C o c s ��.,�.: .��'.;�; ��.��. ��.,., ' op s t� �� .� �� .�� . �� . �� '. �� O �� . N Q�L � �� ' �� . �� , �� \� . �� 41 �� T.O. STOREFRONT I 0'-0" � EQ � � � � _ . t o � � �FINISH FLOOR o�-o° � KEY NOTES: � I I � - -- - - -- - - -- AREAOF I I O (E) STUCCO 16 (E) SLOPED TJI TENANT WORK 2O TENANT SIGNAGE AREA, UNDER 17 (E) COLUMN, EMBEDDED IN (E) DEMISING SEPARATE PERMIT, REFER TO APPROVED WALL BEYOND ADJACENT TENANT (E) TENANT FACADE ADJACENT TENANT SIGNAGE PACKAGE FOR SHELL BUILDING 18 (E) GL BEAM 3O (E) STOREFRONT&ENTRY DOORS 19 (E) SPRINKLER LINES,VERIFY EXACT PLACEMENT IN FIELD 2 SOUTH ELEVATION FACING PARKING LOT O SCREEN � I/H – I -O 4 (E) PARAPET WALL& MECHANICAL Q 20 (N) CEILING SCRIM 5O (E) RECESSED TILE NICHE WITH LIGHT 21 (N) SPIRAL DUCTWORK WHERE OCCURS, PAI ED COORD.W/ MECH I 2 3 4 Ob NOT USED � 22 (N) SOFFIT KICKER WAL ,SE RCP N A103 O7 (E) BUILDING LIGHTING FOR EXTENT Q gO NOT USED 23 INTERIOR FRAMING, COORD / N J 3 24 (N) FURRING WALL, PROVIDE DRYWALL TO m � I I I I O (E) BLADE SIGN LOCATION APPROVED 6"ABOVE SUSPENDED CEILING,SEE 7/A301 UNDER SHELL BUILDING SIGNAGE PACKAGE. BLOCKING EXISTS AT THIS 25 (N) SUSPENDED DRYWALL CEILING SYSTEM � W W O n LOCATION FOR FUTURE TENANT O O/SERVICE AREA&SCULLERY,SEE RCP ON � � � � o SIGNAGE- UNDER SEPARATE PERMIT A103 FOR BALANCE OF INFO � � � � i U 10 (E) METAL AWNING,TILE RECESS BEYOND �Z � U � T.O. PARAPET � I I (E) LOCATION FOR TENANT ADDRESS, w � w O m CENTERED ABOVE DOORS. MIN 5" O ' Y — — 26-8 oi T.O. P A R A P E T T.O. P A R A P E T �- - - -- - — � NUMBERS,TO BE PROVIDED BY TENANT � W Z � 23'-7" 22'-0 I/2" APPROVED NUMBERS OR ADDRESSES � � T.O. PARAPET AS PART OF SIGNAGE PACKAGE- UNDER � � SHALL BE PLACED IN SUCH A POSITION SEPARATE PERMIT � � � � � 21 -I AS TO BE PLAINLY VISIBLE AND LEGIBLE — �i � FROM THE STREET OR ROAD FRONTING 12 (E) MECHANICAL SCREEN ROOF BRACING z � � � M THE PROPERTY. NUMBERS SHALL Q ] 5 7 CONTRAST WITH THEIR BACKGROUND. 13 (E) MECHANICAL UNIT&CURB w O � � 2 10 (DASHED INDICATES (E) UNITS FOR H � N U Ni ADJACENT TENANTS) `v � ; � � -� � � �� 14 LINE OF(E) PARAPET BEYOND) D ��,��.' .�,��'�� \\�� .��,� ' �i � T.O. STOREFRONT � �� 10'-0" � 15 (E) DEMISING WALL, I-HOUR RATING, BUILDING m 9 � ii �°°$` `�' sEE4ia3oi ELEVATIONS & Q �\ � _ o Q � STOREFRONT WINDOWS SHALL BE KEPT _ SECTIONS „_� � CLEAR OF ANY OBSTRUCTIONS. �D FINISH FLOOR ` ��i 0'-0" � � BOARDING, CLOSURE, "BLACKING-OUT", SCALE: I/8" = I'-0" �o OPAQUE GLAZING, OR PAINTING OF >m _ _ _ __ _ _ __ _ _ � I I WINDOWS IS NOT PERMITTED. DATE: JAN 04, 2013 w a � � AREA OF LEGEND: a�a TENANT WORK � JOB NO: PCC01 i•� a`� ADJACENT TENANTS- NO WORK ADJACENT TENANT (E) TENANT FACADE ADJACENT TENANT (AREA SHOWN SHADED) SHEET a °� .�� v E� D p] G J �a � a.� NORTH ELEVATION FACING STEVENS CREEK NOTES & LEGEND �� i i8° = i�-o° � aX 24 REVISION: DATE: 12"TALL ST. STL SNEEZE GUARD POST W/ I/4" TEMPERED GLASS PANEL, I QRES�ONSE TO �2_15-I.i PERMANENTLY ATTACH W/ MFR COMMENTS PROVIDED ATTACHMENTS,SEE I/KI01 FOR LOCATION & EXTENT 3/4" SUBSTRATE W/ P-LAM @ RETAIL/ I I" CUSTOMER SIDE Ix4 BIRCH TRIM, I/2" SUBSTRATE, LOCATE HORIZONTALLY W/STAINLESS PANEL Ix4 BIRCH TRIM, LOCATE HORIZONTALLY AS THESEPLANSARECONSIDEREDPRELIMINARY AS INDICATED& �� n STAINLESS STEEL ANDNOTFORCONSTRUCTIONUNLESSTHEYBEAR I I INDICATED &VERTICALLY TO COVER PLYWD PARTITION WALL VERTICALLY TO COVER o WORK COUNTER THEARCHITECT'SSEALANDWETSIGNATURE FLYWD SEAMS,STAINED "� @ SEP.VICE SIDE SEAMS, STAINED TO MAT(=H VENEEP. BEYOND ALONG WITH THE GOVERNING AGENCY'$ TO MATCH VENEER � 21'O11 2�-�11 REVIEWSEALOFAPPROVALANDWETSIGNATURE. ' 3/4�� SU�STRATE W/ KDA EXFRESSLY RESERVE$COMMON LAW COPYRIGHT FRP WHERE ANDOTHERPROPRIETARYRIGHTS P-LAM @ RETAIL/ OCCURS, SEE PLAN TOALLDESIGNSANDINFORMATIONINTHESEFLANS. I/2" BIRCH VENEER rUSTOMER SIDE ' N THESE PLANS ARE NOT TO BE REPRODUCED,CHANGED PLYWD ABOVE& ' ' OR COPIED IN ANY FORM OR MANNER WHATSOEVER, BELOW COUNTER, FRP O/ I/2�� SUBSTRATE �� FRP O/ I/2�� SUBSTRATE NORARETHEYT06EASSIGNEDTOANYTHIRDPARTY, � WITHOUT FIRST OBTAINING THE EXPRESS WRITTEN STAINED I/2�� BIRCH VENEER PERMISSIONOFKAHNDESIGNASSOCIATES. COLOR TBD DRY STORAGE SHELVING,SEE K-DWGS DRY STORAGE SHELVING,SEE K-DWGS ( ) _ PLYWD ABOVE& 0 0 o INTEGRAL COVED BELOW(=OUNTEP., � o NOTrH STUDS FOR UTILITIES STAINED (COLOR TBD) o NOTrH STUDS FOR UTILITIES TILE BASE, O J- OX, � ST.STL. LEV, NSF APPROVED ° ST.STL. LEV, NSF APPROVED AS SrHEDULED �.�, �FEID�y,�o�0� B � � WHERE OCCURS N N �, �' f OPEN OPEN � 20 GA. 3-5/3" MTL. STUDS @ I6" J-BOX,WHERE 20 GA. 3-5/3" MTL.STUDS @ I6" � � I/2" SUBSTRATE OC W/.145 HILTI POWDER OCCURS OC W/.145 HILTI POWDER � REN.01�31�2013 � Z ACTIVATED FAST. @ I6" OC I/2" SUBSTRATE Z ACTIVATED FAST. cLt7�. 16" OC � 3/8"R �C�',�j"c01602�`��' Ix6 BIRCH BASE, � Ix6 BIRCH BASE, � DD � �y' STAIN TO MATCH O0 INTEGRAL COVED TILE BASE, STAIN TO MATCH °0 INTEGRAL COVED TILE BASE, VENEER SEE DETAIL 5/-- VENEER SEE DETAIL 5/-- P�ETAIL � SERVICE P.ETAIL � SERVICE TILE FLOOR,AS SCHEDULED TILE FLOOR,AS SCHEDULED FLOORING, (N) STAINED FINISH, (N) CONCRETE FLOOR, (N) STAINED FINISH, (N) CONCRETE FLOOR, AS SrHEDULED SEE FINISH SCHED. AS APPROVED IN SHELL SEE FINISH SCHED. AS APPROVED IN SHELL SEE PLANS BUILDING PERMIT SET BUILDING PERMIT SET 7 TYPICAL CASEWORK SECTION POS 6 CASEWORK SECTION POS 5 TILE COVE BASE SCALE: I" = I'-0" SCALE: I" = I'-0" N.T.S. CL3 Q CL3 CL2 C L2 5 II FTI-x CLI �n o �n £ � N 20 OPEN TO a' � � u v PTI-x 2 CUSTOMER AREA PTI-x `� � � � BEYOND � ° o a+ 6 6 6 '_ ��, � u — - W2 � x " W2 15 � � � � � � 6 p � � o N W W? VI "'fl � N O Q 25 25 25 � � � v M � � � � j % % � N � m� oQ "' a a 25 � ° � +� QQ 3 �� ' �° � v � � Q � % % '_ � s � J � N � Q� U 2 � � W2 °1 � (OBLI UE) � s B3 14a g� 19 17 B� 14b 4 18 14b 14b B3 c� . FF3 FFI FFI FF3 � Ib 14b 14b ±7'-0" ±25'-I 0" ±I 2'-8" CUSTOMER AREA ±8'-3 I/2" ±g'_6" SERVICE AREA CUSTOMER AREA (NO FOOD SERVICE) STORAGE SCULLERY (NO FOOD SERVICE) 3 INTERIOR ELEVATION SCALE: I/4" = I'-0" 13 A301 c�3 � 0 CL2 CL3 � J m � J ��2 W � _ = 5 w' � W w ° J � W W� � � � � a PTI-x CLI PTI-x v� j PTI-x KEY NOTES: z � U Q � �' U "i PTI-x � O Z � 6 12 I I 17 15 O EMPLOYEE LOCKERS, ON b" ST. STL. LEGS O ( ] ; O ° �D. .. v rE�,.4�,T 25 7 7 I 8 9 � 2O GARBAGE/ RECYCLING COMPOST CONTAINERS � � � Z �� W3 W2 w 3O MOP HANGER,WALL MOUNT � J (n � W2 U � � Q � � �O w � 4 m � 4O 3-TIER COFFEE BEAN DISPLAY RACK Z � � J a / �� 6 6 6 6 = � TO MATCH CASEWORK FINISH z = �p � m _ / / HELVE HELVE HELVE HELVE Q W � O � w - �� " 24 " b w" b " � m 5 DRYWALL SOFFIT& CEILING OVER SERVICE AREA, � N U o J w � J 18"D 18"D 18"D 18"D U a m � �� =18LF =12LF =ISLF =48LF � '� � o a Z SEE RCP FOR BALANCE OF INFO � N Q �� I II II II I EE PLA R EE PLA OD w o�i j w � � � � � I 2 I RY STORAGE +I (� 0 0 � N � W2 I II II II I KITCHEN Q - — _ INTERIOR � ELEVATIONS N � �:�' B 18 14b 3b 3a 14b 14b g� B� 14a B� B �� FF3 FF I FF I FF I FF3 SCALE: AS NOTED w o 21 21 18 21 21 i'J ±I 0'-6" ±7�_p�� DATE: JAN 04, 20 I 3 Ni� CUSTOMER AREA ±25'-10" 5 ±g'_6" ±8'-3 I/2" CUSTOMER AREA a a (NO FOOD SERVICE) SERVICE AREA SCULLERY STORAGE (NO FOOD SERVICE) JOB NO: PCCOI Y I I'� °n SHEET i v � �° D p] G J �a � 0 N INTERIOR ELEVATION NOTES & LEGEND U�� I Q X SCALE: I�4�� - I�'O�� O KAHN DESIGN ASSOCIATES 2013 25 � RkVISION: DATE; FORPERMMIT I-02-13 � Plan Ghe<k p2-IS-13 �. Response Set HVAC SYMBOLS SPECIFICATIONS AND NOTES � -�— HANGER STRAP 1. ALL WORK SHALL BE IN ACCORDANCE WffH ALl LOCAL,STATE AND 1°X78 GA.� 10'MAX. DOUBLE LINE SINGLE LINE DESCRIPTION� �oeru�cODES, uws aND REGUUiioNS. SPACING �' 2: INSTALL iHE ENTIRE MECHANICAL SY5TEM TO ELIMINATE ANY - 010" , 070' �. DUCT WORK,010"� OBJECTIONABLE VIBRAlION AND NOISE. ROOF CAP NET INSIDE DIMENSIONS 3, iHE DRAWING INDICATES THE GENEf7AL ARRANGEMENT ANO ^ -p� F--pp"x7p" LOCATION OF PIPING, DUCTWORK,.AND EQUIPMENT: MAKE __�. LINEO DUCT OEVWTIONS SUCH AS OFFSETS IN DUCTS AND PIPES THAT ARE �— 3/0°BOLT(MIN.) NEf INSIOE DIMENSIONS NECESSARY TO MEEf SflE CONDITIONS ANO TO COORDINATE WORK WITH OTHER TRADES. ALL DEVIATIONS TO THE CONTRACT � ;Tf OOCUMENT�,WHE7HER SHOWN.OR NOT,SHALL BE THE WATER TlGlir CONN. BAND SAME SIZE VOLUME DAMPER, 'VD° RESPONSIBILIIY OF THE CONTRACTOR.ANO�SHALL BE MAOE AT .GAIV. STEEL SHEEf OPPOSE-BLADE 7WE � NO EXTRA EXPENSE TO THE�OWNER. BIROSCREEN COUNTER FLASHING SKIRT AS HANGER ST(tAP � � OUCT ELBOW�WITH�TURNING VANES 4. OBTNN ANO FOLLOW MANUFACTURER'S DIRECTIONS WHEN GALV.STEEL ROOF a�'O.,uso,°h+� SHEEf FLASHING�RINO o INSTALLING NEW EQUIPMENT. SUBMIT OPERA7ING AND � N� '�s`"� MAINTENAtJCE MANUAIS. � � � STANDARD RADIUS ELBOW W xo.uotwle � 5. COORDINATE.ALL WORK WRH ARCHITECTURAL,ELECTRICAL AND �^•�-��-�4 STRUCTURAL,pN0 PLUMBING ORAWINGS, INSTALL ALL WORK TO CLEAR � � a f a NEW AND EXISTING ARCHITECTURAL ANO STRUCTUf7AL MEMBERS. M '�OF CAVroQ� � � DUCT CONNECTION OF PARALLEL FLOW 6. FURNISH�ANO�INSTALL COMPLEfE ALL MATERIALS�EQUIPMENT BRpNCHES(SPLITTER OAMPER "SP"NOT pp�D LABOR AS SHOWN AND AS NECESSARY FOR COMPLEfE REqUIREO UNLESS OTHERWISE NOTED) WORKABLE SYSTEM, DUCT SEE PLAN � � 7. CONTRACTOR SHALL GUARANTEE THAT THE WORK OONE UNDER THIS FOR SIZE . � DUCT TAKE-OFF WITH 45 DEGREE ENTRY � COLLAR,REfURN/EXHAUST DUCT ONLY SPEGFICATIONS WILL BE FREE FROM FAUL7Y�MATERIAIS OR WORKMANSHIP AND ¢ ANY OEFECTS,DAMAGES,OR IMPERFECTIONS APPEARING IN SAIO WORK FOR A U PERIOD OF ONE(i)�YEAR FROM THE DATE OF FILING NOTICE OF COMPLEfION. = c m�m UPON RECEMNG NOTIFlCATION�FROM THE OWNER OF THEIR SATISFACTION, � , p—; RECTANGUTAFi DUCT TO ROUND DUCT 1 ROOF CAP DETAIL �ROUND DUCT SUPPORT DETAIL w�a�� TRANSITION 8: RESTORE ALL DAMAGE AND LEAVE PREMISES IN CLEAN CONORION P_�� NO SCALE P_� NO SCALE �O a WHEN FINISHED WITH WORK. �U e��g ' � ��iIII--r FLEXIBLE CONNECTIDN 9. TEST ANO BALANCE PLL EQUIPMEM AND DEVICES TO PERFORM AND a Z rc3 T 6' FC FC DELNER SPECIFIED QUANTRIES ON�THE ORAWING. � u��71 . SUBMIT 4 SEf OF AIR BALANCE REPORT TO THE ENGINEER PRIOR FlNAL, Q�U uSv}� SSSffSfSSS�fff y--`�"—� FLEXIBLE OUCT 70. THE MATERIALS FOR RETANGLUER DUCTS, EXPOSEO DUCTS AND EXHAUST DUCTS SHALL BE GALVAN�ZED SHEET MEfAL.THE lMTERIALS FOR ROUND DUCTS IN THE CEILING SPACE ARE TO BE FLEXIBLE DUCT CLASS 1,IF NOT NOTED; LOW VELOCIIY INSTALL THE OUCTS�IN ACCORDANCE WRH�MEfH00S AND STANDAROS OF � SUPPLY AIR DUCT . g �,_�yQ � ASHRAE hN0 SMACNA FOR LOW PRESSURE CONSTRUCTION. d - ; SYMBOL ABBR. DESCRIPTION (SEE PLAN) 1L. ALL ELECIRICPL MATERWLS ANO EQUIPMENT SHALL BE LISED BY - �6�- I � SA SUPPLY AIR DUCT SECTION UNDERWRRER'S LFBOf7ATORIES. �� I I MA MAKE-UP AIR DUCT SECTION 12. DUCTK'ORK SHALL�BE SUPPORTED PER SMACNA STANOARDS. � I CA COMBUSTION AIR DUCT SECTION 13, SHEEf MEfAL DUCM'ORKS SHALL 8E CONSTRUCTED PER SMACNA I � STANDAROS, W " yB� RA REfURN AIR�DUCT SECTION ° �,^�� 14�. SEAL ALL TRANSYERSE JOIIJB OF AIR DUCTS WRH DUCT MEfAL ROUND. � b d�� SEALANT�PER SMACNA STANDARD. FITTING QUAORANT •- EA EXHAUST NR OUCT SECTION� �� W/OUTSIDE OPER, q�Aj � �N I 15. FOR ALL OUCTS CARRYING CONDITIONEO�AIR THAT ARE�LOCATEO OUfD00RS, Rp o �'�o . PROVIDE INSULATION IY � �� EF EXHAUST FAN,TOP�FIG. =CFM IN A SPACE BEIWEEN THE ROOF AND AN�INSULATEO CEILING,IN A SPACE � � x�a I OIRECTLY UNDER A ROOF WITH FIXED VEMS, IN AN OPENING T0�7HE OUTSIDE, CUARO WHERE _ IN AN UNCONDITIDNED SPACE, IN AN UNCONDRIONED CRAWISPACE,OR NECESSARY SEAL JOINT WRH A ��r i IN OTHER UNCONDITIONED SPACES SHAIL BE INSULATEO�BY A 2.5°THICKNESS. DUCT SEALER AND �. � �� I �3� OSC DUCT MOUNTEO SUPPIY CRILL,TOP FIG. =CFM FOR�OTHER SPACES, DUCTS CARRYING CONDITIONEO AIR�SHALL 8E T�E — m 'y a INSULATEO TO�A�7.25"THICKNESS. 8 DIFFUSER � '" ��i°�� I 16. MATERWLS�FOR AIR OUTLET;TITUS�OR APPROVED EqUA1, ° N 7P45 TITUS N0. USEO��AS REFERENCE,NECK SIZES AS SHOWN ON DRAWING, ( � 9 I I F— DRR DUCT MOUNTEO REfURN REGISTER,TDP FlG.=CFM FlNISH ANO COLOR AS SELECTEO BY ARCHITECT, SEE ARCHRECTURAL � N � � DRAWINGS�FOR ALL AJR�OUTLEf E%ACTION LOCAlIONS. L �� ; MODEL 272FL,3i4"SPACING, DOUBLE DEFLECTION, ��FLEXIBLE DUCT CONNECTION DETAIL 4 : � � OT PROGRlMABLE 7HERMOSTAT VEqTICAL FACE BA(i�WITH�OPPOSE BLAOE VOLUME DAMPER, P_� NO SCALE I MOUNTED 5'-0"ABOVE FLOOR. DRR ; MODEL S6FL,3/4"SPACING WflH OPPOSE BLADE DAMPER SO ON/OFF SWRCH I S� SMOKE DEfECTER j � C0�SENSOR _ �IV � . �� J I m K W W � . FEB 202013 s u. � � I' _ � O Z U , � w �Y•� — ° U � Z � � � W I�I _ � Z � � � a Nu � HVAC SYSTEM NOTES&SYMBOLS !! SCALE: II4'=I'-0' �� wxe, Eauoer. �� rwc n¢ I. JOBNO: 14116 SHEET �I M-1 i' o��,�,ro��o . �I � RtYI510N: DATE: � � FORPE0.MMIT I-02-13 i i PlanCheck _g•13 . i � ! ,�; � i i �- EXISTING A/C UNIT Rasponse5ef � �--------- ' i! � � � -------� I , L '_ " _' __ " '_ __ '_ '_ '_ __ __ " _ ��__ __ __ __ '_ __ __ __ _' __ __ __ __ _ _ __ __ __ _ __ __ '_ _ _ _ I YM TIO ; ,� S BOL DESCRIP N � ;�� ., ; I ' ' ,, —. _ — , — � — � � — I e ROOFTOP A/C UNIT I' _ _;' CARWER 48HCDAO6A2A5 I i;� i__'______ _______________.____._I�r__.___"________.'_____________.________'_______ �.�__"____._._____.__'_____.____"____ � ( , D C M� DBV 3PH 2,1 .� E 150 ..F . 2 I. il � !Ni I�� i � I e , I.;� : � _ '� I I ' A F �I F a ' I I �-----' � �_'�---�-----� 2.1 �`_�---�---;�j� I ------� � � � t - � I ' '�, ii"`� i E i�i.�'' �i i E i I . � 1 i i�� i ,.- ie i ��I i e i � � � � I I � '�I �I I � �4��_J I.i J I I aofCSS��h � � �� 1'_____J y._-�___� V u p � i i i ROOF CAP i�l �__AAA__��E� A��' L--,,AA--��E) �( � i i � �� ';,4"n I I �i � ��' �q �q �+i i � I I W'No.umesta ,� . i I I O��n. I . O O E 1 � IXP.J-]I-74� � . �� i i � ;� ��[' � � � I d f' � �6 � � � i �I 1 { �Oe CAV�Q o � � y ; ;9; ;�� ; � ; � �� i i ----�' ; ;N! '�' ; s _ ; i F� i ' ; !�! i�� ; ; i , ; , , ; , � , ! i ; !� ,�; ; � i � � � � � ---- ------ ---._ ------- Z �� I.____-___-_ I �� I a C . :' �_____,T � ' . 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METAL CAUGE � � i I I � � � � ( J � `.�___q�—g.--� -, 0 I UP�THROUGH 74" 28 GAUGE � 'O � � ° ° � 4 b � I � i � � I I 15"THROUGH 26° 26�GAUGE y ,�� I i ' i6 ��z�� ox�,;.N I�x�l ( — j ' 27"THROUGH 38"� 24 GAUGE �I I � ,y � 4 ��Q� T�' I '/ 'o ��l�l� —� �20°X70° � ��'!°e I 51°THROUGH 60'� 20 GAUGE I , --_- i � Y �,'� , � � q �,.. . :__ . ,�� _----"�� "� ,g � � 67"THROUGH B4° 18�CAUGE I __' -1 t 724 � �� L___" i, I I ' �`• 5� , I I I � � � , _� __ _ _ - .�°~ms_=:�. - ' � — I ; i i i y..> F �_S I i 1 I � I I j i . - - N � i j � x � - ' i � l � _ C ' ' �---- � � ti x -----i . .i - � _ '. �-�----- J I £o ' 9 ' . . '� � ' � 00 �z m ; � ---�,: o d, � � � � ` i i � 'W W �' '� � ��m �� °" � ! � ° LL eWc °�` f I �$ 1 I e i�-. _ �. f - _ - I ��' I� - I LL � V I � ' -- - - '"� - � - ' - � -� - - - ---- -- � I I � c� O `� —'--°---=--- 4,2� �� -.9�— �. : �� l � . � � � � -- Z . '� 3 - --� , - - - ------------------ ----=----- — � -----------i----- �/ � V � °_z �` � I � � _ � � � � _ � a ��, . � � a Nu f � I I I I I I HVAC SYSTEM '�' GENERAL NOTES: HVAC PLAN AND ;, A. B C D E F 1. PROVIDE C0.�SENSOR FOR DCV. ROOF PLAN �I SCAIE: U4'=I'-0' ili rmm. a�woer: euc wc HVAC PLAN 1/4��=1�-0° 2 �4BN�� 6 � SHEET i _ ■�� i�', 0 VHN UBGN WOUA161010 I 1. COMMUNITY DEVELOPMENT DEPARTMENT CITY HALL 10300 TORRE AVENUE • CUPEP�TINO,CA 95014-3255 (408)777-3308 •FAX(408)777-3333 CUPERTINO PLANNING COMMISSION STAFF REPORT Agenda Item No. Agenda Date: March 26, 2013 Application: Study Session for potential live-work development Applicant: Ron Tate (Foothill Auto Service and Detail, Inc.) Location: 10121 North Foothill Boulevard (APN 342-32-070) APPLICATION SUMMARY: Study Session to provide feedback on a conceptual proposal to demolish an abandoned automobile service station and construct six (6) residential units, including five (5) live-work units. If the project proponent files a formal application the project will require: 1. Rezoning the property from P(CG) — Planned General Commercial to P(CG, Res) — Planned General Commercial and Residential; 2. Tentative Map application to subdivide the parcel for ownership units; 3. Development Permit; 4. Architectural and Site Approval; 5. Tree Removal Permit—to remove five (5) trees; and 6. Environmental Review RECOMMENDATION: Staff recommends that the Planning Commission review the conceptual proposal from the applicant and provide comments. The City Council will also provide comments at a subsequent study session. STUDY SESSION FORMAT: The applicant has requested study sessions by the Planning Commission and City Council to receive input on the feasibility of the proposal. The applicant has not submitted a formal development application, so no action, decision, or direction may be provided. The purview of the Commission at this meeting is solely to provide comments and feedback on the concept presented at the study session. Staff suggests that the Commission focus any comments on the major conceptual issues discussed in this report, including: • Whether the proposed residential/commercial use is desirable at this location or maintaining the existing commercial use is preferable; 28 10121 N. Foothill Blvd Foothill Live-Work Study Session March 26,2013 • If the proposed use is desirable, whether the proposed residential/commercial format and density is compatible with the existing neighborhood; and • Specific issues or concerns related to the live/work use that the City may wish to consider addressing or regulating. If and when the applicant decides to formally submit an application, the project will be processed in accordance with appropriate City procedures, which will likely include public hearings by the Environmental Review Committee, Planning Commission, and City Council. PROPOSAL DATA: Existing land use Automobile service station Proposed land use Single-family residential live-work project with 6 dwelling units Existing/Proposed General Commercial/Residential Plan designation Specific Plan None Existing zoning designation P (CG)—Planned Development with General Commercial uses Proposed zoning P (CG, Res) — Planned Development with General Commercial designation and Residential uses Gross lot area (includes up 38,019 square feet (0.87 acres) to 30' of street area) Net lot area 28,837 square feet (0.66 acres) Allowable maximum 15 dwelling units (DU) per gross acre (AC) or 13 units based on residential density, if re- gross acreage of the site, per General Plan Policy 2-32 zoning is approved Proposed density 6.9 units per gross acre Existing building area 1,608 square feet Existing building height 18 feet (one story) Proposed building area Residences with workspaces: 3,099 sq. ft (including 435 sq. ft. workspace) Residence without workspace: 2,579 sq. ft. Total gross building area: 18,074 sq. ft. Allowed building height 30 feet Proposed building height 25 feet, 5 inches (two stories) Required parking Townhomes—2.8 spaces/unit. Home occupations allow 1 employee and require 1 additional space) Standard for live-work units to be determined through a parking study Proposed parking Residences with workspaces: 2 enclosed, 2 uncovered Residence without workspace: 2 enclosed, 1 uncovered 23 total onsite, with 4-5 additional on-street stalls on Silver Oak Way 29 10121 N. Foothill Blvd Foothill Live-Work Studv Session March 26,2013 BACKGROUND: �� k��a�� '_,�, � ��'� ��`. � ,.° __ � �- : � ,�� ,�, .. , =ry�� , �� , _�� - � ,� � � � . �. Existing Site and Surroundings �' �' ��+�'�'�� a '� '� � '� � °� c c «il: Westrrdge � f ��✓ �4 � �`�. ,�� ,�r, �� ,�1� '^Y Condos •�`�� ; F ^ �� . T�le pT'OpOSal Slte 1S IOCateCl at t�le �1 Pro ects�te �' t'`"xk � " !;� va � a7� � I -�' �a as �'� southwest corner of Foothill Boulevard � �� " �'' � R �� ;�' � �•� and Silver Oak Wa and is � p� "_�`��"� �� '• � �� ,�.� J y, ,�- , z�� .- �� „ "g �'; Sunnyview +�, � surrounded by higher density "; �','"''� �'�`° ;�",� � '+ Rer�re�,enr �� .,�.�- �1,:,� .r. ��. T'eS1CleTltlal �T'eS1CleTltlal CIUSteT'S aTlCl "'�'s� '�1{ pY,: �' '� Lommunit� �' ', '� E f -.�� .....�i . �.:� � . .� �h �.. �.s�mw��•.' duplexes) and quasi-public uses. To -� ,� ��;f ,.��_: - �,.-,� ��.-� � � �r �:,� � ,�� ..�4 � .r,,��-,,.�> .�� 'w� '�'.�.. � t--`"_ � +�'� °' ' � the west of the site are residential , . *. '� .� ,,,� ,: -��!;; , � � �_�'��_;,. �,.� t- '��'--. L �... duplexes, to the east and across " f '�" �., � '�� ,'� � ' _, .�� . �f��F�' L �ri�-0F: �d'�! �,.�or �e_�s. Foothill Boulevard is the Sunnyview , � � . �� -� �� c� -��.� -.t<, S�l�er Uak ,� a �i:� Fonthill � �;r,'. ,�y r . Ret1T'eTTleTlt COTTlTTlUTllty; t0 t�le TlOT't�l Londos -- •--'I'` Professional I �``��•� _�.r and across Silver Oak Way are -�. �-.� -��, �- ^—�T.i" ce�,rer "', �'+ �`�� ' � � residential duplexes; and to the south �� e k � �� y "� " `�" �� Site Aerial are residential duplexes. The site currently contains an abandoned 1,608 square foot automobile service station with a fueling canopy, which was previously occupied by Foothill Auto Service and DetaiL The site was originally developed in 1971, and has been historically used for automobile service, fueling, and convenience purposes. The site topography slopes up towards the south and west side of the property and slopes down from Silver Oak Way along the north side of the property. DISCUSSION: Proposal Concepts The proposal concept consists the following: • Demolish the existing automobile service station • Construct six (6) detached, small-lot, single-family residences • Five (5) live-work units with detached workspaces are included within the six (6) residences • Associated site improvements (See Attachment 1 for the preliminary plan set). The five (5) live-work units are proposed along the Foothill Boulevard frontage, and contain detached workspaces, designed with a "commercial studio/storefront" appearance. One other residential unit without a workspace is situated along the Silver Oak Way frontage to help transition the project to the residential neighborhood to the north and west. Live-work developments allow residents to operate small neighborhood-serving businesses in or near the buildings they live, which may reduce commuter-traffic impacts, reduce or eliminate 30 10121 N. Foothill Blvd Foothill Live-Work Study Session March 26,2013 child care expenses for people with young families, and provides the opportunity to test creative business ventures with greatly reduced startup costs. The intensity of the live-work workspaces is expected to be similar to home occupation businesses (Chapter 19.120) with additional allowance for neighborhood-serving commercial uses that can operate at a lower intensity. Land Use � Zoning The project site currently has a General Plan land use designation of Commercial/Residential with a specific zoning designation of P(CG) — Planned Development General CommerciaL The current zoning designation allows any permitted general commercial or retail use as part of the General Commercial Ordinance (Section 19.60) to operate on the site. In order to introduce residential uses to the site, the property must be rezoned to Planned Development General Commercial and ResidentiaL This parcel is not identified as a potential housing site in the City's General Plan Housing Element. However, the City will be able to claim credit for units provided on this site as part of our current Housing Element. A new commercial project may be desirable to serve the area and provide the City with the potential of sales tax revenue. Properties at key intersections in the City are zoned commercial to provide essential commercial neighborhood-serving uses in proximity to neighboring residential areas. Examples along Foothill Boulevard are at the intersections of McClellan Road and Stevens Creek Boulevard. Keeping these provides essential neighborhood-serving commercial/professional office uses for neighboring residential areas. The project site, however, is further away from the intersection and Stevens Creek Boulevard and is separated from the commercial uses by a residential development. The Commission may want to comment on whether a live-work project (residential with limited commercial uses) in this location is desirable to the extent that it may maintain the intent of providing neighborhood-serving uses while serving as a transition to the residential area to the west, or whether maintaining a more standard commercial use is preferable. Mixed-Use Options There are generally two types of commercial/residential mixed-use formats. A vertical mixed- use format is where residential is stacked on top of commercial (e.g., Travigne and Metropolitan) and a horizontal mixed-use format is where the residential is located behind the commercial part of the project either attached or detached (e.g., the recently approved Biltmore mixed-use project along Stevens Creek Boulevard). Typically the vertical mixed-use format is appropriate in more urban areas, at or near intersections of major commercial thoroughfares, allowing greater building and/or parking design efficiency over a smaller area. Vertical mixed- use projects would typically appear more urban. The applicant is proposing a horizontal live-work format with the workspaces in the front along Foothill Boulevard and residential dwellings in the back. This format may create a better 31 10121 N. Foothill Blvd Foothill Live-Work Study Session March 26,2013 transition on the site by providing a commercial frontage along Foothill Boulevard, while providing a harmonious transition/buffer to the residential component of the project and the residential areas to the south and west of the property. In addition, the proposed project format is consistent with the City's General Plan Policy 2-32 (Attachment 2) which discourages exclusive general commercial uses and encourages developments that are not in an identified commercial area (such as the proposal site) to include a neighborhood commercial presence along the street with storefronts and residential uses. The Commission may want to provide further feedback on this proposed commercial/residential format for this site. Density The proposed density of 6.9 dwelling units per gross acre is within the maximum 15 units per gross acre allowed by General Plan Policy 2-32. The proposed density is also comparable and in most cases, less dense than the neighborhood context on the west side of Foothill Boulevard and north of Stevens Creek. The table below shows the density of several neighboring residential developments: Location Zoning Existing unit Gross acreage Density count Westridge R1C-2.9 136 units 13.45 gross acres 14.1 DU/Net. Ac. Condos (between 9.62 net acres (density based on Silver Oak Way net acreage in and California R1C zone) Oak Wa ) Silver Oak P (Res, CG) 24 units 3.25 acres 7.38 DU/Gr. Ac. Condos (between Silver Oak Ln and Stevens Creek Bl) 22527-22537 R2-4.25 2 units 0.313 gross acres 6.38 DU/Gr. Ac. Silver Oak Wa 22547-22557 R2-4.25 2 units 0.242 gross acres 8.26 DU/Gr. Ac. Silver Oak Wa 22556-22566 R2-4.25 2 units 0.253 gross acres 7.9 DU/Gr. Ac. Silver Oak Wa 22576-22586 R2-4.25 2 units 0.254 gross acres 7.87 DU/Gr. Ac. Silver Oak Wa 22596-22606 P (R2) 2 units 0.196 gross acres 10.2 DU/Gr. Ac. Silver Oak Wa 22616-22626 P (R2) 2 units 0.251 gross acres 7.9 DU/Gr. Ac. Silver Oak Wa 22636-22646 P (R2) 2 units 0.316 gross acres 6.3 DU/Gr. Ac. Silver Oak Wa 32 10121 N. Foothill Blvd Foothill Live-Work Study Session March 26,2013 Live-Work Concept The Municipal Code allows home occupations in residential zones under certain conditions and subject to specific requirements. The Code does not, however, contain requirements for developments designed specifically for live/work uses. The City would have the authority, assuming the applicant pursues the proposal as a Planned Development application, to establish specific standards and regulations for permitted and conditional uses. Copies of the City's home occupation standards (Attachment 3) and sample live/work regulations from other cities (Attachment 4) are attached to this report, and the Commission may wish to provide feedback on whether specific standards and regulations for the proposed live/work use may be desirable. The Astoria townhomes on Imperial Avenue between Lomita and Granada Avenue were approved by the City in 2001 for 13 live-work units along the street frontage. The allowed uses in the workspaces were neighborhood commercial uses such as personal services and neighborhood offices. The approved parking ratio was 3.17 spaces per unit. Neighborhood Compatibility The applicant stated that the proposal will be designed to be compatible in scale, mass, and bulk with the surrounding neighborhood. The exterior elevation exhibits (Attachment 1) show that the proposed two-story height of the residences would generally be about the same height as the surrounding one-story duplex residences since the building pad area is lower in elevation than the duplex residences. General Plan Policy 2-32 allows one or two story buildings on this site, to be determined on a case-by-case basis. The proposed residences are designed in a modern architectural theme with redwood cladding to mimic the natural features of the local foothills. The detached workspaces are designed in the same theme of the residences with wide storefront bays and pedestrian entrances from the street. The proposed siting and roof pitches of the residences minimize shading impacts to adjoining residences. The City's Consulting Architect will review the architectural details prior to and during the formal review process if an application is submitted. There are no required setbacks since this is a planned development zoned-property. The proposal includes a 15-foot setback along the Foothill Boulevard property line; an 11.5-foot setback along the Silver Oak Way (street side) property line; a 15-foot setback along the west side property line; and a 10-foot setback along the south side property line. The proposed setbacks generally appear to respect patterns in the existing area, but the Commission may wish to provide further feedback on compatibility issues. 33 10121 N. Foothill Blvd Foothill Live-Work Study Session March 26,2013 Public Improvements The project proposes a detached sidewalk with landscaping buffer along the street frontages. On-street parallel parking spaces are provided along the street frontage on Silver Oak Way, which would be available for public parking. Parking The City's Parking Ordinance does not specifically have a parking ratio for live-work developments. The ratio of 2.8 spaces per unit (2 covered, 0.8 open) for "Small Lot Single-family, Townhouse" developments was used as a baseline to determine the appropriate parking intensity for the project. Based on this ratio, the project would be required to provide 17 stalls. Each proposed residence includes a two-car garage. The five residences with workspaces also include two uncovered spaces and the residence without a workspace includes one uncovered space, for a total project supply of 23 parking spaces, or 3.8 spaces per unit Based on initial consultation with the City's Transportation Consultant, the additional parking supply (at 1 space per each unit) should accommodate the limited parking demand for the workspaces due to their lower intensity client/customer visits similar to that of home occupation businesses. About four to five on-street parallel parking spaces will also be provided along Silver Oak Way. The on-street parking spaces are not included in the proposal parking count. A preliminary survey of parking demand for other existing live-work developments in Santa Clara County will be provided to the Planning Commission at the study session to help inform any additional comments the Commission may have related to parking. If a formal application is submitted, the transportation consultant will prepare a traffic and parking analysis for the project. Tree Removals, Privacy Protection, and Landscaping Existing trees onsite and offsite will likely be impacted by the proposed development and require a tree removal permit application as part of the development applications if removal is necessary. The planting plan for the project will have to provide replacement trees for those removed and privacy plantings to screen the views from new second floor windows onto neighboring residential properties. ENVIRONMENTAL CONSIDERATIONS The study session is not considered a "project" per the California Environmental Quality Act (CEQA) and is not subject to environmental review because no application has been submitted. The purpose of the study session is to provide general feedback on the conceptual issues and the comments provided at the study session do not commit the City to any particular course of 34 10121 N. Foothill Blvd Foothill Live-Work Study Session March 26,2013 action if and when an application is submitted. Environmental review per CEQA will be required if the developer decides to formally submit a development application. PERMIT STREAMLINING ACT The study session is not considered a "development project" and is not subject to the Permit Streamlining Act (Government Code Section 65920 — 65964). The project will be subject to the Permit Streamlining Act if the applicant decides to formally submit a development application. PUBLIC NOTICING & OUTREACH The municipal code does not require public noticing for study sessions, since it does not involve action or decision by the Planning Commission and City CounciL However, a courtesy notice was sent to 58 property owners within 300 feet of the proposal site informing them of tonight's study session and the City Council study session. The applicant held a voluntary neighborhood meeting on February 7, 2013 to introduce the proposal to the community. The meeting was attended by the property owner; the applicant; the applicant's development, design, and construction team; a Planning Division representative; and 13 members of the public. The following is a summary of public comments received at the meeting. Staff comments, if any, are provided in italics: • Support for the proposal and desire to redevelop the existing site. • Concerns about density, and suggestion for 2 to 4 units instead of 6 — The allowed density is 15 units/acre or 13 units. The project proposes less than half of the allowed density. • Concerns about the proposed height of the residences and privacy impacts — The allowed height is 30 feet. The project proposes two-story buildings at a height of 25 feet and 5 inches, which is lower. • Suggestion that the existing post-office box should be retained — At this time, the applicant has no plans to remove the mailbox. • Clarification that the on-street parking proposed would be for public use — the on-street parking will be available for public use. • Concerns about pedestrian safety and suggestions about various ways to enhance the area for pedestrians. • Request that the existing trash receptacle near the VTA bus stop be serviced more often -- Tl�e trash receptacle is owned by the VTA, but is not serviced regularly. The City has been servicing this receptacle voluntarily until a formal maintenance agreement with the VTA is obtained. • Inquiries about the allowed intensity of commercial uses— The workspaces will be operated by the person who occupies the home, and may include a few offsite employees as deemed necessary. The City has the ability to establish permitted and prohibited uses for the workspaces as part of the formal review process. 35 10121 N. Foothill Blvd Foothill Live-Work Study Session March 26,2013 • Inquiries about the construction process and timeline, and access on Silver Oak Way during construction — This information will be provided once the applicant makes a formal application. The applicant will be required to submit a construction management plan prior to issuance of building permits. • Inquiries about the estimated cost of each of the proposed residences. NEXT STEPS A subsequent study session is scheduled with the City Council for May 7, 2013, which will include review of the comments from the Planning Commission study session. If the applicant decides to submit a formal development application following the study sessions, then the project will be reviewed at subsequent public hearings by the Environmental Review Committee, Planning Commission, and City Council. Prepared by: George Schroeder, Assistant Planner Reviewed by: Approved by: /s/ GarV Chao /s/Aarti Shrivastava Gary Chao Aarti Shrivastava City Planner Community Development Director ATTACHMENTS: 1 —Plan set 2 —General Plan Policy 2-32 3 —Home Occupation Ordinance, Chapter 19.120 of the Cupertino Municipal Code 4 —Live-Work regulations in other Santa Clara County cities G:APla�mi�ig\PDRCPORT\MISCCLL\2013\Footllill Li��e Work Study Sessio�i PC 3-26-2013.doc 36 Attachment 1 r _ � _ -.- -- -��`� �-- I I _ 1- _--__�;f '� . _ ��=w. - - � ----__ _ Design - � � __ �. � Develop - J: ,� -� � � � Build .- _ _ -_� - � J � _ __ _- - ry�:��, �- - �- �• �� - -: _ . _ '�'' � '��'"� �� `- �� -�.: , - x- � _ �f� _ . � �_- -:. -I'.. ... �nk i ' � ��- - - 1 �-" :°�' �� - - 2633 Lincoln Blvd. #610 �. � �"'" "� s ',�" � -'.rE l__� � � � �,: _ --�� _ti Santa Monica, CA 90405 ti � i '� - - �-�,-� � - �- - ; " � - :- -- 4-� " ��+{ � � --_ -- ��_ - --_- P: 3 1 0. 5 2 6. 7 8 2 6 .�_ - ��: � - - _:r-r� '� � , ':� ' - - - ;_:t�. -�` F: 310. 526.7681 r - � �� J �� E: info modative.com � ��u� �.ti'� � " _e�, � 1 . .. - ��Y~*�Nx" ..,,;� �' d ` r �,- e`�-�/ �;�� $ � � ,��-_f�;`',,��.,�y�ir�.�' ;;• _ . _ 1 ,-� - `-'- @ ' + �'` ��. � � ��:� �'�k��"��,, � � �:�I �� f W: www.modative.com �`` _ ``�,. � � � -�. :� !:`` .,�� '� �<,�b f•� �' � � "`'•� ` � ..� �i �.S.4.r.�p;� ,��J �'^. . �' . /'�} .��cr � _A , f�S' -.1l�4`I A�fix � ,_ � /�I !� K . : . � _ .�� ,ff:' ' Zi� . . I 1 .. - �• � . ` � _. 'Y.:r ' i �i;, .E��r � .. - i ":�v�'�e a+ '{:� 4 ,F� �i' ��^� l. -- �� 3t�+ .�-• 1 � I�l_ � � �.c�. ��. w�:.y .r-., �' ! �` . _' �� , .� : . ' - � }ry` `� ~ � -- - � �,�� , ��. - :�, 1` _ .- �: .°y..� � - } �� :' �; .� `��}�Y s� `,} , - ..- II .� ' . S4* •rF" - �� ;�u". ' � � ��;��i �`r.��M1 :i� � i:' �_~ � I �.�_ � kII ' � • . 'a, _ �r .. . . �F�' �4 _ A`; � �- - :-�:'.r �, ..i:r�� - ��. ` - - I " r � . 1� - . -��.�y� . '`i�. :.�� _ .�,��,v� it � . � � J-� ,P�� °T:,C ! 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Y-_ ^' �-i s �tr t . ��. - � �* '� '�� . � � J 1 �� ,, ., ,� ,. .�, ,� � �;� :� �E , .-" ., L x�.�� i, � -'��s� 10121 N Foothill Blvd. '�- '�� ' . .- �•� i '` :�• - �►��y , ��" �• y ..� , Y n � -�. k� .�r q�� ,� �a. ,� �� _ � �:,i��: �� • .�.r? • .t: �I,. . � � � ,��.��` ��''�� ,' , �. �. �. ,.� ; .� c. _��, _ �+' � Cupertino, CA 95014 _ ., � .,�,�' f� . , ,� ' � s , ;� Owner: Foothill Auto Service 8� " " L'"�� ' - �tis -, � ' f ;�'- � r, _�� r��? -a� � '' �� - � Detail, Inc., a California . . . , �'�� + �. ,::�� _ ,�, : 3,.x�#�,-i,� - ,�' . � •�:v �%. ti� �'�_ �' '" �- ,, -_ �'.�' � ._ :;�� _ � Corporation � • . � �� ,, � - . - ��.. � ��' ,�� f ;�. �'�� i �'-.- `}� . :r. .y�"� s: ��:i i r � . .�� '•��'` r r�, � . . }�.�`` ,�� :�e` k`�:- �, ` � �-`" r;.�- .�� :� KEY PLAN � �;;^� . � r��.'�"^"� r��` °' -� x' .. . 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J . . 37 � OWNER: ADDRESS: I I 10121 N Foothill Blvd. ARCHITECTURAL 99 99 SECTION MARKER AO COVER SHEET A9.9 A9.9 Foothill Auto Service 8� Detail, Inc., a California Corporation Cupertino, CA 95014 Mike Amidi A1 TITLE SHEET Design 10121 N. Foothill Blvd APN #: A2 SURVEY Develop Cupertino, CA 95014 342-32-070 8� 144 A3 SITE PLAN A4 MATERIAL STUDY Build 99 ELEVATION MARKER OWNER REPRESENTATIVE: ZONE: A5 FIRST 8� SECOND LEVEL FLOOR PLANS A9.9 P(CG/RES) A6 BUILDING SECTIONS Tate Diversified Development, Inc. A7 EXTERIOR ELEVATIONS � Ron Tate SITE AREA: 22 South Santa Cruz Ave. Second Floor 28,837 sq.ft./0.66 acres 2633 Lincoln Blvd. #610 4 999 2 INTERIOR ELEVATION MARKER Los Gatos, CA. 95030 Santa Monica, GROSS AREA: CIVIL CA 90405 3 P: 408.399.4950 ext 1 38,019 sq.ft./0.87 acres P: 3 1 0. 5 2 6. 7 8 2 6 F: 408.399.4960 C-1 COVER SHEET/NOTES/TABLES F: 3 1 0. 5 2 6.7 6 81 C-2 STORMWATER MANAGEMENT PLAN E: Ron@Tatedevelopment.com F.A.R.: E: info@modative.com 99 Building Area/Net Site Area = F.A.R. C-3 GRADING AND DRAINAGE PLAN A9.9 DETAIL MARKER ARCHITECT: 9,881 SQ. FT./28,837 SQ. FT. - 0.343 C-4 STORMWATER DETAILS W: www.modative.com Modative, Inc. BUILDING CODES: LANDSCAPE 2633 Lincoln Blvd. #610 2010 California Building Code, 2010 California Green Building Standards Code, �-1 CONCEPTUAL HARDSCAPE PLAN NORTH ARROW Santa Monica, CA 90405 2010 CMC, 2010 CEC, 2010 CPC L-3 CONCEPTUAL PLANTING PLAN P: 310.526.7826 OCCUPANCY GROUP/ CONSTRUCTION TYPE: L-5 CONCEPTUAL PLANT IMAGES ► � ► ■ E: info@modative.com R3/U L-5B CONCEPTUAL PLANT IMAGES W: www.modative.com Type VB - Non-Rated 3A WALL TYPE SUBDIVISION ENGINEER/ FIRE SPRINKLERS: SURVEYOR: Fully Sprinklered - NFPAI3D Sprinkler System per R313.3 (R313, 12.21 A17(d)) The 2.29.1 KEYNOTE Sprinkler System shall be approved by Plumbing Div. prior to installation. PROJECT NO 12-014 Bowman 8� Williams Jean-Paul Happee EXISTING STRUCTURES: OD WINDOW MARKER 101 1 Cedar Street To be demolished. Santa Cruz, CA 95060 31 DOOR MARKER P: 831 .426.3560 SCOPE OF WORK: FOOTHILL BLVD PUD F: 831 .426.9182 6 Single Family Dwellings 8� 5 Workspaces 10121 N Foothill Blvd. E: kooter@bowmanandwilliams.com Cupertino, CA 95014 s� SMOKE DETECTOR BUILDING AREA: Owner: Foothill Auto Service 8� Homes 1-5 Detail, Inc., a California LANDSCAPE DESIGNER: First Floor Total Area: 1 ,755 SQ. FT. Corporation Q MECHANICAL VENTILATION Living Area: 872 SQ. FT. Rainville Design Associates Garage: 448 SQ. FT. KEY PLAN F.E. FIRE EXTINGUISHER Miriam Rainville Workspace: 435 SQ. FT. si�vER oaK wav ° P: 310.378.2650 H B F: 310.379.4423 Second Floor Total Area: 1 ,344 SQ. FT. Parcel name: GROSS AREA• �j� + HOSE BIB E: rainvilledesign@yahoo.com . Ir�J 1w Total Living Area: 2,216 SQ. FT. (not including Garage or Workspace) North: 4813 .6769 East : 4778 .2468 • 6 2 0 Line Course: S 89-40-00 E Length: 202 .65 • � WATER STUB OUT CIVIL ENGINEER: Total Gross Unit Area: 3,099 SQ. FT. North: 4812 .4980 East : 4980 . 8934 • 2�'�' ? Line Course: N 04-53-00 W Length: 188 .39 • � SMP ENGINEERS Home 6 North: 5000 .2041 East : 4964 . g563 • 3 3w < Line Course: N 89-40-00 W Length: 202 .65 • 0 � GAS STUB OUT Saeid Razavi, PE First FloorTotal Area: 1 ,276 SQ. FT. �vorth: 5oo1.3g31 East : 4�6z .zo9� • 1534 Carob Ln Living Area: 852 SQ. FT. Line Course: S o4-s3-oo E Length: 188 .39 • 4 4w Los Altos, CA 94024 Garage: 448 SQ. FT. Nortn: 4gi3 .6�69 East : 4778 .2468 • i;� FLOOR LEVEL CHANGE � � 5�^' P: 650.941 .8055 Perimeter: 782 . 08 Area: 38, 019 sq.ft. 0 . 87 acres• F: 650.941 .8755 Second FloorTotal Area: 1 ,303 SQ. FT. Mapcheck Closure - (Uses listed courses, radii, and deltas) • E: srazavi@smpengineers.com Error Closure: 0 . 0000 Course: S 90-00-00 E• Total Living Area: 2,155 SQ. FT. (not including Garage or Workspace) Error Nortn: o . o000o East : o . o0000 • STRUCTURAL ENGINEER: T.B.D. Total Gross Unit Area: 2,579 SQ. FT. Precision 1: 782, 080, o00 . oo • All ideas, designs, arrangements and plans indicated or represented by this drawing GEOTECHNICAL ENGINEER: T.B.D. Total Gross Project Area: 18,074 SQ. FT. n�odative,en�c. andaare so ely or�pe on the specified project and shall not be used on BUILDING HEIGHT: other projects, or for additions to this project, or for the completion of this project Proposed Building Height: 25'-5" from grade by others without the prror wrrtter, consent Maximum Building Height: None of and approprrate compensation to Modative, Inc. No part thereof shall be reproduced, copied, adapted, published, REQUIRED PARKING: sold, distributed to others or otherwise used 2.8 Parking Spaces per Single Family Dwelling without the prror wrrtter, consent of and 1 /250 SQ. FT. per Workspace appropriate compensation to Modative, Inc. CopyrightOO PROPOSED PARKING: 5 Single Family Dwellings with Workspace: 2 Covered Parking Spaces/Dwelling 2 Uncovered Guest Parking Spaces/Dwellings with Workspace . .,, : , o = � 1 Single Family Dwelling without Workspace: ��pp�� 2 ViceroyC! _ , _ Angle FD Floor Drain MET Metal TB Towel Bar 2 Covered Parking Spaces/Dwelling �`�r,,, o @ r uar±anPar� @ At FHC Fire Hose Cabinet MIN Minumum T&G Tongue & Groove y� 3 4 � � L� 1 Uncovered Guest Parking Space/Dwelling without Workspace � � - ,; ALUM Aluminum FLR(FL) Floor MISC Miscellaneous THK Thick , , � � � ' :.I.::.-� �i'i[..: I..i `�;iC, AB Anchor Bolt FOB Face of Block MFR (MNFR) Manufacturer TPH Towel Paper Holder T � W ��f;,�ye sa,Pm,.�Je DENSITY CALCULATION: BLK(G) Block(ing) FOS Face of Stud NIC Not In Contact TW Top of Wall "Allowable density by the General Plan (see page 2-28): Dependent on the = � BD Board FOC Face of Concrete NO. (#) Number TYP Typical �' � � ��"�Pl�tl � neighborhood context, with a maximum density of 15 DU/gross acre. Max = � af �e�� BLDG Building FPM Feet Per Minute NTS Not To Scale = U.O.N. Unless Otherwise Noted allowable for the site is 12.4 units, based on 15 DU/gross acre." � � G`� ^ CAB Cabinet FT Foot, Feet OC On Center V Vent r 7 . d =: U Lazy�� - ;rek�. q ( ) VERT Vertical �� CB Catch Basin FT2 S uare Foot Feet OD Outside Diameter �:a 5 d �", G �, "Proposed project: 6 units, .83 gross acre (.623 net acre) site-7.2 DU/ gross A!nr.1:+y'iF�� a �" � CER Ceramic FT3 Cubic Feet OTO Out to Out W/ With .$imM:��ini F k'JVay ; CHNL channel FRRG Furring OVRL overall wc water closet acre. The gross acreage is based on adding the net lot size with the area up to �.�uP��A�� .�� °� _ :.. CLR Clear GA Gauge PCF Pounds Per Cubic Feet WH Water Heater 30 feet from the property line out into both street frontages, and has been J '��.�� " � �; � C�earv: c� center �ine GALV Galvanized PL Plate, Property �ine wP waterproof verified by a licensed surveyor. Per the zoning definitions, Chapter 19.08, the l9a�estcpzkJVay �, ��nE�,,o� a""f3� == onhe��' 03.15.13 PLANNING STUDY ° z`"� z SESSION SUBMITTAL co concrete opening G� Galvanized �ron PLYWD Plywood wT weight gross acreage is defined as, "the horizontal area included within the property �, �. � Cupe��+aRn CupertinaRd n o coNC concrete GL Glass PsF Pounds Per Sq. Foot lines of a site plus the street area bounded by the street centerline up to thirty ; ° ° o ,:;,.:.,`�,�'` ; k,�,v� coNST construction GYP Gypsum PDR RM Powder Room feet distant from the property line, the street right-of-way line and the extended � U��;°,a - ;,, � A S�`E� SCALE DATE CONT Continuous y „ ,� s, �"�;`,' ` �k$�E� a. Q.aae�s Oa+c Ct � GYP BD Gypsum Board R (RAD) Radius side ard to the street centerline. a,��n� w � � � :� AS SHOWN 3/15/13 r-r�.alr.i_:,��i w �.':��I:�.....,,• CONTR Contractor HB Hose Bib RD Roof Drain �:.„V,:�� eKR14� �� 1�4'P.�15 C:reek BiYV 1 " Sre"�ns�s �: d Penny Nail HC Hollow Core REC (RECT) Rectangle/Rectiline SEE SHEET A.l FOR DENSITY CALCULATION Sa�vensCreekBlud 3ieve�sCreek3'v❑ ` -. 1_ti5tl � ��1P. dB Decibel HDW Hard Wood REF Refrigerator ` �' _ �R�� DD Deck Drain HDWR Hardware RM Room ��3��:•,��= � � �? � � :��,r`,�, �n�.m_ r DBL Double HORIZ Horizontal SC Solid Core � � �, � �� n G z!,;�!,u�„a�� A DET Detail HR Handrail SEC (SECT) Section ° � p o v � -v � � a v' Q ca DIA Diameter HW (H) Hot Water (Heater) SHTG Sheating c u s � ° " �� 5 DISP Disposal ID Inside Diameter SHRG Shoring ° � a `� A ��:�� -�` TITLE SHEET DN Down IN (") Inch SIM Similar - � - DS Downspout INSUL Insulation S & P Shelf & Pole o r , � • _ini�c.4ve --'` tiry_ INT Interior a • ��:..��:�: , "^� DWG Drawing SQ Square �; �..:.. . n�1 , IRR Irrigation _e�:��-�� e��;,n;z q;ii•,�hu'•ierfi.ra_5� �;��`"" EA Each SS Service Sink � ;. EL Elevation KIT Kitchen S.STL Stainless Steel t ° ELECT Electrical LAV Lavatory STD Standard a � � � EQ Equal LB. (#) Pound STOR ST Stora e � o � � ( ) g �,4'avd:ic�ge Ct 'R�aad�ti;,e C[ � �� -� I� � ;l'etl,ria Ln n = EXT Exterior MAX Maximum STL Steel - � � FA Fire Alarm MECH Mechanical SW Switch .N ' y y " FAU Forced Air Unit MED CAB Medicine Cabinet SYS (SYST) System ITE L ATI N 10121 N Foothill Blvd. Cupertino, CA 38 � I I I . Design - - - SSMF13 N 89'40'00" W 300.76 A B R&M OSSMH4 Develop � - - - - - - - ` � � � � � - - - - - - - -r - - - - - - - Build BASIS OF BEARINGS " '�FOUND HOLE IN � CONCRElE IN MON . I .. ��'�FOUND HOLE IN BOX PER (B) OSSMHS �W CONCRETE IN MON S I L V E R O A K W A Y i�o �378 90 BOX PER (B) I O O SSMH IOM I I Z 2633 Lincoln Blvd. #610 sss.aa 385.49 360.76 � Santa Monica, CA 90405 a LIP 387.21 LIP 38P,gg LIP BC � 388.35 364.82 �380.�2 FL 367.53 38E.�0 F� 383.25 381.02 r P: 3 1 0. 5 2 6. 7 8 2 6 DRIVEWAY CONCRElE SIDEWALK DRIVEWAY I � F: 3 1 0. 5 2 6.7 6 8 1 386.96 3g3.i4 3t33.25 � E: info@modative.com B.M�K 386.b0 3�4.1 d 381.22 388.80 t CL FNC ENDI ELEC BOX PHONE BX *O9"DIA ELEC 2°SIGN 376.71 � 2"SIGN LIP POC �� PLANTER s.�' (OVER PL) s.o� (OVER PL)I 6a W: www.modative.com \�. - - �_ ses.ss 3��.12 � S 89'40'00" E 154.2'(A) 384.3G 3P1.3z I �' �Q R,.>a P �6�J.70� �A� 0.23' FENCE (OVER PL) AREA <. �0 379.11 `� �y��'a I •CONDUIT y 2" PRV 388.38 x{` ,/�, 389'99 �0� PSE //4 387,13 3'LIGHT WM� 3"LIGHT'Y` 384.36 + PLANlER AREA �`� O WALL COR l � O FC COR � 2a9�� 390.16 3BR:. PHONE PAD 3"LIGHT FOOTMILL �S��X. � AUTOMOIIVE J A, _ 12"MW LID ----SIGN �- ----------------------------------- ---- ------ 9--------------- ------- � � •4° dOLLARD � • 36 .18 --------------------------- � 4" BOLLARD 4" BOLLARD 4" BOLLARD I 586.38 380.63 \ � � � SIGN COR , 8°DIA LIGHT � I 378.16 I389,51 / CONDUIT� DI WALL COR / � / / I '� � / STANDARD � CONDUIT ON I ��p�d PARKING CONC PAD /� HANDICAP 380•87 2.s' 378.30 PARKING SPACES � cNC coR 3�8 8� � SPACE � 381.06 FC COR 37Ei.81 37£t.65 cN� PROJECT NO 12-014 360.90 378.78 / /� I / 382.74 p CNC COR I � I CNC AP DI 3:�8. 5 I F` N � , � �6/ � CNC AP �12 LID 20„�p � FL M sss�.s� � /� � zo"LID 2o"LID O I CONC I WALL COR / / / O O ' � VALLEY � ��j � O O I GUTTER o,3'(CI.EAR P�) / / O . FOOTHILL BLVD PUD , Fcs.as + 3s"LID 3s"LID � � 10121 N Foothill Blvd. / ss"LID � 37891 �. Cupertino, CA 95014 / / � AC PAVEMENT + Q 2o'�'u� I Q � � / Owner: Foothill Auto Service 8� / / 20„� 2o"LID � w o ° 378.52 Detail, Inc., a California NAZHAND WALL COR // II a M I LIP I Corporation D O C# 2 0 6 9 9 6 4 9 / / , I � K E Y P L A N APN 342-32-149 � ,� �� . 1 �� 6 I ,o si�vER oaK wav I STANDARD � * C� O '� �o SPACES HANDICAP O 48"LID 48pL;o I � I , PARKING as"uo � I � � 1 W .i�1t/i ��v. �ca. � SPACE 382.90 382.74 387.02 I 379.13 '. I �..+�+� �-..+-. +. � CNC COR �i, COR I 37d.23 ^ 6 �7� 0 369.58 379.29 37'd.21 � ��L J 2�r�/ _ WALL COR CNC COR CONCRETE I 379.65 I t � � cNC o 3 W / coNC o 3w < 382.29 2.9� Q � � - � 382.43 3"CONDUIT 0 382.50 � A NDUIT B BLD COR I I 3 .39 362.54 CNC�COR � � BLD COR 381.65 4"LIGHT d' `t I 3g2,2g CNC COR � � O I 4�r�/ 82.21 BLD COR/CNC CNC95 I 379.86 Z LOT 69 � � ".B'B F82.55 � m " � 5W 4" BOLLARD I � 3f�9.54 VA T � 4° BOLLARD � P � � WALL CUR 4° BOLLARD � 1"C NDUIT LOT 68 4� BOLLA6D • - � OH2ROOF CORI L v J A - - - - - � � 382.95 � I N � I � 382.51 492.63 sao.s2 � T ° � All ideas, designs, arrangements and plans I � � OH ROOF W GAS PEDSTL � 3 CONCRElE 38 493 .52 381.23 a � R � � indicated or represented by this drawing O I ) I + CN COR ��p°CONDUIT GAS PEDESTAL p I � � (4) 12"ODO 382.42 (5) 2" VENT PIPES OLMN COR I I O are owned by and the pCOp2Cfy Of 3 Modative, Inc. and are solely for use on the M MW LIDS 382'�4 s/a°CONDUIT 382.55 I A �• specified ro ect and shall not be used on �A Q 382.41 FW COR 361.20 I R O � O p � o cNC coR 8X8 COLMN E o other projects, or for additions to this 382.82 382.49 381.89 4" BOLLARD I M MAILBOX � I 389.51 384.115 CNC COR 382.34 FC COR � l4 � ro ect, or for the com letion of this ro ect Z � 382.08 � 4" BOLLARD p � p p � W'ALL �OR NC COR 383.80 FC/CNr Fc � � � o by others without the prior written consent 382.37 FOOTHILL AUTO SERVICE 4" BOLLARD 4° BOLLARD 380.62 � Z � Of and QppCOpCIQf2 compensation f0 382.63 COLMN COR 378.95 5" ucHT ON- CNC COR AND DETAIL, �NC. Q I Z n�odative, mc. No part thereof shall be �a°•m ens� CONCRETE D0C 18437884 sso.sz � I reproduced, copied, adapted, published, *Q12"MW LID 5°C/0 LID # CONC PAD GAS PEDESTAL SO�C�, distributed to others or otherwise used ' APN 342-32-070 FOR GAS2PEDESTAL 492.60 I 3.0' without the pCIOC written consent Of and GASOLINE OH ROOF COR I I � � ssz.s2 360.03 appropriate compensation to Modative, CNC COR 3823� 38252 PuMP' T�' I 4"LIGHT Inc. CopyrightOO ' FF GARAGE OF (4) - � � �4" BOLLARD I � WAL� COi� DBL 14" P'NE pq � �4" BOLLARD 4" BOLLARD I 49 9 4" BOLLARD VBT�COR OH ROOF LN II FC9COR 379.57 37�J.S2 1 � � p�:�.57 I PLOSHAY 363.64 1 I I FC 10'-COR 381•�� , CNC6COR o DOC# 15657841 M APN 342-32-148 I 1 �"�15 I � I CONC 390.15 I 382.38 I VALLEY NALL COR 383.75 FC COR 382.47 � GUTTER �6° BOLLARD 6" BOLLARD CNC AP 382.07 I I 1 I FC%WALL END � FW END BBD�COR/GATE FW COR I I 379.77 I 382. 0 I I I I FNC9GA?E I 1RASH X Q � I I ENCLOSURE STORAGE AREA X AC PAVEMENT i FL9.�2 � � NOT ACCESSIBLE I � I I 383.53 I p FC END \ FW COR/EP 382.50X X I� I I 3 90.45 \ Wr,�L COR � � 383.65 I � WOOD DECK COR OJ�(CI_EAR PL) \\ 382. 3 � � � 381.80 I I � \ DECK FNC�GATE X��(� X 381.33 � I M FNC%GATE a° BOLL�ARD a° BOLLARD I " 03.15.13 P LA N N I N G ST U D Y I 25" PINE \\ 3B3 88 383.71 380.85 � � � 380. 1 �L S E S S I O N S U B M I TTA L :i79.91 � � 23" PINE DECK COR p1" PINE 16.PINE '�� FC COR �o CNC9FC � APN 342-32-070 & 144 � `38^ �- 380.83 M 380.73 37y.95 FC COR ELEC I 4°LIGHT a�g°�; � - -, ��n�T � ,� N SCALE DATE 390.01 388.15 3g7,5� 386.99 WALL COR WALL COR WALL COR W„�! COR 386.35 385.85 �_��7 384.63 364.�� 384,15 6X8 POST� W A S S H O W N 3/15/13 _ _ � _ � _ WALL COR WALL COR WALL Gu'n WALL COR WALL COR WALL COR 3R3•3� � �' � � � WALL C�° 6X8 POST 0.1�(CLEAR PL) N 89��0� W �72.�J2��1d1� 382.90 3ti0.00 o.4'(OVER PL) WALL COR 380.680 .:8.'�i BOWMAN & WILLIAMS ALTA/ASCM LAND TITLE SURVEY REFERENCES `""' � CONSULTING CIVIL ENGINEERS 10121 N. FOOTHILL BOULEVARD o.s'(OVER PL) M� 1011 CEDAR STREET GRAPHIC SCALE (A) 267-M-22 & 23 SANTA CRUZ, cn ssoso LIP 4 (831) 426-3560 SITUATE IN �o o a to 20 �o THE CITY OF CUPERTINO (B) 361-M-39 PROFESSIONAL LAND SURVEYOR N0. 8807 SANTA CLARA COUNTY, CALIFORNIA SURVEY � � �� SCALE 1" = 10' DRAWN DLN JOB N0. 24925 SHEET 1 inch = 10 ft DATE SEPTEMBER 25, 2012 CHECKED JPH INDEX SANTA CLARA 2 DESIGN DWG NAME 24925ALTA FlLE N0. 24925 OF 2 39 SITE PLAN NOTES � A. DIMENSIONS - ALL SITE DIMENSIONS ARE TO I I PROPERTY LINE, CENTERLINE OF STREET, OR FACE OF CURB UNLESS NOTED OTHERWISE. ALL BUILDING DIMENSIONS ARE TO FINISH FACE Design (F.F.), FACE OF BLOCK (F.O.B.), OR FACE OF Develop CONCRETE (F.O.C.) UNLESS NOTED Build 1 A6 OTHERWISE. _ ______ - - - - ___ - _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ ______ ______ - _ __ - _ - _ _ _ _ _ _ _ _____ ______ _ _ _ - _ - _ - - - _ _ _ _ _ _ - _____ ______ - - - - _ - - - _ _ _ - _ _ ____ S I W E R OA K WAY � B. LANDSCAPING - FOR SITE LANDSCAPING SEE LANDSCAPE PLANS. 2 2•4•2 G GRADING - VERIFY ALL ELEVATION CALL OUTS 2633 Lincoln Blvd. #610 A7 WITH GRADING PLAN. Santa Monica, CA 90405 a ,��`� � ' . ' - - - - - - P: 31 0. 526. 7826 D. STORMWATER MANAGEMENT - FOR GRADING F: 3 1 0. 5 2 6.7 6 81 .' ` '�� _ _ .;° ,, - o o , ; a e , . e p q , . , o e o , , p o ` . e AND DRAINAGE SEE CIVIL PLANS. , e a . . , , e „ o , , , , .- e . . . a ; . . a. . . . . . e o , . . 9� .. . a , :. . e . . . e . in o a ive.com ; a. .. , � , � e . e ,, . o . . oo . , , , , , e . . , . , , e � � o , 4 . ° . o��e ,. . . . e . . .. . . . . Y� . ., : e �. . � a . °. E• ' fo@m d t' � 2.4.2 2.4.2 W: www.modative.com , , +389.99 I o , „ , +38,.3 PROPOSED PROJECT INFO N 8 9 4 0 0 0 E 1 7 r - �1 � DN 3.2.4 a� ' _ � � r ° �. SETBACKS a , � ° ' �Z Q .�� '� � FRONT YARD (FOOTHILL) - 15' � 24'-0"MIN. � �o j m � BACK-UP � 1.1.2 3.2.a � REAR YARD - 15' ' SPACE �� N � FEATURE � ( � 0 STREET SIDE SILVER OAK - 1 1'-6 3/4" PREVAILING � � ° � � ° � � ° � � ° � � � � - - - - - - - - INTERIORSIDE - 10 . , , . a I � .�e ,_, . ,�, , � ,_, . � ,�, , ,_, , ,� � ; _--__-- - -------� . e e � � , � �� i � \ � i � � �° - - ; � DN � 3.2.2 +378. � ' ' ' � � �Q X � , � 2. BUILDING SEPARATION - I � I lo ° _ , HOME 1 �N 2.42 � 7'-8 1/8" @ Garage end of Building PROJECT NO 12-014 1 . � ,Q o ' SINGLE FAMILY RESIDENCE � � � � N � `" � �AiT7�CHED G RAGE ; LIVING AREA: 2,216 SF � ,°� �'� �,�, ' � 8'-9 1/8�� @ Center of Building � > :.°,�. � �.�e �.°.�. � �.�. i -------f.f.-�-3a�oo------� 2-STORIES � 1.1.2 � , �' . i 10'-1 1 1/8" @ Front of Building � 1 � . . � . , � � . , � , � I o\ ` � �AD+38 10' � BUILDING HEIGHT 25'-5" � I � , � o _ � F.F. +384.85' �1 � � � �o X � � PAD+383.80' WORKSPACE 1 � � � 4. HEIGHT RESTRICTIONS - 2 STORIES MAXIMUM 30'-0" i FOOTHILL BLVD PUD I � 1.1.2 I� ° � _ � 3.2.8 DETACHED WORKSPACE � � � I 10121 N Foothill Blvd. � � HOME 6 I� "-� � � - - - - a � a o BUILDINGAREA: 435SF Jr. PARKING � . . , . � ,�, . ,�, : `.,� . ..�� : - -----------------J � � 1-STORY � � UNIT Cupertino, CA 95014 T � i DWELLING - 2 COVERED/DU � SINGLE FAMILY RESIDENC ° ` 4 . , ` . , � . , - • � 2 CO > > 2 , � F.F. +380.85' � I O i Owner: Foothill Auto Service 8� �° 1 1 2 I LIVING AREA: 2,155 SF - �� e' - e � � 3.2.3 . w I I - • � ° � ��X2�� PARK�NG STA��S + �2t(�11�, �nC., (�1 C(�1�If01"nl(�1 I � 2-STORIES - � .�. �° �� _ , N � I 3.2.3 �� 2.4.4 � � � UNC�VERE� GUEST��U COI"CJOI"(�1tlOn � BUILDING HEIGHT 24'-8" - - - R T G � ° ° ° ° co <� " � 4 � �.S�X�5' PARKING STALLS ' 3.2.3 I F.F. +384.84' , , � � , . . e � . � . . e � � i = i 1 @ 8.5'Xl 8' PARKING STALLS KEY PLAN 1 PAD+383.80' � � , i � � o _ = i , DN I 3.2.2 � i WORKSPACE - 1/250 SQ. FT 1-STORY DUPLEX si�vEROaKwav � Iz o � � HOME 2 �N � � � 2 UNCOVERED GUEST/CG �� _ � SINGLE FAMILY RESIDENCE I ae 4@ 7.5'X15' PARKING STALLS I�J � � �ANA(HED GA AGE � LIVING AREA: 2,216 SF I °" ' � � 6 � 8.5�X�8' PARKING STALLS l W -� °��r�N�:,a� ; `a, I ------ff-�38��6'------� 2-STORIES b 1.1.2 v r I O �5'-0' ' i � o � �,� +386. 0' � Bui��iN� HEi�HT 24-a � i �i ;; � i ON STREET - 5 DESIGNATED GUEST SPACES 6 � 2W � S E T B A C K ' I �Q X - � F.F. +3 8 3.0 0' I I ❑ � � l o o � P a�+3 a 2.o o W O R K S P A C E 2 i i ` z � � 5. W O R K S P A C E E M P L O Y E E P R O J E C T I O N 3 3w < �------ - � � � ,Q o i 3.2.8 DETACHED WORKSPACE � 0 EMPLOYEES/WORKSPACE ❑ � � i � cni 1.1.2 I�, � � - - , I I , o y � ' i _ _ _ _ _ BUILDING AREA: 435 SF I � � � o Z� ��-------------------J . e . �. . e . �. 1-STORY � � � 4W '> ',C � x y � . , . , � � . , . , � � . , - - � . 1.1.2 F.F. +380.50' � � � 6. BUILDING AREA � :� Q 5w �� GARA6E- � ° ` -_ °� � - s.2.s o i i . e e a� �. i Home 1-5 5 � ATfA HED __--- - � � �, p � I� I � �-_-----F.F.*�� , i " c„ - - - R T G � . , e . . � � ?� ' N I 3.2.3 i First Floor Area: 1 ,� � P p+384.90' o y� , , o , , , �,��;��,:�,�� ' S5 SQ. FT. � Living Area: 872 SQ. FT. d �, , o Z� --------------------� i i ` // � " � � � � � 3.2.2 i Gara e: 448 SQ. FT. � x D' � � o - _ ' � DN g _ ` % ,`C _ o p ,Q X � � L � � � Workspace: 435 SQ. FT. aii rdeas, designs, arrangements and plans � 1 — _ — I I Iz ° ' I HOME 3 �N I � � i Second Floor Area: 1 ,344 SQ. FT. indicated or represented by this drawing a � ___----- �� Q o , SINGLEFAMILYRESIDENCE I ° N , �. a �. L _____ I � � a , � are owned by and the roperty of � p . �AiT1�CHED G RAGE , LIVING AREA. 2, 16 SF � .- Modative, Inc. and are solely for use on the G� a � ..° ° � : °�� ..° °��e I -=---- 2-STORIES2 b 1.1.2 i Total Livin Area: 2 2�6 $Q. FT. �� .�; ,°, e .�, . . e . -f.f.�3��0f�-----� � ,, �� ' , g � specified project and shall not be used on � -{ I ` �P D+382 10' � BUILDING HEIGHT 24'-8" � Not includin Gara e or Works (�C2 other projects, or for additions to this � ❑ i' o o i„ . ( 9 9 p ) � c� , F.F. +383.00' b � I DN � � PAD+382.00' I �,� 2 4 2 project, or for the completion of this project � I � 'z o ` �' WORKSPACE 3 I� ° � Home 6 by others without the prior written consent � ____- ° , � ' _ � � of and appropriate compensation to IQ o � i 3.2.8 DETACHED WORKSPACE I - , - " ��2 � � - � i � � 15�-0" �� i First oor Area: 1 ,2 6 SQ. FT. Modative, m�. No part thereof shall be - � � � � BUILDING AREA: 435 SF �Q 7 � i • - - _: , ,. ; �,, . . ^,, : ^,, . . ^., : �,, �=___ --� v v . - a . a . � . a . _ I SETBACK _ F reproduced, copied, adapted, published, ------------- „_ � ., . ,•o e .., . ,•o o ,., e ., , _ . . STORY i Living Area 852 SQ. T sold, distributed to others or otherwise used � , � av I - - - � F.F. +380.50' � I � .�--�� _.- _ �.�.2 ,� Gara e: 448 SQ. FT. � m- - ° � ' � ��_. without the prior written c ns nt of and � � g o e � �,�....i'� - � � '� 3.2.3 _, _ � � � � � �- � i Second Floor Area: 1 ,303 SQ. FT. appropriate compensation to Modative, � �` � � � . e e e e . - _ R . . , o ' '� �° � , �_ - e . � �� 3.2.3 � A7 � Inc. CopyrightOO - o , , . „ , p , �._ , . . . . . .� _� Z ng A . , . e , , e , , . . , e . , . . . � � � Total Livi rea• 2 155 SQ. FT z ° -_ � � , _ , i �i (Not including Garage or Workspace) _ � �° - ' � DN � 3.2.2 , �oX � � HOME 4 � ' I z o . >; D N � � � Q o , SINGLE FAMILY RESIDENCE � ° I � � � � v' � �Ai T�CHED G RAGE ; L I V I N G A R E A: 2,2 1 6 S F I °. I , e. , ,', °,°•,', °�,°.�,'. °,°.•,'�a�� I -\----F.F.�3S3:C30=-----� 2-STORIES b 1.1.2 � - � j� ' KEYNOTES - ' � � BUILDING HEIGHT 24'-8" P D+382. 0' I" °. - � � o - _ � F.F. +383.00' b � 2.4.3 �� '� �o X � � PAD+382.00' WORKSPACE 4 ' �� ' - IQ o � 3.2.8 DETACHED WORKSPACE � i i Div. 1 - GENERAL REQUIREMENTS , 1.1.2 �� - - � � I _ I _ � - , _ � _ _ _ BUILDING AREA: 435 SF � - , t ° `��'��N� ,;;. I� ----------------J � ^ a a a a , 1-STORY � � 1.1.2 LINE OF BUILDING / BALCONY ABOVE ,�. � . . , o e . . . , e , e . . , e I �—��•�•2 F.F. +3ao.so i i � SEE FLOOR PLANS _,_,s,.....-i� - ,� � v� 3.2.3 _, _ I a . , a . I , : ' �- � - :..�.tio,,.w_......v_�.. , � . , , , , , I - - : . . v v . � �� - �-=-� � ° N �t � 3.2.3 Div. 2 - OFF-SITE CONSTRUCTION , - - R T G , � ' .. I � - -�-----------------� � � "_ � �o � � _ ` i , �i:s i 2.4.2 PUBLIC IMPROVEMENTS i SEE LANDSCAPE PLANS. 1-STORY DUPLEX ` � i �o X � � � HOME 5 i � '�'� i �z ° - � DN i'� � 03.15.13 PLANNING STUDY Q o , SINGLE FAMILY RESIDENCE � I 2.4.3 DEDICATED AREA � j " � `�' � ATi1�CHEDG RAGE ; LIVINGAREA: 2,216SF WORKSPACE 5 � � SESSION SUBMITTAL I 2 '� '_ � �,, � , . � �,, � , . . ,. I -=�-- 2-STORIES b 1.1.2 DETACHED WORKSPACE I � P ° �3 A6 OUTDOOR SHARED SPACE. A6 ,.a, . . , ,.a, . . �.f-�383.fl0'-----� � _ - � . , . . ' � . ' . ` ' � \ ` � PAD+38 10' � BUILDING HEIGHT 24'-8" BUILDING AREA: 435 SF � � 2.4.4 CLASS II BICYCLE PARKING / � ° - � � F.F. +383.00' b 1-STORY � I I $CQ�E DATE / 'Q X � � PAD+382.00' F.F. +380.50' � �`� � �� o 0 328 i i �i BICYLCE RACK AS SHOWN 3/15/13 � 1.1.2 � ° � � � � � - �� - - ' � � i - � . . � � i Dlv. 3 - CONCRETE � �� - _ �=-'-------------- J - - - - -- - -�- - =�- - �- J rn , I � � "' — 1.1.2 � �. �� - i 3.2.2 PERMEABLE CONCRETE PAVERS � \ ° q � �",�I' 3.2.3 .��e °N 3.2.3 2.4.4 i FOR SAWCUT PATTERN 8� DETAILS SEE , , � _2.4.s �' ` a � � . -� - , e e �� e -. . a ,e; , '- , en , � ;� _ LANDSCAPE/CIVIL PLANS. +390.01 \� / DN OO R ry �' '� --- +' 80.00 � 3.2.3 POROUS ASHPALT PAVEMENT SITE PLAN � � � , � ' N 89°4�� W 172.J�2� , FOR SAWCUT PATTERN 8� DETAILS SEE � - - - � I LANDSCAPE/CIVIL PLANS. � 3.2.4 POROUS ASPHALT PAVEMENT DRIVEWAY - - - '; FOR SAWCUT PATTERN 8� DETAILS SEE 1-STORY RESIDENCE �� LANDSCAPE/CIVIL PLANS. � y A6 � `, = �� 3.2.8 PERMEABLE CONCRETE PATIO PAVERS FOR SAWCUT PATTERN 8� DETAILS SEE ► • ; . S ITE P LA N 2 LANDSCAPE/CIVIL PLANS. 3/32" = 1'-0" 40 GREY SMOOTH REDWOOD CEMENT BOARD T. P. O. - STUCCO SIDING SIDING ROOFING I I J,� ��,��'�`�. �_- ,4,�.•�� _._ - - Design .�' ' _�.. .�.:: � �-- - � J �. � � Develop •��'� � --ti�, _ �°t � . r� rr . � '' � ,� Jn '��.:. � -- . _� _ _ � _.._ � r �, BUI�d � F . � �Mf�. � � My i � . . " _ "' - � `�'��4•-. .p � � ls ��. ' � w�+ ` r i�F�'. � -_.. ��F ��. , _ . • l.r+ . �L �'F .Z �_' -��v� 1 ` .,�� `_ - ' - ';� ;�� 4 . � =�1,�� d� i �l 1` �_ . 1y_ � �r I '�M"' �s ' . � - , � � - '� _ ;1 a� , . _��f 2633 Lincoln Blvd. #610 r ' s,� - , -� � � � �t � ' �� •�_ � �� -- �_ _ M � � Santa Monica, CA 90405 � r y �, ��Y, _ ,. `; _ � � � ,�� r: y ;'� � �_ � P: 3 1 0. 5 2 6. 7 8 2 6 } •' r • s � •~�� 1i~ "' s: - � '�'� r 1 '' F: 310. 526.7681 �� " �. � • ~ •` �,i.{ - {r • ~i ys I� � � � �� ' � { � �.�1 ' , J w .� . � � -^ ` r �`"'; - E: info modative.com � "��.� ' ��" ,sn �,�„ - _ @ � �� . � �{. . W: www.modative.com � a:.. - �d _.�-. . � . .�} ' i .�..�:�.�a � _.,� •� , - =tK M.' � �. . �, � PROJECT NO 12-014 FOOTHILL BLVD PUD ,�, . ;��.,,r 10121 N Foothill Blvd. :;; ~ ,��+ �•�� ;, ;: '- _. ; .' = ;-��=,� Cupertino, CA 95014 - ' •� ?�. "�^'..`'�.��r�`r,3J•• � i �` �•�..��;r J'L,��F��I� /.S� + f � r1 P 4�� ' -'�=`� Owner: Foothill Auto Service 8� .� � .`�. Y y � .�'� ��?I� �., :3:,' � � _ �` � ..��.,,-�`�*�'- ..'�` � ;r'�' �. ;, ,��9��' � `�: Detail, Inc., a California - ,.=� .�=} �,-�, �" r�. `> ..� � '� �.,��``' �` .,t Corporation ,t7~ ! + . . I . , � '. . . �.��R4 � yJ . rt� f� .�` '�c�i� y, ��H. �, . . ly ' �in•�f� � t. � � ��y�• �'• , ... � � � ; '• . �. ^ ��•� � OF �`f�jr�r�y. � ' .- � ' - _ M�'V•� - rr � ~�i��ar . � I ' I , v^ .v-��.s�.�w.ti`y^�y�� +i-.�.wl�. �'��'r # - '}� � ��";�r Y4'�.�.. - KEY PLAN t. . r.�• iRe . - _ . . w � , . , r �. . .�y�Yk,...- - �ti•� yk 4= ��-. -,:L'- • - � � �.• `� ,( �}.Y`` rY,• •�,-� � _ r,1�ii�r:^ v -.,; �'`� ,� • , '::`Y (y - - '� _ �w,, �� .,� - �'�~• t �� ''.(5E�'�`�.: �� .�� :+ � 1� .�".1,�'�t, � �- _ :k... _j.•' 'r . ..� �' � I . �,'��, �_w_ ��•.,�J"v 'r •a�`�l�k4:X�+._ r` �"�� . �'r ,.�+�'i,��d- '�c,., � � �+' � � r ' -�L` k �• G��'�' � �= � SILVER OAK WAY . ' . '✓,.» ' _ .. /�� - '± �si,t'� .�: � . -�--� �`-- - �i' - � . � . - _ , .� L ��,a„+6�re.;�L: .q�"� �R.�- "` '.�:4�!r r,qvs�,' y" .1r;T �5'r��.7i r . . � . �'. 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'f': "'�7�G' -}.� -L'- ��r � 4s'�. . .7�,-�','. . ~��5� �.^'R':-;•m'��r �� ]• � _ �� _�".� 'ti ,: '��;�}� :. �. _ - �: �� `�. -� �� .'��. .�. -.�_� :;' t"�` � 1w �� ':� „..��'�t � - - -�_ - - , -r._ �r.- -�: ,;.. � _� �; _ ,� V� ��l•' - � . ��.� .�ti '`. --_�l. wJ� . , - 'L .X� . � I� w�Ys +�y�, .-� -.� ' �'�` �' - r '� - -", �. .' - °�x -ZL• -n r _�3..�� 1�i41',•:�!'' . - <r. y� � � - . �� -� .Y �1 .� •'C ❑ - f. . i '�3� ' �C 'x', �R. �1 � �` � - o- - - �;� - w�.'� a _ 'i .�p. � _, . c . �- 'w s •w �r �', "e=°.�.. _ Y °A"`� - T� _ � :i' i '� `,.. �•¢�''' .q-' �.. . .. .� . "v' - �:,. . ��p.'` •-� r: _ 'L .:li' p i' . . �� .v! . �e- � - ,.��' . .,, a . .��y . •�_• . •!. .ti? �.- �- - - � . - ' ' �� - T: $ i' � �7 . a �� .3.�'.�'�� . .. . ..5. � `'�'�� ,� '�.l�.5'-� •.�.f�_� -r��. -�`-C O �� - . • - _ _ F - � .h�. .. . . . 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'�k�`�- ❑ r x _ . v....r, _ r-��, .x, r' - _.1�' �. t l�� '.�fer .#r. . -_ � ' . ',r.� -�`ti '.t . •.�'�'��. } :T. �,. ��"'=- •r�.-c -�''.. . � -:+:_'` x.. _ 1 - `�., . - - - t- .� _�-.- �_ . r-f :.' - H. -- � - . � �:� `�` ;� . ..� �'�`'�.,. �"K � - �:c` �- <;x .z- . �� ._ �� _ �'� �..' ,�.� - . �~ ..� �'�_ �Y �{ T - . . � r'� ;'�. .F �si .y �rS�. .yi - � - - -'R'.. z�. -�+'� ,��b , -.fb. _ -;}.� A ��1 '�` . . .:� .�+.� . _ . � . .t� "-i � . , ,s ,' ,_. - :� >. �= , : , ��. . �. _ ,�. � � .� .. . , . : _ �} .. . - � . . . . . . . . . .. , . ':� '�c.F-n _ F '�- . Nl 'S'`< <�' '.3 Y�' �'F _' . _ _ - . s+w'� ,� ' -_iV" �yrp f� .�;.. _ ;[�,.. - � .� . s • .. � .:�. -� . - - ��, �.�`��.�� :-N�". - . -1 :ar- �;'av �^ ,�. -- . . .. - - _ _a�,�-. �� :;�` _ _ � ��. �� ^ -_ _ _ . -_ . - - . .. �.. .. �-��.-. .• '• ' `i. � '.�:.� r _ _ . "V�� Y• - _. sa "•!} �'i . .. _ - - .�°' �"-�i '.., .y. ,j"-+i:A� f�'.� - , � . sr� - . 5�� a�r � - - ,s�'�'� . � - • . �"�L' 4-. - . ,r Ki .. . T �k� � _�,..'� •i•.' :.� .�T'� , � :�.�:, - ':. . .'.:,, �r.� - -yy �r„ r.. trd F. . -_u-�. , ZL.. .. __ . S �.i� - ' •r`� . L" -- . `#W .r - � �-� i' . .?�� r�, - -�. ^I k,-. - � _ �� .� . �= ��a� �". ��r ..p- �� . _ ' _ -�F 1'.. s�. � . =��' 7. . 1F^ �I�� - �•: .;�ai' r ..5"' T . ':.! 1 :a .. l - . 9� � r}1• - ' � - - �a. .R ��.. '�` . - - . . �i+' ,a� -� ..;s' �.�`, . - . . t-.. � ..c . - � �;. -iw- . `.s', ♦'.� �F . ��--�' �r� . ,i- �1.� v �� _ ,�.`, ��, . '`�.�3i.• '•s. .�'r :f, ❑ ��.r' $}' �;- 'a . K . "�. - �a: �.. 'Z ?� - . � � �$ `4 F' S~ . 'C�• . . ..� 34� . '-,�.. '�'� . . . 6Y ^.s �'. . . ��i'i - '�'� G.A w{ '6 f . �-...�r.r . . �� ... . � �: � .� �.�.� .a -. .•�.. .:.. . . . - - . i.•�. _ •r'` i.i�• :.� � - . . . _�[. . . . '� . . . r� ' ' t �. L .L. L. 1 '�' -F --(�1 - .�'^ . - w`� -! 4;t" , - �� -r�. ��. . a: '�� ` `c:� �K ,i. .� . -.L`a'- - . � - �•� r P' - ...;��; rna"'� . ":r' . _ .. . . . �,r�y`c_ .. � <�� . �] . . •S •q, 'y y,+_. .r` -� 7' . � . 7' ..� . . � _ �•.' � ■ .'�'Y ^ary.a. rl . . ,�'T . �. '.i ' . �� •�, . � �' _. . �. ," � � _ },.� �� , � �. :� ��*e 5 -- � �� Y _ � . r . . .r• � �:"?� - •.r - ,� I ,� =�r- •� yj �. ....�• �: ��° �.� - � W (� -?��, .��- _ - ,� '� 5 . , . > �: � , �. _�� . . .•• __ , _ .- t _ -. ,�� ,� . ` - .� ! . �r1�' =�Z`� ' •R. i1�- . -.�.. �{� . .. * _ - - _i.. �♦ _- #! r.`� '!S ' ',^`��'_ __ . i�i r. � _ _ ! . ' . . ..�`.r 'P"`' �FS�� -- �1�r . . .�[. � .� •-0 �� .. .:� �s. •`"=f�" "a _ � a -a�° - . .�� - �.� _ . `'� Y��d. _�- - � '� �r .,� 's-.- •.� � `�,+5"• �'!. � i' ❑ � 1 } ___ . -�_ � _ �� ' _ . - ,. r A�. _� -�.• M �. .-�. � �" .y . ��C.=, - :� �t -�r . ?'" T�.+== -c.�" , ` .� -_ _ - - . .a• a. , /�, - �i'"`"- �''�( .�'F f.'r x .� . .f-.�: .��.�� -9, �i" t "�� . � �� `l±.S:' ' y �,�( � _ . - " - � •�i� _ �7 �y{ . I .. _�_ ' F�.�' iif.` " . , 4 �� . . � � . . ' . �' � - I'�'n .3^.�- .� F� �,�! '�-t _. ��.TIT.-- . � Y "4 C- . +a ,�� - .G . .- ,r�' � . �' � ..a� L �`! .� �1'7�.� . . . � -F: � T..' .-Y . - %� t 1. _ . .4 _ � __� .1t .IT . Y, - Y� . 2 . . �•PhY .v� - o4c�«.��1��. . . . .]r� .f. - - _ . ' . , /. - - , 1' Irr. �i. r =�,�: �' �' �� '�` r "�••1�.. : t-r -�� .. - �,� � �_ ?r �..- �: �� ,'�:s�� , .�: �:� a�r.�` , - . , '"-✓�• � ,� - - H�°.'w �y ti' e. - � fl! �,• - � , v . r '� . i �- �`: � . r�-�' '� 'f'I y .( _ '� n�� 1�� . '�t �SA _ - ' - '� - {" . } a` I '� � ' Y' ,� __ , . � �L _. 'M� �{ 1 _ .#: �� _ ._. •.'��4'� �4 .'� �-"r�, - '�H . .�.'�4 _�.. _ - . . � � . ;� - _- .'�' ..aT• a :�� :X.� ---.-.� . - - - ^��' �- -- - - - - t' - -...+al�f 1 . -i:• a�"'X� „r~ �'� �' ' . _ -Y:. � ~�+ - - - ,r - � .�f. J _ _ ��S.r }r +1�' .A -!.• . . - __ a'.�! hi ' . . - . - 3 �-L Y " � � �C.� �;f•-' �' ^a• � r� �s-� �� 's. . , :s� . i - ..,.. a "ri.. . ■ !�f .�' i�� f �w r._.. ry-%''�d7 .`'re" _..✓. ,�/3 ..� r- � L - _ � � � �' [ - 4 n.. m_ '.�- '..1'• a - - - -4. ;�'."l "r - - ek".- r �r �'a'e �. � -+� .� �- ,t.'-• . .z --- -- - � r .Y '"'Fi: a' .'•1 ��'�� ' . 9�. --- E .r�,� - "t'�.�- - },� . - - . - Y �ir - �.� �r �� l �� .� Y� �a` �'L�+ . . . i� E •a �✓ r . "i `-�-4` ._ � _�: - -- :.�- ;� '�� - . - �v y� � �� . . _ =�� •� w ti� , --- - +C�' . 'W- 'W[` i _ �•'�' A��' i r ::�� 4 , ♦ �`�� '��"�`.:�. ,a �! f� :�� _x_ 7 �§ �r• L 5� +�fi �. ''�' .< i - �;: .:r� •+�- -+�.,, �t- =�.r t /k s - f,r � - - �� 'I"' i� a- _ e. •1�_ . i'� _ . ••R Jr . . - - �. , �ti.W _- . �" .�!-,. ..$ r�' _ �.� �`' ��C- 1�' 't� �� - �"�t;� } i 7' . c .i' ..`+'�6� •4'�" . - . - . . '�. _ _ _ ,� _ - .�, 'Y Y. 1 _ _ :`n 'Y� .*.,. - �_ p ��y _ 1J: L . �'� R . �' �." ' � . - � ��]�R6�'�Y- . •,�'., r r ' �y _ '.r "�'� ..Jr.r . .�' - . / 'Ry �� 7 �' 1 °x�'}t� . . •en - { � �� A� v , i r. �r. � �=r - - d � � +I - �' . I - '. f - All ideas desi ns arran ements and lans �� ...; _ - t „�r�` �� ,e � � '� �-. , , - -� - :� -�• •.c�' � - 9 9 P `�� -- � '� Y�''� ,w: - , :.'� .�Q'. ��-r . _ ?d-. �a:U.d � �� ',-�' �.'tL yi,y'• ,r�!! _ ��'f,/,• . . .r.�� e'-�.�4"i�:� �; .� . '�Y �f. �,1.+f . :.h�r - . . •i�, �� y� , '.Y'�� -Ic �� - _ �.i _ _ '1.. .�� '.d � .L !� Ir I� ;�7-� _ - - t ' �6- �. . �r�, •�t � / ��i '-,' "f: �...'Jn :�. . . 7 '� -� � ..` •,,'_s , -4 ,,�'i�. , �� t;:, _ - . �, -- . � �;�- indicated or represented by this drawing , . _ _ ' 1 - - I, . •F � - ' � .3� . . .. .• ��- . ,.. :. , . t` '�� ~:'F�' ��, r� - ,� F � � � �h f c ;'•. 'l`� :a r '� -3' :� ,. � tr �.'� 'I .,_ :r-L 'r I .;�i I i ti� - :�:� ,•� i - �s. - - ., �.!3�"�' �r•., �.,, 1 � - .. _ _ r� r� y �'� � �.� �� ,, - 9 ti - - ;,c { '� �. ,� � ,._ '?1�• �� - :�- �n �� - are owned b and the ro ert of _ - - A. -` '�� 1..r�' � . . r _ . ,R. '}� �`AL �i ��. � . � y i ��+� ,1. . •�^�`��';.rc�� - - .v 4 a - � . ' 7 �� - ' Y h' h' Y ,�: t. �� _ ll.J t��A � �- . l � ,1 yi f�<, ..,M � . �S � i�. •I.� y`1�Si. .r ,:�- .�'' � .wy4` �ti� :d h� r , . � *�- 7; ;, � ' _ i' • �� ,�ti} ., _ Modative, Inc. and are solely for use on the _- - _ _ - - ., - .��,`.�'.'` .-. ' _ ��1 �� , .�� „'T• ,•. � ,:f . . IN�'� r: �,1� I + � � , . ,x 't- a'�= LL�� ,� - - �,f ��. _ < -. ��.�,�, , ' ' �� I,' I � ' - . " .. �' � � l. \�4�' �I'� f' T'�� }f� . �� i ��' � � `1�� . -. �.-�. � �,�, ,, ; ,,,. �" �.� ,,,, r, �� r � �E,• ,r� ,, + �/�' a�..��.'ar„�-_ t .. ;_ � ,�. ;r � � � - ',. :�,�, �G.rd,.��... �� - specified project and shall not be used on - '�_.. _ , _ y:�� h�: . I ,r � .a'+� �. ,�• � _„ ,. �� r'.i% .1i; ;L',.c.. , !1Si - � �-�" F' �`-' _ �'Y- k _ - - _ . .:4 � �' �Y: g J ..'7TF "'.�- . - ��, .Z' t .�. _ af �' ' - _ ,' ,,,: �,� ;�' , �e-; �r r� - other ro'ects, or for additions to this - - - - - � � 'i ; .� 7. i � � :�� 4�� ff -�. "_ '��: _ '� �.,.- �`� _ �'� � P 1 - - ' - -- - ' �. � 3��t °t... `�1,. � � � ,�� -�"�t,�p•� �f ''�:'�... ,�: ;�` '�;�= '.s'; - - - -. . -i �'�� J• �a_�riii� �� r'. . �s-" 1 � v4 `` .:�:. � � •� r��- ��•. --- �. - - _ -- � _: - �- ; �,d �� ' .�� ' y�� - - �`��-'�' r•' 'f � �*� _ f- - -" - �.�� "w�'� .- ro'ect, or for the com letion of this ro'ect , - -3 � �' - � . - . '�f' r�'� �tF". f. .�,. �` '�. i •'�+G x. 7 . _ �r- . � .�'f�r� „ �- .�P�'•;- s .�Y p � p p � � - " - - -- - . i. - - r e-� .t +►� n -w - - -. �� . . . 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' " �'�fT1 - - � .�'� � "•� _J r �"Y` 7: �` $�Y•' �T 6 i' --_ . �_,,t ��, a _- _��nr�- . . , . �--' - -` .�. �y: - .r�,r. _ - :x h � � �>�1 �.:�,�� c.°��:,f. � �� reproduced, copied, adapted, published, _- . � -_ , � _ _ .. .~ ��_:: _ �.� �� '-`{'�� ' ' � - '''� � ` ' ` ` '�'J�' +'�� ` ^-�-.r4�,-_�,�,_ sold, distributed to othersorotherwise used - �� --- �- - - ,�'�,�,+�_ "-�. `� . ,�-� . _ � - " §r{ -��t�,� ,. 1��_ ';.�.k. =I � -�� {� - without the prior written consent of and - ' ' "' �`--� ' � u'Y"•�.�{�,�r� � _�'�' appropriate compensation to Modative, , . � �r � � � _ - ��-�'� •- I -°`�� _ s��Rc-.��- Inc. CopyrightOO : `_ � - -'� i° �t _ �� ,� � - - _ _,� ..�. _.. __,_ -�_ -- � :�� r.:1r-. _ 1 :} � _ _ _ ]F�: k�rt- _ - - - -- � " --�-_�._ ' � - , I __.=�-- - . - - �I -- -- - : =-_ .- . :._'. , - _ . : J: - ` � _ - -�y- _ ._- ��Sii- �, � -_ •� � ' i_ ' 1°� _ '�i � ia � ��y i' �� E ;�.�.� � � � f�� '.';� + �r. . ,�;,��,*� , 03.15.13 PLANNING STUDY � �- ,�; }� � SESSION SUBMITTAL ,,,� � "'_�._ __ �� - � +_� �`'�.��{�;s��` ► ,�,ti__ � .��r � �� ` r � , �►., ��, � � '�� - �„� `��'�':!!1�I��#�� is1�l`��'.I'�1 i�``��M�� SCALE DATE r. � _ , �?" .�� •► �,� «'i��:, ^�� - ��,, :.�� +�-�- * ,� -�.�-,^� '" I '� ��' � ��rR A S S H O W N 3/15/13 �� arr�"��i� � ��• 1� ' ��t t�^°_-.1 �� a ��' �� - �ti �� ,�� • _" '� _ �`� �^� �a�r waoar.'��a�'w' f � r[ � �� - _ 71�'�� •Y � R ��I� } �•�•11�, �� . r�� ..:°��`� �e '��rIr � �I•'��. ��p:_i".=13-=�'..: '.'i. ., _ �-r- ..�.,��.��,. ..�? �� i�.�� k -_.,_ ..��:. - -- ` ..�„� ..�� '.:�..�..e,:_ � -• 11�ii,�� f 1.�.� ts. ' . Iw' ❑ '��.r' r� ��'�r•' " a �� .k,ro�. ) ` ��.�a: •'��y�,y�i,�.�f '�`-.'�s • �� r V 1ia�rii.'::.�:�� - .f 1 ' •/� � 'i.�` _ � �� _ __" � . � + �r� �.��i�i�� _ �'-•� � � �� ► ��;� � . �� :� � - ► �� '�� _�"� � --� � . �- MATERIAL STUDY � -_ . , _. � - _ � , �� `� � � � �!�� • ��i ��' �� -y - � . . � ,l:,:': ,;�,� . ., r'°r .� -. � _ �, � � � � �� .,,� -, , �� -� .,�- �:.°� `� - _=-- _ - � �; �s" - • . �� , =ti' �, � � � _ �F, '�. �� - - i '.'�� -_ ..... REINFORCED CONCRETE TINTED GLASS DOORS METAL WALLS & WI N DOWS GUARDRAI LS 41 KEYNOTES Div. 2 - ON-SITE CONSTRUCTION FLOOR PLAN NOTES � 2.34.1 PLANTER / PLANTING AREA I I SEE LANDSCAPE PLANS FOR DETAILS. A. DIMENSIONS - ALL DIMENSIONS ARE TO FACE OF STUD (F.O.S.), FACE OF BLOCK (F.O.B.), OR FACE OF CONCRETE (F.O.C.) UNLESS NOTED OTHERWISE. Design B. WALL TYPES - 1 A SEE SHEET A 10.0 Develop Build C. SPRINKLERS - BUILDING IS SPRINKLERED THROUGHOUT � D. STRUCTURAL - FRAMING MEMBERS AND I FOUNDATION LAYOUT SHOWN IN FLOOR 2633 Lincoln Blvd. #610 PLANS ARE FOR REFERENCE ONLY. REFER TO Santa Monica, CA 90405 — � CL. � — � — — — — — — STRUCTURAL FRAMING AND FOUNDATION � I I 2-> > x 3-� LAUNDRY I PLANS FOR ACTUAL FRAMING SIZES, P: 3 1 0. 5 2 6. 7 8 2 6 � �8.'Ix 6'.7" � D N 9 SQ. FT. 5'-6"x 7'-0" I W.I.C. � DIRECTIONS, FOUNDATION SIZES AND F: 3 1 0. 5 2 6.7 6 81 — — — — — — — — — — — � 38SQ. FT. 8-� x�-� I SPECIFICATIONS. E: info@modative.com � � 90 SQ. FT. � � 53 SQ. FT. � � � � � W: www.modative.com � � � r� �/�/�p � E. MECHANICAL- HVAC DUCTS AND EQUIPMENT i O � i SHOWN IN FLOOR PLANS ARE FOR REFERENCE ONLY. REFER TO MECHANICAL PLANS FOR � � ACTUAL DUCT SIZES AND LOCATIONS. DECK DECK I 3'-2"x 13'-4 =� 3'-2"x 13'-4" I I 4� sQ FT. MASTER BEDROOM � 4� �f�. FT. I F. DOORS - FOR DOOR SCHEDULE SEE SHEET i � 15'-3"x 19'-10" V A5.0 FOR HOME A 8� B, AND SHEET A5.1 FOR 302 SQ. FT. � � � HOME C. � i � � � i G. WINDOWS - FOR WINDOW SCHEDULE SEE I _ U � qT SHEET A5.2 FOR HOMES A 8� B, AND SHEET A5.3 ' I FOR HOME C. PROJECT NO 12-014 —. BED Ol ° BED Ol 16�- ��x 8-10�� 1 1'-3"x 1 1'-2" 1 1'-3"x 1 1'-2" ROOF BELOW H. DECK SLOPE - ALL SLOPING TO DRAINAGE TO 12 SQ. FT. 126 SQ. FT. 126 SQ. FT. I o � SLOPE A MINIMUM 1/4" PER 1'-0". ° � I. SMOKE DETECTORS - FOR LOCATIONS SEE -> >��x 3-s _ — — FOOTHILL BLVD PUD 2o Q. T. REFLECTED CEILING PLANS. 10121 N Foothill Blvd. Cupertino, CA 95014 Owner: Foothill Auto Service 8� Detail, Inc., a California � Corporation I KEY PLAN � SILVER OAK WAY 1 I � lw i 6 Q 2w � � ❑ _ � SECOND LEVEL PLAN 2 3 3W o 4 � � � n � n D n � n � n � n � n � n D n D ��4„ = 1'-0" 4w -- o 0 0 0 0 0 0 � o 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 � �� o � � I--�J 5w u a . o a o ° d � o U 0 a � 0 o All ideas, designs, arrangements and plans o ° � indicated or represented by this drawing are owned by and the property of ��o o vvv°qqqQ Modative, Inc. and are solely for use on the o o �Q specified project and shall not be used on a 0 o e o e o e o 0 other projects, or for additions to this 2.34.1 2.34.1 2.34.1 , ° project, or for the completion of this project by others without the prior written consent V�/ATER o v � Modati�veappropNot part he eofa hall be � ° FE,�T�RE ° p ° reproduced, copied, adapted, published, o e o e o e o e o e o e o 0 0 0 0 0 0 o sold, distributed to others or otherwise used ° ° without the prior written consent of and _ _ _ _ ', � a.� o �� o� o n ,_ �..",� o � ,_ ° ti„� _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ appropriate compensation to Modative, I I � � Inc. CopyrightOO � � _ � SHOE RACK/SEATING � � � , � � � ° � _ p C:L. C:L. � � , f 2'-6"x 4'-5" 2'-6"x 4'-5" , D N � 4'-6" 5'-5' 1 1 SQ. FT. 1 1 SQ. FT. ENTRY 1 � � PANTRY � � X� � ` � � 3'-7"x 1'-11" UP Z 0 � � - 7 SQ. FT. o a o Qo DN ° � ° o a P � r o I � � I � � I d v - - _________J L_________ I o � � - '/ / / I DINING STORAGE KITCHENET I r- --=----- ------ ------------------------ �-� xs-o.. 12'-7"x 13'-1' 38 SQ. FT. 1 1'-1"x 5'-5 ' � � � KITCHEN I ' L.J4.i � � � I 165 SQ. FT. 59 SQ. FT. � ° \ � � ` � 13'-3"X 13'-10" � e ep ,o ('' / — — � e 184 SQ. FT. I � a eo LIVING � � � I � O 16'-2"x 13'-9" I � ° ° p QQ X / O � � , 222SQ. FT. v II o 03.15.13 PLANNING STUDY � SESSION SUBMITTAL Qo� � - � � va "' 7 � � ° � SCALE DATE � � � � o AS SHOWN 3/15/13 � � ' �� _� � � I o p � - � --------- --------- ------------------------- ° � : � � � I � a u,"V9�-yl-o �o u�au Vu,"U9�-yl-o �o u�au Vu,��}9�-0 �o u�au Vu,��}9�-0 �o u�du v�- e I . o I d v v v v s° `2t,vvvouV a"Ua`'41°° `Lfo vvauV a"Ua`'41°° `Z-�o vvauvu,,`va`sl-m �u^' o 0 . v I — — ° ' 0 ° PATIO 2.34.1 WORKSPACE � I� � P � P � d 18'-0"x 15'-3 � a i i FIRST & SECOND o e ° , ° , � ° 275 SQ. FT. ° o 0 o e o e ° ° ° � i � ° ° ° ° ° ° ° � ° ° LEVEL FLOOR PLANS 0 _ e � ° ° ° � ° � ° ° � � ° u I 0 I / , o 0 o DN � I D P b o a o a o � ° � � � o I I d v d v ° i - - o . ° � o a a , � ► ■ nR nR v nR v nR v nR v . 'nn°nnRSil2i o.�,�11.,°/Iht1°nnRSil2i o.�,�11.,°/IhA°nnRSil2i v.�,�1L,°llhA°nnRSil2i v.�,�1L,°11hA°nnRSil2i v.�,��.,°n�n°�nnstiJ2, v��._................ . . ._... � . . � FIRST LEVEL PLAN 1 1/4" = 1'-0" 42 � I I Design Develop Build � = 2633 Lincoln Blvd. #610 � Santa Monica, CA 90405 � P: 310. 526. 7826 II I II II � F: 310. 526.7681 HOME "D" ROOF PEAK LINE +410.00' E: info@modative.com W: www.modative.com �� " �- - / �� _ � C -� � � � � _�� ,,- � � � __�_� - � ;�_ � � =_-- ��- 5 � - � �, _ __- � _ - = _-- �� - --� � �, __- ��- � =�� - �- - � � � � -= s - -es_ � � L , 1 — �-�` � PROJECT NO 12-014 > = �--� o o �� - _ �, 0 � �� Q W 000 00 00 00 op o � � , � , p �� o o �� 0 0 0 0 0 , 0 - 0 0 �'� FOOTHILL BLVD PUD - - - - - --- � 10121 N Foothill Blvd. Cupertino, CA 95014 Owner: Foothill Auto Service 8� 4'-3" 25'-0" 58'-1 1" 9'-9" 20'-8" 15'-0" 5'-0" 5'-0" Detail, Inc., a California GUEST PARKING DRIVEWAY HOME 5 COURTYARD 5 WORKSPACE 5 FRONT YARD SIDEWALK FOOTHILL BLVD Corporation KEY PLAN SECTI O N B 2 S��ER°AK WAY , 1/8" = 1'-0" 1 w A 6 � 2w ° g ❑ _ � r 3 3w � SILVER OAK WAY 4 4w — I�—LJ 5w � 'W O C 6 � 2w � � 3 All ideas, designs, arrangements and plans Q 3W � � indicated or represented by this drawing � D � 4W � are owned by and the property of GModative, Inc. and are solely for use on the I�J 5W 0 specified project and shall not be used on other projects, or for additions to this project, or for the completion of this project ` by others without the prior written consent �; of and appropriate compensation to F G � Modative, Inc. No part thereof shall be E reproduced, copied, adapted, published, sold, distributed to others or otherwise used without the prior written consent of and appropriate compensation to Modative, K EY P LA N Inc. CopyrightOO HOME "F" ROOF PEAK LINE +417.00' �, � — � r HOME "A" ROOF PEAK LINE +405.00' � � � � ; � i, � � � � 5 � � `-' ° � � 03.15.13 PLANNING STUDY � �o � SESSION SUBMITTAL D � �� — � = SCALE DATE � � O //� i � -r/� AS SHOWN 3/15/13 � � � _ �' - - - - � D I 0 � =_=_-==_-=°_ �� _ ° - � BUILDING SECTIONS 5'-0" 8'-0" 17'-0" 10'-10" 17'-10" 10'-10" 17'-10" 10'-10" 17'-0" 10'-10" 17'-10" 1 1'-10" 12'-0" PLANTER SIDE YARD H5 HOME 5 SIDE YARD H4 HOME 4 SIDE YARD H3 HOME 3 SIDE YARD H2 HOME 2 SIDE YARD Hl HOME 1 SIDE YARD SIDEWALK SILVER OAK WAY _ _ _ c�rT n �v n . . . SECTION A 1 1/8" = 1'-0" 43 � I I Design Develop Build 2633 Lincoln Blvd. #610 HOME "F" ROOF PEAK LINE +417.00' - — - — - — - — - — - - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - - — - - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - - SantaMonica, CA90405 P: 310. 526. 7826 F: 310. 526.7681 HOME "C" ROOF PEAK LINE +409.00' - E: info@modative.com - — - — - — - — - - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - - - — - — - — - — - — - — - — - — - - - - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - — - - W: www.modative.com � � C � , � 0 � PROJECT NO 12-014 � � _ _ _ = s = - � = = - - 1 -- - - - -- -- - � - _ -_ =_ - - DRIVEWAY 0 0 0 - � ° � �„ _ - _ ,- - FOOTHILL BLVD PUD �/ - 10121 N Foothill Blvd. Cupertino, CA 95014 FOOTHILL BLVD Owner: Foothill Auto Service 8� Detail, Inc., a California Corporation KEY PLAN NORTH ELEVATION (SILVER OAK WAY) 2 S��ER°AKWAY , 1/8" = 1'-0" 1 w A 6 � 2w ° g ❑ _ � r 3 3w � SILVER OAK WAY 4 4w — I�—LJ 5w � 'W O C 6 � 2w � � 3 All ideas, designs, arrangements and plans Q 3W � � indicated or represented by this drawing � D � 4W � are owned by and the property of GModative, Inc. and are solely for use on the I�J 5W 0 specified project and shall not be used on other projects, or for additions to this project, or for the completion of this project by others without the prior written consent G of and appropriate compensation to E F Modative, Inc. No part thereof shall be reproduced, copied, adapted, published, sold, distributed to others or otherwise used without the prior written consent of and appropriate compensation to Modative, K EY P LA N Inc. CopyrightOO HOME "F" ROOF PEAK LINE +417.00' HOME "A" ROOF PEAK LINE +405.00' �j 03.15.13 PLANNING STUDY SESSION SUBMITTAL � SCALE DATE � � � AS SHOWN 3/15/13 �I`�I`�I`�I` J � — o0 � o ——— — o = _ _ ° = � � � � � �� — _ ° �_ o 0 - � - - - - � _ � � -� ��_ �a ° _____ a/ �� __ �, `�- 00 00 � - -- _ - =======� _ �� ==-=_= _-_====== --- _ ' � a CS i��rfi:�5i�!-�r n 1 l:. D f�C` �i� r��F � - ..,� :, ��. . �. S 1�1�I P ABBRE � AT 0NS = �� ± µ� �°� � �>;:.;�d.,�ti J c� G �� ti� o c,, DESCR/PT/ON DESCR/PT/ON = � a� �, �`5� 4! � r. . �_ '�, AB AGGREGATE BASE LIP LIP OF GUTTER = r",{..�„ ,��4�"4��r`' � ♦ db�Fian�rn�s�ry �, � AC ASPHALT CONCRETE LP LOW POINT � �,� �4�¢$4 , s��,a�, �, �: ; AD AREA DRAIN MON MONUMENT � � �'�$��'� D - � BC BACK OF CURB (N) NEW = BFL BACKFLOW PREVENTOR OG ORIGINAL GROUND � BSM BIOTREATMENT SOIL MIX PB PULL BOX c �� '�'"�`"�f = � BW BOTTOM OF WALL PGEV PG&E VAULT ° • ' . '., , � ' R,P L PROPERTY LINE • ;,i''-''r; � , ,.,•�:v.-•,:F•F�,� � � �.� ;f E N I N E E R C CONCRETE ELEVATION � -� ? 4 � # �{��.� CIVIL ENGINEERS C&G CURB AND GUTTER PP POWER POLE � va�ien�s� � �,C�L CENTERLINE PPP PLASTIC PERFORATED PIPE �� s��i�i�,Wn ;ai�n,Ave `� � LAN D S U R VE YO R S PSE PUBLIC SERVICE EASEMENT � CLSW CENTERLINE SWALE PVC POLYVINYL CHLORIDE �r, �, �F�, a CO CLEANOUT R W RIGHT OF WAY n wF CP CONTROL POINT � ��,, � � �«kr� DWY DRIVEWAY RCP REINFORCED CONCRETE PIPE . ~ �g7,_ �� 1534 CAROB LANE DI DROP INLET RDS ROOF DOWNSPOUT IMPERVIOUS AREA TABLE _ �,,:, :';;'� � �os ALTOS, CA 94024 ,�r.•.�;��r�� TEL: (650� 941-8055 `.�:`V�-'�r'�„� RP},a+� . FAX: �650� 941-8755 DIP DUCTILE IRON PIPE SD STORM DRAIN - � �'�'��4� � ��'=="'' DTL DETAIL SDMH STORM DRAIN MANHOLE PRE-CONSTRUCTION VS. POST-CONSTRUCTION IMPERVIOUS AREA COMPARISON �° � . ' `:",`:'""-'R�� • ELCT ELECTRIC STD STANDARD -� `1'��k�y�d :" �:'' ..:- '- PRE-CONSTRUCTION IMPERVIOUS AREA CALCULATION ;� - r��:��.•:�.sK•:-; st��"� ....�' .' . EP EDGE OF PAVEMENT ELEVATION SS SANITARY SEWER ,� - � � � EUC EUCALYPTUS TREE DESCRIPTION AREA(SQ.FT.) AREA(ACRES) PERCENTAGE MATERIAL V`" .': SSMH SANITARY SEWER MANHOLE J'"�u��ia c��k�i4�� Si��vons Creek H7v+� OWNER: (E),EX EXISTING SW SIDEWALK A� PARKING Lt�T 13,837 0.318 51.0% AC ��r.�� Y :��g.:t..�•r.: i - FF FINISH FLOOR TC TOP OF CURB EXISTING BUILDING FOOTPRINT 1,654 0.038 6.1% ROOFING - �' � ��<<.��a� - FG FINISH GRADE TF TOP OF FOUNDATION CURBS AND DRIVEWAY 3,643 0.084 13.4% CONCRETE - � FH FIRE HYDRANT TG TOP OF GRATE BRICK WALLS 159 0.004 0.6% BRICK `' � - T � �"g' � FL FLOWLINE TOS TOP OF SLAB ,- -� � � TP TOP OF PAVEMENT TOTAL PROJECT IMPERVIOUS AREA 19,291 0.443 71.1% IMPERVIOUS ; �ar+iceAt�e �x FNCFENCE - �,��;,� v�= ? Ra�irl�rr� FOC FACE OF CURB TW TOP OF WALL TOTAL PROJECT PERVIOUS AREA 7,827 0.180 28.9% PERVIOUS �� , '�rr,,,,,�, GB G R A D E B R E A K (TYP) TYPICAL T I D T A L S I T E A R E A 2 7,1 1 8 0.6 2 3 1 0 0.0% � GUY GUY WIRE VCP VITRIFIED CLAY PIPE POST-CONSTRUCTION IMPERVIOUSAREACALCULATION "'�"'"""' �' -` '��"`�' �' �, rtit�.r:a HP HIGH POINT WL WHITE LINE STRIPE � J�a'`` •.;�=:�:�r.��: r � y INV INVERT WLK WALKWAY DESCRIPTION AREA SQ.FT. AREA ACRES PERCENTAGE MATERIAL � a _ JB JUNCTION BOX (UTILITY) WM WATER METER MAIN BUILDING/ATTACHED GARAGES ROOF FOOTPRINT 10,786 0.248 39.8% ROOFING COPYRIGHT OC 2013 JP JOINT POLE WV WATER VALVE BACK BUILDING/ATTACHED GARAGE ROOF FOOTPRINT 661 0.015 2.4% ROOFING sMP ENGINEERS WALLS 640 0.015 2.4% CONCRETE CIVIL ENGINEERS PATIOS/PATHS 2,859 0.066 10.5% CONCRETE LOCATION MAP STAIRS 167 0.004 0.6% CONCRETE PROJECT SITE N.T.S. TOTAL PROJECT IMPERVIOUS AREA 15,112 0.347 55.7% IMPERVIOUS ENTRY PAVERS 540 0.012 2.0% PAVERS � N DECK PAVERS 788 0.018 2.9% PAVERS � O POROUS AC DRIVEWAY AND PARKING 4,253 0.098 15.7% POROUS AC � PERVIOUS PARKING SPACES 1,255 0.029 4.6% PAVERS J � LANDSCAPE 6,498 0.149 24.0% GROUND � LE GEND TOTAL PROJECT PERVIOUS AREA 12,006 0.276 44.3% PERVIOUS W w � (J) TOTAL SITE AREA 27,118 0.623 100.0% S H E E T I N D E X� /� U PRE VS. POST COMPARISON AREA SQ.FT. AREA ACRES PERCENTAGE V � � EXISTING PROPOSED DESCRIPTION PROJECT IMPERVIOUS AREA REDUCTION 4,179 0.096 15.4% C-1 COVER SHEET/ NOTES/ TABLES Q O O m _ _ C-2 C.3 STORMWATER TREATMENT PLAN z = Z � PROPERTY LINE � � � O \ C � 3 S TO R M WA TE R C 0 N TR 0 � N 0 TE S C-3 GRADING AND DRAINAGE PLAN � � F FILL AREA LIMIT I� Cn C-4 STORMWATER DETAILS � � W O W C CUT AREA LIMIT Q Q � I � POST-CONSTRUCTION STORMWATER CONTRO�S BASIS OF BEARINGS: z � () {� � �>o� ��102� CONTOUR FOUND SURVEY MONUMENTS IN THE CENTER LINE OF SILVER OAKS WAY, RECORD DATA WAS USED PER MAP Q W � Z This project proposes the use of post-construction stormwater controls, also called Low FILED IN SANTA CLARA COUNTY RECORDERS OFFICE AT BOOK 361, PAGE 39. � (V \ W WATER LINE Impact Development (LID� techniques, or post-construction Best Management Practices � �/� Q � � (BMPs), They reduce the long-term impacts of development on stormwater quality and SITE BENCHMARK: Z v � W SD STORM DRAIN PIPE (SOLID) creek channels by preserving and re-creating natural landscape features, minimizing SURVEY CONTROL: SET MAG NAIL IN FRONT OF THE SITE, ELEV=379.50' Q z � M W imperviousness, and then infiltrating, storing, detaining, evapotranspiring, and/or � " SS SANITARY SEWER PIPE biotreating stormwater runoff close to its source, or onsite. Q � z = � J � � SU� SU� SUBDRAIN PIPE (PERFORATED) �j - � OH e,T, OH eTTV 1. SITE DESIGN MEASURES: � w � OVERHEAD UTILITIES WITH POLE NOTE� � z = W Site planning techniques that help reduce stormwater pollutants and increases in peak GRADING AND DRAINAGE PLANS SHALL BE REVIEWED AND APPROVED BY THE PROJECT � � G GAS LINE runoff flow and duration: GEOTECHNICAL ENGINEER. � � O O E ELECTRIC LINE (UNDERGROUND) • Minimize land disturbance and preserve open space � � 0 V • Minimize impervious surfaces by constructing driveways, walkways and parking � JT JOINT TRENCH areas with interlocking pavers W � SLV STREET LIGHT VAULT • Minimize impervious surfaces that are directly connected to the storm drain SITE GRADING AND DRAINAGE NOTES v z system by routing runoff to landscaped areas r • Cluster structures and paved surfaces z C1� SSCO 1. All rading is subject to observation by the Soils Engineer. Contractor O O � SANITARY SEWER CLEANOUT • Use landscaping as a drainage feature shall no�ify the .Geotechnical Engineer of record at least 48 hours ! 1 before any required presence at the site for inspections, testing or observation.. V r � SANITARY SEWER MANHOLE 2. SOURCE CONTROL MEASURES: 2. All debris, veq etation and organically contaminated soils shall be cleared firom the building areas and removed from the site. 0 STORM DRAIN MANHOLE Structural project features or operational "good housekeeping" practices that prevent 3. Contractor shall follow the recommendations given in the Geotechnical Revisions: pollutant discharge and runoff at the source and keep pollutants from coming into Investigation Report for this project. � contact with stormwater. 4. Permanent cut and fill slo es shall not be stee er than 2: 1. ELECTROLIER p p �WM Structural source controls: 5. Ground surface adjacent to the buildings shall slope at least 5% WATER METER away from the foundation. • Roof down spouts release to landscape or planting areas to convey and filter 6. Surface water shall be directed away from all buildings into landscaping storm water before reaching the proposed dry well. areas, vegetated swales, rain gardens, etc. • Roofed Trash Enclosure that drains to the sanitary sewer system O ;� TREE WITH TRUNK • Beneficial landscaping 7. All roof downspouts shall be disconnected. Roof downs outs shall discharge onto concrete splash blocks and roof runoff shall be directed �o landscaped areas, etc. � Operational source controls: 8. Storm drain lines shall consist of solid PVC SDR 35 minimum or better. - x x- 6' WOODEN FENCE • Marking storm drain inlets with "No Dumping" message 9. Storm drain inlets shall be precast concrete, Christy U23 type or equivalent. � SPOT ELEVATION • Regular inspection and cleaning of storm drain inlets, vegetated swales, splash pads, parking areas, etc. TREE PROTECTION FENCE • Driveway and parking lot sweeping 5' TALL CHAIN LINK - _ _ � - SWALE 3. STORM WATER TREATMENT MEASURES: 0 Engineered systems designed to remove pollutants from stormwater using filtration, � DIRECTION OF FLOW IN PIPE infiltration, and sedimentation. They can be categorized as either LID or non-LID CUT FILL treatment measures. � AREA DRAIN INLET � CLEARING & GRUBBING 50 CY Date: �ID treatment measures are designed to mimic the site's predevelopment hydrology and COMMON DRIVEWAY 270 CY 03/15/2013 � OVERLAND RELEASE PATH provide stormwater treatment close to sources of runoff. PARKING SPACES 80 CY Scale: HOUSE 1-6 350 CY 30 CY NTS �i GRADING DIRECTION : Infiltration and evapotranspiration - vegetated swales and rain gardens WORKSPACE 1-5 100 CY 10 CY Prepared by: Biotreatment - flow-through planter LANDSCAPE 100 CY 60 CY A.A./R.J. TOTAL 950 CY 100 CY Checked by: (E) TREE TO BE REMOVED �-aao-22�-260 �FORE yo S.R. NOTICE TO CONTRACTORS ,,� �o ExPORT 85o cY Joe #: l ROOF DOWNSPOUT CONTRACTOR TO NOTIFY U.S.A. (UNDERGROUND �� ' 213032 �1 u SERVICE ALERT) AT 800-227-2600 A MINIMUM � s O POP-UP EMITTER ��8u��j��l� Y � �R�O�r�P'��I'E LOCATION ��o�� A �� OR TRA�CRORS�UAREITTO PERFORM THB R OWN Q ANTITY�R AKEO OF�FN OR BIDDING PURPOSES. Sheet: 1 OF 4 ��ND SER�� -8ao-22�-260 �-� 45 � S I L�E R DA KS WAY VS � I S l�►�IP ��/\A, L0� \A,ID�` X378.62 VV V YY � � � �S ♦�� SS SS SS SS SS SS SS SS SS SS �S � '��' I j B�SIS OF BEARINGS 300.76 i -� - - --- - � � CENTERLINE N89° �-0' 00"W _ A� ENGINEERS OO i I I CIVIL ENGINEERS OO N LAND SURVEYORS ��, � 78 0 INV=37 .60 W E 1534 CAROB LANE I �� LOS ALTOS, CA 94024 � � TEL: (650) 941-8055 3�q 13 S FAX: (650) 941-8755 � � 5/9.11 q� r� —� ' 78. � I I �� .86 OWNER: � , � n — '79 4� wv � 154.26 N 89 40 00 W L -2 9.5 g � � � � - � � � o � � � � � y � . ° � � � � . � � w � � y . y � . y � � � � y ---�- � � � � � � y � . � � � � � � � � � � � y . � . � � y � � � � � , � x� � y � . . � Y ° � ' � � � � � � � � � � � � � � � .1��' �PwS�.�.� � ° � � � � � ��v��P�� ° . � � � � � � � � � � . � � ° � ° . � � � � � w � � � y � � � . ° y � � � . � y � � � � � � � � �� . �T-� i �� —= � � � � � � � . � � � . � � � . � _ � � � � � � � y � y � � � . � � � . y � . y � . y � � y . � � . � � w � � y . u � . � � w � � y . � � y W � � . � � �'t' � � � � � yy � � � � � � � y � � . � � � � � y . � � . � � w � � . � y � � y � � � � . � � � � � w � � y . � . �O� .g8 GRAPHIC SCALE � =�--r� y � � yy � . � w � . � �. � w � Yy � � � � w � � y . � � y � � � � � y . . . � � � � � � y . � y � � _ . � . � � � � . � . � � � � � ° — 1 � � � � y . � y � � � � � � � . � � � � � w � � � � w a � ❑� y . � . a � ° a � y . � . � � y � y . � _ � y w w y � y _ � . w � � � � � 10 0 5 10 20 40 � w y . w w � � ° . � � . � w � y o _ a w y � � � � y � � � I y � y � y � �" �� . � . � � � � � y . � . � � � � � i � . . � � w w v . � � � _ � . _ . � I , � � � . � w . - - � � � � . . w y � � � � � y �•-�I� a � a ��y�� w �T z_ a - w a � -- � ' �� y � y . � � a � � w � � _ , i � L _ -- -- � � w � y . y w � � � � a � , o � � ____ ____ � � � . � ------------ --- � w w T -- -�__\________________ i i i� � �� , I >,_ > COPYRIGHT O 2013 � � - � � - � i i �1 I � � � � I i ,��- � � �g 1 -10 SMP ENGINEERS � . � . � - � , � � i i �� , �� ! I CIVIL ENGINEERS � y � . � � � i - � �_�------� 4 � PVC� -- - so - so _ ° ° � � � � - � _ � -- � POP-UP EMIT�fER � , � . � w � � � , , = FR 0 M I --- � - i i II I � y � w � . � � � , . - - " ROOFS H1 I � � � � '° . � i i w y � � � � � -�--- � � � 1 �a � � X379.46 . � � � � �s� _ , H1 � � a �� _ � �� . � � � � � � - I & WS1 � � ��I� � � � � � � � � � y � — _ , > � � . . ► ► � cn _ � _ � a y � yy � � , � '�� . w � y � ° . ° � ' � � � I, ; , � ► ��° . � � ' � °� � � �iRAIN GARDEN��1 � � 0 � , �� a Q . y . y � . � _ Q , — � � � ' � , '� WS1 ' � � � � � � � ► ► � � w w � � y . �� J - � a a a a � � � � y � 82� � w w y . ___________—-------- � a a �---------------- - � I I a - - - - - - -a � �� J - - - - - - � � � "�� W y --- � �r -- I 9.89 • 3 � - � a y � w � w � W y III � � � 1 � w y . w y 8 �l I I y -� a °�� y . � ° � ° . ` � ° a �', �° Hs = � �� °o ° �Na a� � � y . � . , �� w �, � . i i 2 � � Q � � a i � ' � �� ° � ' � a i i W a e w � �� i � a � � � � � �o� � �� a� . a � o� .,o � � y � � � �� N — W y o � � � � � � a 1� � I O � � � � y y LJ° ° ° e w . � �� ° ° a�°� 378 � � � � . 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I I Z � � � � � w � �� 380.15 M W � � � . � � � � N � �Od�l C` � i i �� ° � o ° ° � ' � � w � � � ° � �� .� � � � � � � � � '� � y � � . � a ' � a � O � �� - a a a � � � � � ► U � . y � I T � y a a a U a aa a � a � a �� a �� a �� a � � � w � W a � M ' � �� y � I I W y _ _ . W ,. 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(SQ.FT.) 86� --- � a . ° a C0�1 C � � .. � � w � i ��w � � . i i � , °� � ° ° ° y � i :...�' �NC i i a � a 1 H 1+WS 1 = 1 ,530 RAIN GARDEN 62 90 7 w � � w a ° a y � a a 0 a I I a a ��' a a � � w y � �. � I . � a a , y W a � �� a I I � �` W ° _ , aa a � w y _ � . � . �� I a RAIN GARDEN 2 H2+WS2 1 530 62 90 a , , � �L/�ND��APE � ° � � � � . � . � � ° � I _ , , , ; i - - -- __--=_------ --------------- --- ------------------, W . W �� i POP-UP EMIT�ER --_____—--------- - __-- - I a� O � � � � we - � � , , � - 3 H3+WS3— 1 ,530 RAIN GARDEN 62 90 . w — � � i � � �l' ► ► --��-� � — — _ — �, '� I � � w y � � 6 '� , - � � � 4"� P VC�� — — — — — — — - y � � - I I 4 H4+WS4= 1 ,530 RAIN GARDEN 62 90 SD SD — .�.�� - % " � I FROM ' � � � �► RAIN GARDEN�� 5 5 H5+WS5= 1 ,530 RAIN GARDEN 62 90 � _ � -�-- - --- H5 � �w � y � � y � � � � � , , � ROOFS H 5 � WS5 � � � � �� 6 H6+WS6= 1 ,530 FLOW THROUGH PLANTER 62 150 � � ' — - _ _ I � & WS5) i ° � �� y � ► ► � � � � � � , _ I a � � �° . � � __ - �� y . i i � � � i T � i ,-- � � � - -----� , � ��_ � � �� Date: R � ��_�________________=�i-- -- y--� �_ � _°� -------y- — ��-,� , i a � � � , i i 03�15�2013 � e � . w � � . � . � � °°C�f�C � _ � w � � y � ° �� - ` �_.� S I L�lE R OAKS WAY \ � S lVIP o � ��/\A, LO� \A,ID�` S X37862 YY V YY � � '� , SS SS � SS SS SS S SS S� O =�l �I � B�SIS OF BEARINGS 300.76 ♦ `� � CENTERLINE N89° �P-0' 00"W _ _ A� ENGINEERS � � � � � � X379.16 CIVIL ENGINEERS I I E SDMH �NV �N 376.75 � �� LAND SURVEYORS N CII � N I �. O � .S7 .60 � W E � � 1534 CAROB LANE I ILOS ALTOS, CA 94024 £ �� 5 � FAX: (650) 94�1-8�755 a � � i � �� 9�1�1 � � ; � _ � , SD INLET ��,j u N I TG=384.65 � £ INV 8" 376.55 �`ti/ I '� INV 6" 379.10 �p / I OWNER: � � � � WV a 154.26 N89° 40' 00"W y L =2 9. g � 4� � � � � i � � . _ � _ y � o � . � yw � y . � � . � � � � � y . � yy � � � w � _ . � . � � � � y . � . � y � � y � y . � � � � � � � . � . � � £ � � w � � � � yyy . � � y � � y �� \� ' � � i y � � � � � - � � ° y � . � � ' . � � � � ° � � � � � � y1��° P�.�.�.° � � � � y � � $"��PV��c`o:5� � � � � yy yy � � � �so��iN�� y � . � � � y � � � � � . y . � � �- D � - - SD .-�� . Sp��--� � � �p� � ��_Y �Sp -�- � �Sp� .�� y S�� y . y� � � SD� � y '- "�� 'SD � � ��_L � � � � � � � � ° � � � ° ° � ° � � ° � - � � � � � � � . � _ GRAPHIC SCALE � r� r� � � � � � � � yy . 0 yy �_ � . � Yw y . � � . � � w � y � . y � . � � w � y � .=r-�-- � w � � w . 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W �. � i � � � y � � . w a � w �� Wr� I w , � � y . � � � � � � � y . � . � � � � y � . ` � y � `� �_ � ° � � � � � � � � � ' � � � ° � ° N CITY CB ° -� �-�� ' � - � . y y - . y . y � . -, � � -- � a a a � � � _ y y � � 1 � ---� �-- � �--�`� � � � u � w � � . � y � � y � � w y �� ° � � a _ o - � ti _ _ _ __________ ___ � - , --- - - - - - - - - - - - - - �, TG=378.58 _ _ i i �� INV 8 378.50 » > COPYRIGHT OC 2013 W r I - - - - � _ � _ � I - � �� I � , � i 1 10 � � - - W � 0 SDMH _ � � u I X \ I � � I 379. _ � � i i � _ / I I I I I I ��I , 37� INV 8° 376.33 SMP ENGINEERS w w _ c� � '� � y - � - � � RIM=387•30 � _ �_ �___ _$ __�, � i � (� � CIVIL ENGINEERS y . � . � i � I INV 377.10 - � _ -- � � � � 26 � . � � � � w � � o I � SUB i° � � I �i -- � � � ► � � . � y � � y � � � �NV 3a4.5o � , ,G�RAGE 1 � � i a � �� i � ' -__------ --- � HOME 1 i ' � � . � �g g i � x3�9 46 � . y � . I � I I - _ J �� a y � � . . � _ �f : P�D _386.1 � � �� (� � - W W � w �- � �� _ '� FF 384.85 I'� a �� i i i W � � � y . � � �� - � _ � � PAD 383.8 ', � �, I �� y � y � � � � I � � � � � y � _ ., i � o � - °a �� . � � � � � � . � � ° �_ � �°n � £ � � _ � - �- � WORKSPACE 1 � � � - y � �� Q � � u, � � a � � �� 8� � � � w � a ��- � �________________ -----------� - - = = - a -------------� � o �i�w � � �� . � � � w � � �� -- - - - - lii FF 380.85 � I � 3 9.89 � 1 � s � � � � y a a a w . � � . � W w � � . , � y � a � � � � y a a a . y � � w � � . � z � z � y aa ► �� , � _ � �, y� . a aaoa � . w � � y , �� _ ► ► w a a ► � I - . � . � aa � � a a w Q � a � . 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' W z � Q � ' � Y ` � � w �a __----__ �'� _-� ° � - , " � I - --- � WORKSPACE 2 � ° °� I� � � �� ► � �� . Q U C'�� /� C� ° � � � � � y ---------- , � WM �, � � v"'i , � " � ' � a a �� y � y I I � � � W L.L �''� � � . � � ' . � , i ' � �� -- ---- ---_--� � � , � � ° ° a° � � � w y w � y FF 380.50 � �. � w � � w 6„� PVC W�OVERF110W (TYP) � � � � 0 � � y . � � � ��s - � � � p � � � � Z � � O � � � w °°a _ _ � I � � _ � � � ° a ° °� , °a ` � � w ywy � � . � w ' � � ° ��w � �_ I _ �� _ � o � � � � y � A��E�_ _ _� I w £ _ �� . �� ao a oy�y , a ► , � I o ? � �? 0 � � y . � , � � � � � a �� r- z � ° a�a � , � � a y � ___---, - - � � a ► i _ m - � . � � � °a ______-- , � I � � � , � � � � � � y �� . � �� . � _ D � Z ° � � ° � ° � � PAD 384� ' � �'w o � � � - - � � I� � . � . � � ' � ° . ° � � � w � _ � � . � � ° � � , � � � �p r Q Z , , - � " IZ �, -'-'- ' � _ _ _ _ _ _ _ ____ _ _ _ _-_- __- �, , , - CTJ �C ? � �- Q � � -� ° y � . � a � , o � � z ,_-�-� �-_------------- ------- -�� TTT� � � , � �9 � m J � � � . � � � a4 _ _ _ _ � � � WM � - - __ _ � �� l z � � � _ I c� w _ a � � w � � � - - _ _ _ � `� � � _ ' _� - _ � � ► � �� - � � zz C� y � y _______- � , ' - ' �- � � y _ � � , a 'o _ , � � a . �� a , � :RO�NO Q � z � y � � ' , a ---------- � � � i � i i � '� � � � cs � - � o = � � w � , � -G�RAGE 3 � '38�� - 00 ==a -_ � � �, ' �� - - --- HOME 3 �, � �� . � 0 �, a � � � / I;� - - � � � � °� ° y � � � � � 0 � --° �s I w ,� �_3g2.� � FF = 383.00 � I � ��° � � � � w o � i ��--_-- ' � �o � �,- - _ � w �I� � � _ a 380.12 � � � i �� o - � - � ,i PAD 382.0 � I � �� y� � �' I I ��y.ii W � � � �� , - � � � - - - - - � WORKSPACE 3 � � � - � ► � � 5 i cn � _ i i a q � � � Z ' _ -SUD- - - �' -' ----- ---- -� ° � � ° ------ --� I � � �� I � � � � �� -I- ��1 �-__- SMP ,,, NDS POLYOLEFIN POP—UP DRAINAGE ' I EMITTER WITH U.V. INHIBITOR I OR APPROVED EQUAL. � 1 CLEANOUT AT CORNERS NDS 1/4 BEND DRAIN 1' TOP SOIL BACK FILL 1' WIDE ELBOW OR APPROVED EQUAL E N G I N E E RS COMPACTED 90�, OR PER SOILS REPORT � TRENCH COMPACTED TOPSOIL C I VI L E N G I N E E R S FINISH GRADE = 1.0' S�i 1/4" LEACH HOLE BUILDING ROOF DOWNSPOUTS � 4" � PVC DRAIN PIPE _.:�: .:;:.:.::f :::.: SEE ARCHITECTURAL PLANS FILTER FABRIC : �:k:..:::::.:.°:I:::' 1534 CAROB LANE I I g°�$I°°°l TEL: (650) 941-8055 LOS ALTOS, CA 94024 CLEANED AND WASHED PEA SIZE DRAIN ROCK I I I � - I I I � CRUSHED STONE FAX: 650 941-8755 � � ��I POP-UP DRAINAGE EMITTER Q � SUBDRAIN � ��°��°c�� N.r.s. � OWNER: 4"� PERF. PVC PIPE, �� HOLES DOWN � �� °— SPLASH BLOCK l��o�o�� INV. PER PLAN � � _ � x w 5% MIN. 2„-4„ VEGETATI ON —� MULCH \ \ \ \ \ \ S UBDI�AIN TI�ENCH DE T�4IL � –��`� � � r�� ,� r \ . ��-� � � �° 0, � i�,.�=m�~- / COPYRIGHT OC 2013 ELEVATION VIEW- NTS ��..�� / / SMP ENGINEERS �..�,� ��,,,r..-----""� \ NATIVE GRADE OR CIVIL ENGINEERS CERTIFIED COMPACTED SUBGRADE ��+`'�w.�r'�'�� 2X4 REDWOOD HEADER SWALE DETAI L SPLASH BLOCK z N N.T.S. N.T.S. Q � J � � � wwa � C� � U J aoo Q TOPSOIL CONCRETE GRID z y Z � EDGE RESTRAINT GRASS 1/2"-1" (13-25MM.) � � � O W B � BEDDING SAND Q J � � Q L � 0 , QQ � I � �. .. : r , . , . BASE EXTENDS 12�� 3"-6" STONE FOR OVERFLOW Z � ! , M W OVERFLOW RISER (300MM.) BEYOND GRID /��\ DRAINAGE (OPTIONAL) a �� PERIMETER /\ W � �� POROUS ASPHALT � � N � CLEANOUT �/ �/��/��/��/��/� /� /�TYP. 3" THICK � GEOTEXTILE (AS REQUIRED) ��j��j�� Z � � � � EXISTING COMPACTED COMPACTED AGGREGATE BASE ��j��j��j o 0 0 o BEDDING CouRSE � Z � (� � OUTFLOW /�//�//�//� ��o��o`�o�o�� TYP. 2" THICK (TYP. N0. � �� ------------------------------------------ i/ / / � � � �0 57 STONE) Q � � Z � SOIL SUB—GRADE j,�,�,� o 0 0 0 � P ER FOR A TED %��i��i��i��i�� SU B D R AI N 'i�i�i�i�i� � � � � � O \ \ \ \ \ N0. 2STONE � � �V��V��V��V��V��\ � o SUBBASE—THICKNESS A A ��`��`��`��`��`��`� � W � Q � j�//�//�//�//�//�// � VARIES WITH DESIGN V�jA�jA�jA�jA�jA�jA��°`'°"`��'�J ° � / / / / / / � ��/��/��/��/��/��/��/� OPTIONAL GEOTEXTILE ON � � � � / / / / / / / S TR U C TU R A L %/�/�/�/�/�/� o 0 0 0 0� � PLANTER WALL ��,��,��,��,��,��,��,��,��,��;��,�� BoTTOM aN� si�ES oF � O OPEN—GRADED BASE � � SOIL SUBGRADE � v� O 1..� � STRUCTURAL COBBLES oR SPLASH BLOCK T YPICAL POR 0 US A SPHAL T PA VEMENT W/ , PLANTER WALL B DOWN SPOUT NTS v Z BUILDING WALL z N PLAN T OPTIONAL MOUNDING PARAMETERS: t 1 O TOP OF MOUNDS AT LEAST 2" �J T BELOW CREST OF OVERFLOW RISER, LOW POINTS NO MORE THAN 12" CLEANOUT WITH CAP AT FIN. GRADE BELOW CREST OF OVERFLOW RISER (SEE MUNICIPAL STANDARD DRAWING� Revisions: OPTIONAL MOUNDING PARAMETERS: BEGINNING OF LINE TOP OF MOUNDS AT LEAST 2" v BELOW CREST OF OVERFLOW AREA. s" MIN. PONDING LOW POINTS NO MORE THAN 12" �� p,X• BELOW CREST OF OVERFLOW RISER �•.� M CLEANOUT WITH CAP AT FIN. BIO—TREATMENT SOIL �s" Mrrr. .' GRADE BEGINNING OF LINE (BSM) MIX PER SPECS SM. UNDERDRAIN CLEANOUT � � WITH RIM TO FIN. GRADE. TYP. NO 8 AGGREGATE IN OPENINGS � BUILDING EXTERIOR WALL °� � O°� � ✓ LOCATIONT& PNVERTOR CONCRETE PAVERS MIN. 3 1/8° (80MM.) THICK � 4" MIN � a��a� a a�� a� a� CURB EDGE RESTRAINT WITH � � � � � � � 6� �� DRAI AGE FOR OVERFLOW BIO—TREATMENT SOIL ° '` °° ° °° ° ° MIX PER SPECS �' �s" �ifN. UNDERDRAIN CLEANOUT WITH RIM TO ---- �. � � FIN. GRADE. SEE UTILITY PLAN FOR �� 12" MIN OF CLASS II 4" (100MM.) THICK LOCATION & INVERT N0. 57 STONE BEDDING COURSE 1 1/2"-2" (40-50MM.) �C%�� a � �� a� ° PERMEABLE ROCK PER NATIVE SOIL OPEN—GRADED BASE THICK (TYP. N0. 8 AGGREGATE) 8 �a� � o 0�� a CALTRANS SPECIFICATIONS DO NOT COMPACT �° � 4„ � aa � aa CONCRETE OR OTHER �s �� p��:; o STRUCTURAL PLANTER WALL PERFORATED OR SLOTTED SLOPED N0. 2 STONE � SUBBASE—THICKNESS o � o.. o0 WITH WATERPROOF MEMBRANE UNDERDRAIN (SLOPE AT 0.50� MIN) VARIES WITH DESIGN � Jc� oo°� CLASS II PERMEABLE ROCK ADDITIONAL WATERPROOFING WITH PERFORATIONS DOWN. SEE �C �� o�� o o°oo a°o � PLAN FOR CONNECTION TO C.B. & ° °`' ° oo�oa0000� o ON BUILDING AS NEEDED FOR INVERT ELEVATION i��i��i��i��i��i�%�%�%% PERFORATED OR SLOTTED SLOPED oPTioNa� cEOTExTi�E oN �� UNDERDRAIN (SLOPE AT 0.50% MIN.� BOTTOM AND SIDES OF SOIL SUBGRADE Date: WITH PERFORATIONS DOWN. SEE OPEN—GRADED BASE 03�15�2013 PLAN FOR CONNECTION TO C.B. & Scale: FOR INVERT ELEVATION AS NOTED I�AIN GARDEN (BIOI�E TENTION AREA� T YPI CAL PEI�MEABLE Prepared by: SECTION B-B NTS INTEI�LOCKING CONCI�ETE PAVEI�S A.A./R.J. NOTE: Checked by. SURFACE AREA OF THE BIOTREATMENT SOIL SHALL EQUAL NTS S.R. FL 0 W— THI�0 UGH PLANTEI� 4� OF THE AREA OF THE SITE THAT DRAINS TO TREATMENT �ob #: MEASURE, UNLESS SIZING CALCULATIONS ARE SUBMITTED 213032 NTS DEMONSTRATING THAT PROVISION C.3 REQUIREMENTS ARE MET USING A SMALLER SURFACE AREA Sheet: 4 OF 4 C-4 48 SILVER OAK WAY w _ � � o www � � QQ � � ° Q � U Q Q Z � SIDEWALK WATER FEATURE ~ � � � o a Z P� w � w — m � z ¢ ¢ o� � — — — — � ozv � o � DN � � � � } � Z Z = w � Z � � a ~ � � a ,� Z \ � COJaO � W W � Cn � \ �j�w > w �w � 0 ZHZ �pZ � U 0 Ur ZQ (J — W � W W � O � � Q � � � � r �w � � aWZQ T I a � Z � > o – �L ~ w � cn � � w � Zaa ° � � Q � H � Q O 0 d = � � O J J � Z O W — z ¢ aa ¢ c� � a � I Iwc�RKSPACE 1 I i � 0 PARKING �� ❑�� y� 0 0 > � J � EXISTING BUILDING m � I O � Jo � I J � - z rrvn��.r� ��.�a - = - a T, _ � ~ - �0❑0 , 0 � ° w z 0 ❑0 ❑00 O o � 0 � o � � 0 � � o r � z U - I � � � J � Q < '� � N U � � 0 � �L IL � � �❑ 0 ❑00 0 ❑ 0 N v �, a v DRAWS � , miriam • rainville Ilandscape design + planning vvJRKSPACE 4 1632 aviation blvd EXISTING j��❑� redondo beach BUILDING u � ❑� �� california 90278 � I ph 310.378.2650 � miriam@rainvilledesign.com � WVKKJYAGt b INITIAL 03-07-13 � 03-14-13 ❑0 ❑0❑0 ❑0❑0 1 � � F 0 1 ❑0 ❑00 C � i ,� �L VEHICULAR SAND FINISH SAND FINISH SAND FINISH CONCRETE GRASS CONCRETE W/ CONCRETE PADS CONCRETE CONCRETE PAVER PAVING (TYP) PERMEABLE GROUND GROUND COVER W/SAWCUTS STEPS (TYP) PATIO (TYP) �CvN<;Kt�t COVER CUTOUTS (TYP) BETWEEN PADS (TYP) (TYP) (TYP) DATE : 03.14.2013 SCALE : AS SHOWN DRAWN BY : AQ . . CONCEPTUAL HARDSCAPE _ �� 3 / 32 " : 1 ' - 0 " CONCEPTUAL HARDSCAPE 49 SILVER OAK WAY � a � a �o a � a � a �o a � a � a �o a � a � a �o a � a � a �o a � a � a �o a �o �o � �o �o �a �o �o �o �o �°�o o �oo �oo o m000 o �oo o �oo o m000 o �oo a a a a a a a a a a �a �o �o �o �o �o �o g � � � � � � � � a a a a a a a � � � � �� c� � � c� � � � � � � � o�m� ° �� ° �°�'g ° �'�oo� ° � ° ��' ° g�� a� °c� � ° o�g ° g�� a� a � � a �, ��' a � � a � � a �, � a � � a � � a �, � a 8 w � � °� � �o �o �o �o �o o�o 0 0�0 0 � o � o�o �o o�o � o�o o�o c� �„ a o�o �° �o �o �o �o �o �o �o a ao� e ��a °g� a�� °�� ° �� ° �� ° �0 � ° � � ° �� ° �0 a�� o�o °a°��° °�°� � ��a� `��`° o�o °a°��° °�°� � ��a� ��" o�o °60��° a � � cn °�aw o�a��o o�� o o� o�o�o o�a o�o��o o� o� �o o�o� �� o a� o�a��o o� o� �o o�aw �� o o� o�a��o � ° � � � � � � ° � � � � � � ° � � w w � � � � �o � �o �o � � �o �o � � � �o �a� � �o � �a��o � � �o �a� � �o � �a��o � � �o �a� oo� �o �o oo� oo� �o �o oo� oo� �� '°°�0 ��cb� �b co� ��'°°�� cb� �b co� ��'°cb� ��cb� �b co0 ��'°cb� �cb O �'0�0 ��b O ��b�0 ��'0�0 ��b O ��b�0 �°� O � Q Q � H � w ` � w • w ` � w • w � w • w ��o ��o ��o ��o ��o ��o ��o ��o Q � � Q � Z � SIDEWALK � a � Z � (=jaZZ P� w � Zw � m � z ¢ ¢ o� � ~ wo � � � o � �� '�� Q;�,�O�° r� a�� Po 4 Po � Po ��a a�a .��, w cn � � /� �Po ��Po'a � ��"Q \Q� ^� .a�, e�, .a�, e�, .s�, — — � c7 cn p � � z �� DN ��j��d R 7G ��. �$,. ��. �$,. ��. �� „ Z 2 WQ O Z � � v.�r ��. .mll��wl..r �� e ��; z ��a ,� a�� a�� a�� a� a�� a�� .a�� .�� .a�� .e�� W d � � W ... � k a a a < e ....... � � � � � i. r� l„,; ° �IIIIII � Q m � � � � Cn . ...... , ,.. �� ,:z e �� . 0 0 ....... ebi �� °d� r � �� — .'.'.'.'.'.'.o .� � ... .�Va ....... . �� Z � O �a � �""�2 ��`� �� .. ` � � o �u _ "4 � �� .'4 � e�,�� e� •� ��'b ~ �d `��d I� Pos^� . I . °de,�% _ Po�„� �� i xa °� ��* ��a � m6,' �4 ��' � •�8 ��, � � °� � � �� III��IIIIII�� > 0 v �� ..�` ��`�.�� a�� a�� °a�� re�� °a�,� ��,�� II� � � � � � Cn > Z J �� : . - W W � H � � Q � � `. � �„ .:` ` :.;�,. �:� �� ° Q ° �C� �� w � Q ��,� �� I� � � ��ooa o� p� w � � � OQp � � i �LL LL LL a op � oQ Q � wQw � — � . . . 4�� 9��q � J Q � 0 a = � � � Q o o � a O J J � Z O W — . . � o° aoo° ZQddQU � d � v a n�°Q � �� ' � a Oa " o°� I � 4 � O li\ _�sl,c _ � � ��OCI � ii�� o� ' �� ""tY�t/ '.a��.' � .;' � Oo 4� I ;;;:.:.:. �.�'`�" wuRKSPACE 1 I � :� ' aoQ �p Qo�° ` o ' � � '� �O° a��O `,�(�N�I� � o ° ° °ti ��; ��e� ''��J"�� 5� �� •°`��`',��', �� °a��' �� °� U 0 � o � O M1 `6 �`�� `6 ;6 i�h �I � I B� o o�° oo ��rn� rc ��ine �` ' � � �D��d�Q � o� 0 D o 0 � :�§`,�-¢�� i��c Q � � ��]�� O�b � ei,< 1 i� �. � �� r�y�4 �i '��- � ,r�i �2 b'e:r4"fn^' �n'"h�+il' �n^`�;x;"�� 'rir a<? n�^� '^ 9n�^�tx,� "` 9ne. � � � �� o �ab a � ��- o °°'o p° d° o� J � EXISTING ��i �i�� -�� ' �o° qo fl° BUILDING � �� .. �: I� ��;� � � �� °° � � ° m � a o0 LL LL�LL. � � �� aa Oa ;;�e v a �° � O 0 0 4 . . °� � o a '4" � � lf� � � . . �, �� o o °� � � � arp o a J � �� Z rrvn��.r� ��.�a � y.-:�:� o e� � ��°� ,� °al3 � � � o0 0 � I � . . . �,�„ '� rt��;�'�� _� ;�� ,,�, � �� o� -=r �o�Q � � � � � '.'.'. g QJ 0 W0O '�i1r� 9i1�WF�WF 96� x�� 9i1�W� ' Cl4' +� �O � b�� . . . . o 0 0° � � ° ° ��Q � � � _ ° ° Q O � � , o w g� � oaOa o°o �� F '< � � '.'.'. 9�A `� n „^ � �o 0 0 0� � � ��.� � n� o �ea.....4i �*"'��r .p`� 6 E��tn �n� x,�e a. _�, �Oa p�� b C� � � � i O d o . . r 0 � -'�'•'•'� �pQa �ob a � � Z U — � '� � � o ' oo°ao o� � � � � . � � . . � � �, a�° Q°�° r � � �o Q o o � Q � N �� U _ �LL�$r. � � � �� " o� o %��=` a�pQ '5 00� T� o 0 � O � . . . . . .�.�.�.�,.# �°�� o°o g �� I �04 a�p �� Q � �� .' '.'.'.'.'.'.'.'.'.'.',�-'Y 0°� ��oo°� � . . . . . . . . . . . . . a o W � b 0 0 c� . . . . . . €,,,.F .�a x.� . ,i;:C,'" n ti �.�,��. p��'o �0�8� � o�g � y � - �L ��o DQi,p p p4oQ � �.�.o�y��-. u u u.0 . '�u "� 000� a.p � �i � 3� ea_ �"a � '� oQ o `a�, p°oo . . �� ". '.�t� �'oW��' °°o � � ,- ri 4?'��TR� � rie '��r,�d'',y,:� � � '�° ��° i� °��o � i� � � $bo� $� e6= {�p� ei . eb �t a o° O �o ��n� . .'.�� g � o� oo°� � ogo , i��,ss'`�+" r� �� o ao°°C3 . 9 � � � ��'/ D a0� .U. . �p,� � .. ._, �8 � O�OD � ' �.�(�J��.�-.�.�.s'^:� ,6�� - �o " °� >;< o a . O' dk..� 9jt^ �„o �@` li�^ �+� V � � O OQ . . . . . . �I< �� " � r � z\PS6= /p�°� � '.' ��C� D W _ ��_��-��_�� ,�v�r^ �n� � v��v�� n�^ v�'�n� a� n �a� v�� D N ��°�� - �� rn I � � � � � � � �.� � ��:� O D � � �� .� � � ° "�, Q ° oo , miriam • rainville �'°��:� �� °� ° oa e� . g ' � `�' � .LL.�� o0 • o �' �oQ �_�_ o o° landscape design + planning �. o �f�� a� f� . . .�.0� �.� . I , �O �i` ao00 o � *""5 � �" �a Ov oo°C� P L A N T L E G E N D � ��o��°� ��o 00 0 �� vvJRKSPACE 4 �' � 6�° o � . .. . .'.'. .'.'.'.'.'.�.,�r= �'o" °° oo°�o�� ' �oC] o� 4 . : . . . . .-. . . .�; 000 �000� �� ° 1632 aviation blvd ICON LEGEND QTY SIZE ARRANGEMENT PLANT TYPE COMMON NAME WUCOLS . . �' � � �� . .�.�.�. �-.�.�.�,'�� . o a�#°�o o ,.e b_ �b - e b (�, �� `� �° � � � '�� '�� redondo beach A 10 36"BOX PER PLAN PLATANUS RACEMOSA CALIFORNIASYCAMORE M .'�' �j '+�� '``� ��`�� o00 0 �� o° ��oo .,� �� ;��P <a� ,�� ' . �Y . . . . �m � oo�o� B° w8 ° o cy_�o - �°�°o o<b o� o° o d� ��.�. o �"� �� a�� •, g californ ia 90278 B 22 36"BOX PER PLAN QUERCUS AGRIFOLIA COAST LIVE OAK L G'�o . Q �. . . .'��" � °o �" �'� � � �tY � ;� � ;� _� � � �Qa �ab a R � � ��; C 11 24"BOX PER PLAN ACER RUBRUM RED MAPLE H ` ` ` ` ` a\��Y✓� " �� °`�`- �,, `O•= °� ;'< t'`'" a�''' � p�o 0 0 °o O/� �,r� (� .4��' 9ilt` ' _� �I" 91A x4� Jilt`V y3 ��n )t�. -�"�� '9it�.' OU .V. . . . U . . .+.� — �O 00 � D 15 24"BOX PER PLAN CERCIS OCCIDENTALIS WESTERN REDBUD L "Q� + � � � � � + + �� q� ° ° go o. . . .�.�. . ��'` � oa° Q��o ph 310.378.2650 � •.�� o. . . . � .,�� „ aoo �,� E 120 5 GAL PER PLAN ROSMARINUS OFFICIANALLIS'PROSTRATA' PROSTRATE ROSEMARY L + y�y y y y y y y y y � Q �� o-a�0 91� ,,; oo Q miriam@rainvilledesign.com 0 o G� in o � F 125 1 GAL PER PLAN HEUCHERA MICRANTHA CREVICE ALUMROOT M ' ' °� , o �7�° o �a � . . �� - oa ;�� G 132 1 GAL PER PLAN IRIS DOUGLASIANA DOUGLAS IRIS M '�'.'.'.'�o'at�Ij.'. .'. d � ,�a� � � b ��J�T�A� �3-�7-�3 .Q �o. . . a .� WVKKJYAC:t 5 `� � ' �� a � H 131 4"SQ FT PER PLAN CAREX PRAEGRACILIS CLUSTERED FIELD SEDGE M -v� � a �7 D ° p� 03-14-13 � I 16 1 GAL PER PLAN SISYRWCHIUM BELLUM BLUE EYED GRASS L � �� - �� . � � �� o 00 �� o��Q �b 'O'y' 'S Q o �� J 81 15 GAL PER PLAN ARCTOSTAPHYLOS DENSIFLORA HOWARD MCMINN L �� ± � 0 �� .;� �� o o a°oQ .,�' K 91 5GAL PERPLAN CALAMAGROSTISNUTKAENSIS PACIFICREEDGRASS M .'.'.'.'.'.'.'.' �:�# �°°o og °�OS� o� o o-`°�° �a ° �� co 0 0 � � ° o @ � � .., i� �'-<_s � �� i a , i _ � ��, �0 0 �� L 93 1 GAL PER PLAN MUHLENBERGIA RIGENS DEER GRASS L f'f'f'f'f f f'.'�„� e o o �o ." �--� ��,� „ �s� �� , � ?� - - pCl ��O b . . . . . . 0 0 0 o b<p�}r�r�4,�} b � 6< ��Q 0 �. . . � � � � � � `.� nl^�ti"hs7"+�f�' nA r,�ii�^� ;�@ M 18 15 GAL PER PLAN RIBES DIVARICATUM SPREADING GOOSEBERRY L ` � �� . xi. o0 0` y o ° oo� � � � � � �EX1S?ING.�.�.�.�.� .�'.�:�� . . . �� o � 4: : � " ,� ub �:� �:,� . � N 23 15GAL PERPLAN ROSACALIFORNICA CALIFORNIAROSE L �.�.�.��(E�.'.' '.�.�.��.�.�. .�.�.�.�.�.��o`t'o�oo ' a� °•O��' ;" ��°.(�Y�� °� � "�� ':= � -""e -"< �+ ' ,.�;,: d�� 2�v-,< =•`; {� `„< �g r • „ , �y� . . .2��0 O,„O,�� D Oo. O`CJ" fl�� : 91 P �le�r.5�� °tiS �� `vi0" ^i%1�� J�li �N 'F'�s� -'iw�� ' �^.h�`�tl uti� . . O O � � # I.;' � _�� *'� �'� O 8 15GAL PERPLAN MAGNOLIAVIRGINIANA SEETBAY M �'�'�'�'�'�' ' �'�'�'�'�'�'� �'�'�'�'�'�' �� '� � �'eN ,� .� ��'�� # ,�` �"�� ,� �� ,� ,� " ^ .°�' � . . . . . . . . . . . . . . �:. ;� >*� ;�;'�� "�,+� ;�� '��:� ;;��:� �«� ;�s",�.� '��:� '� • «� ;.��:. ;��*+. 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R ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ 4 ■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ f ■ ■ ■ ■ i ■ ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ A • ■ ■ ■ ■ ■ ■ w ■ ■ • i ■ ■ 4 ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • • ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ / ■ ■ ■ ■ ■ ■ / ! ■ • ■ ■ ■ ■ w ■ ■ • • ■ ■ ■ ■ • • ■ ■ ■ i ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • i y i 1 ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ • • ■ ■ r r ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ • ■ ■ t ■ • ■ ■ • ■ r • • f ■ • E • ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ • ■ ■ • ■ ■ ■ ■ r ■ ■ • ■ ■ ! ■ • ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • ■ • ■ • ■ ■ ■ ■ • ■ • 1 • ■ • • i ■ • � ■ ■ ■ ■ ■ ■ M ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • r ■ ■ ■ ■ ■ i ■ � • f ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • • ■ ■ ■ ■ ■ • ■ f ■ • ■ • ■ • i F ■ • ■ ■ ■ i ■ ■ i ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ • ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ i ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • f ■ i ■ ■ � ■ • ■ ■ 1 ■ r r ■ ■ f ■ ■ ■ ■ 1 ■ ■ ■ ■ ■ ■ � r r ■ ■ • 1 ■ ■ i ■ f ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ f� ■ r ■ ■ ■ ■ ■ r r ■ ■ • ■ ■ ■ ■ r r r ■ • ■ ■ ■ i ■ ! ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • • ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � f � ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • � ■ i ■ • • ■ ■ ■ ■ ■ 1 • ■ ■ ■ • • ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ r ■ ■ ■ i r r � ■ • ■ • ■ ■ ! • ■ ■ ■ f ■ f ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • ■ ■ ■ ■ r • • ■ ■ • ! ■ ■ ■ ■ a ■ ■ • ■ ■ ■ • ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ ■ f r ■ ■ � ■ ■ ■ • ■ r ■ � ■ • ■ • ■ ■ • � r ■ f / ■ • ■ ■ ■ • • • r ■ ■ ■ r ■ • ■ � ■ ■ f ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ • � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ k ■ ■ ■ ■ ■ ■ # M ■ � f ■ ■ ■ • ■ ■ r ■ ■ ■ S � • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ F f ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ r y t ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ y ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ X r ■ ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ M M • r ■ ■ ■ ■ ■ M ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ i ■ ■ f ■ ■ / ■ ! ■ � ■ M ■ ! ■ ! ■ ■ � ■ i ■ * ■ r r • ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ • ■ ■ � ■ M f ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ f ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ i ■ ■ • � ■ ■ i ■ ■ • ■ ■ ■ • ■ ■ ■ • 1r■ ■ � j. ■ ■i■ i ■ ■ �'r;■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ 1 ■ ■ �a■■■ ■ � ■ f ■ ■ • ■ ■ • ■ # / ■ •r■ ■ ■r■ � 1■■�■ ■ ■ ■ • • ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ R 1 ■ ■ ■ ■ A ■ ■ • ■ • 1 ■ 1 ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■■■■f ■ ■ ■■■ ■ ■ ■ ■ ■ Rr■ fr�F■■ w ■ f # ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ 1 ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ w ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ t ■ ■ ■ w ■ ■ i ■ ■ ■ ■ ■ ��r■ • R ■ ■ ■ ■■■!■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ • i ■ iY\ ■ ! ■ R ■ ■ fi ■ ■ ■ ■ ■ ■■■r■ 1 ■ ■ ■ �/ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ R ■ ■ ■ ■ ■ f ■ i ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ i ■ F ■ f ■ w ■ � ■ ■ • i 1��+! �%�r . �1r�� r�*�+�'�r�� ■ ■a�ri��s�irrrl i��+�ri�%�■ i��! ■ T �r%f r�■ %�f t�� ■ r��a�r�r �:��_ ■ /r��r��:��!rl ■ ! f 7 fi��i ■�� r!ri��r��r�� i��rf�+1��ar ■ • ■ r � ■ / • y • ■ ■ ■ 1 ■ ■ ■, ■ ■ ■ ��\ i �f■ a�ai i��■ ��rlr��iiE�rlrl�r l�r f�yfrf�\� �i��al�rr� ■ l��ri r��iwi Sr�r��a\i�\�1!f\■r�r�rl�i\r�~i/r��irr ri�r!��\ ��i�!ri\,�f i 1 �M��r/rw • 11 r • ■ • ■ � 111 IR ■ ■ ■ - ■ ■ / ■ 1 rM • rr ■ ■ ■ 111 � r ■ yr � � l 7��i �� `�ti� ■ ■ i� ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ Y.ti YL ■ ■ sr�� ■ ■ ■ �� ■ ¢ � ` ■ ■ � � ■ ■ r . ■ r ■ r ■ � �� " � � �tM ■ /I ■ ■ f ■ ■ ■ ■ 1! ■ ■ ■ • • Marr ■ l ■ ■ ■ 111 ■ ■ ■ ■ ■ ■ Ml ■ ■ ■ ir r ■ a ■ • r • � ■ ■ • • 1 ■ R 1 • ■ ■ ■ ! w ■ 1 ■ ■ ■ ■ / ■ lrw ■ Mi � ■ ■ i � /i ■ ■ / • ■ 111 �� ■ • ■ ■ ■ w ■ • ■ f ■ 111 / • ■ fy ■ M ■ /I • � • ■ r ■ / � ■ ■ 11 ■ ■ ■ � 11 / ■ rrt � ■ rMl1l � f / 111 ■ ■ ■ ■ R ! ■ ��■�. � ■ ■ i`■ ■ A� ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ � ■ � ! ! ■ ■ # ■ ■ � ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ / ■ ■� ■ ■ � ■ ■ 1 ■ ■ ■ ■ ■ ■ � �� ■ • ■ ■ ■ i 1 ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ i ■ ■ ■ ■ ! ■ � R ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ' 1 r f � ■ ■ ■ ■ 1 f ■ ■ 1 � ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ! ■ R ■ ■ ■ ■ ■ f ■ f ■ ■ ! ■ ! ! R ■ i ■ ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ • �E ! ■ ■ R ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ �� ! ■ ■ ■ A� ■ \ ■ ! ■ ■ ■ R 7 ! R ■ • ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ 4 f ■ ■ ■ ■ R ■ �■ �i�r�rRlF�;I�rl�t�l I�ry�e/�■� � �l��yr� ��s■�i�r' �■�_L� 1�N�r� 1 F��lFli!irf*�■�� a*�rRr �\�,lF��Ar� M ■ # •��\�` ry�F��Ir ��a� �� fe/r i�r�� `��a�Rr�rwr !!�i�teryt��#��A� � ��!Fr �r*i f�+ l�r�i�li�� lrr�r��+r�f `�� +�a�l�l i#rrt�I 1� � �r;��/�r��l�l�!r+t��ys��Rr�!��i+i i�r■��rwr�r �t,r�r�f��#r'��r�!*�~`!��M*�R�+r��*��'f��+��•ii+r�r�:��r*r�r�rF��r�r�a�r�r ■ • ! r ■ • ■ ■ ■ ■ � ■ ■ 4 # ■ . � ■ ■ ■ ■ 1 I ■ � r A ■ � ■ i ■ ■ ■ �� ■■R ■ ■ ■ ■ ■ ! ■ � ■ y i■■ ! I 1 ��M�r �� ■ ■ � f ■ �� i:�r� ` �� f�� ! �� •�a ��a�`i� � ir.+�i�A �ir��i i r�� a� R� *�a� �!rl��!/. ��i i��i� 1S i ��r�� 1 !�w' R �� A�i��1 1��r #i��=�* �w i■A ii,l��iR\� ,!��r��r�� ■��r.��a��.!'�t�s��,� �� i�+�i■��=7��i;�+■�!� ��f Ra�r�■!■��% �� S�a��\f��f�\ *� � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • 1 ■ ■ I f ��#R l�! ` ■ �ai■�l 1=�'�� ff%�■ �l�A L��*�SA�iy�� a ��I �� sati ■ a • ■ r ■ �`� ■ ■ a ■ � rr ■ ■ ■ ■ ■ � � ■ y ■ ■ ■ ■ ■ ■ + i � • • ■ ■ ■ ■ sa � ■ ■ ■ • � , ■ ■ � ■ • � f� ■ ■ ■ ■ �ti ■ ■ ■ ■ r ■ ` a ■ ■ a � • ■ ■ ■ s ■ ■ ■ s ■ • ■ ■ r � ■ ■ f ■ ■ ■ s ■ ■ • ■ ati ■ ■ ■ ■ ■ ■ sa ■ � ■ ■ ■ ati ■ ■ ■ ■ s ■ ■ ■ . ■ • ■ � ` f� ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ �ti e ■ ■ ■ • • ■ ■ ■ ■ ■ i ■ • ■ i f ■ ■ ■ ■ i ■ ■ ■ � � ■ 1 ■ ■ ■ ■ ■ ! ■ f ■ u ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r • ■■� ! ■ ■ ■ i ■ � ■ ■ ■ f� � ! �� ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f� � ■ ■ ■ i r �1 f f f� ■ ■ ■ ■ ■ ■ t ��1 ■ ■ ■ ■ ■ f 1 ■ ■ ■ \ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ • ■ ■ ■ ■ � ■ f ■ ■ � ! ■� 1 1 1 ■ ■ 1 1 ■ ■ f ■ ■ � ■ ■ ■ • ■ ■ � ■ i ■ • ■ f�� ■ M ■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■�■ i f ■ ■ ■ M ■ ■ ■ ! ■ ■ • �� ■ ■ ■ ! ■ � ■ � ■ ! �J_' ■ ■ ■ ■ ■ i ■ ■ f ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ * ■ ■ ■�r��t r ��w��r �f�M � �� ■ 1 I Y � ■ ■ ■ ■ ■ ■ � �f �� ■ �A ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ � f ■ ■ I ! f ■ ■ � ■ ■ ■ ■ f ■ ■ M i R r f ■ ■ / f ■ ■ L ■ ■ ■ ■ ■ 1 ■ ' 1 � ■ i 1 1 � ■ A / K / � ■ � ■ ■ w ■ 1 1 ■ ■ ■ ■ ■ ■ � * ■ ■ f� ■ ■ � ■ ■ ■ ■ y f f i / i ! ■ � ■ A ■ ■ 1 ■ ■ ■ ■ 1 r� l ■ ■ ■ ■ i ■ ■ ■ f ■ ■ � �A ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ M ■ i ■ ■ ■ ! i ! f ■ ■ ■ f ■ � ■ ■ ■ ■ 1 ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ 1 ■ ■ ■ f � ■ � � f ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ � ■ _ � � � � _ I ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ I 1 ■ ■ ■ ■ w ■ ■ ■ ■ ■ ■ �w ■ a ■ ■ • ■ ■ ■ ■ i ■ ■ ■ ■ ■ f � I ■ ■ i ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ + ■ ■ • • ■ ■ ■ ■ ■ ■ 1 1 ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ i ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • � � ■ f ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ �� ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ I ■ ■ ■ I A ■ ■ ! ■ ■ 1 ■ ■ ■ ■ ■ � a � � - / ■ ■ � ■ ■ ■ 1 � ■ ■ 1 1 ■ ■ � ■ ■ # R ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ a ■ ■ ■ • ■ A ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ f ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ / ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ * ■ ■ ■ f ■ ■ • ■ • ■ A�� ■ ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ i � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r r • ■ r r r ■ r � ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ � i r • ■ ■ ■ r ■ ■ ■ � ■ r • • r ■ ■ ■ ■ ■ ■ r r � � • a � ■ r � � r r r ■ ■ ■ r • ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ • r ■ r r ■ � ■ ■ r � i • ■ r r i ■ ■ a ■ ■ ■ a r i � ■ r ■ r s ■ • r r ■ ■ ■ • ■ M • ■ r ■ i s ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • i ■ ■ ■ r r r ■ ■ i ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ r • ■ ■ ■ � ■ r r ■ r ■ � ■ ■ ■ r • ■ ■ r • � ■ • ■ ■ r r • ■ r r ■ ■ ■ ■ a a � ■ r ■ r r ■ r r ■ ■ r ■ r ■ ■ r ■ • ■ • ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r r ■ ■ w ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ r 1 B ■ r r r ■ ■ ■ ■ r ■ i � ■ r ■ � a r ■ ■ ■ � r ■ r ■ a y ■ ■ r � ■ ■ ■ . ■ r r ■ ■ � ■ a r ■ ■ r r r ■ r ■ � ■ ■ r ■ ti ■ r r a �i � ■ ■ a r r r r r ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ s r ■ ■ ■ ■ y r ■ ■ ■ ■ a ■ ■ r ■ r ■ ■ ■ ■ r • r r ■ r ■ ■ ■ a r a ■ i � r r ■ r r ■ � r s ■ a ■ r � _ � r ■ � ■ a ■ � � ■ ■ � � ■ a ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ r r r r ■ ■ ■ ■ � ■ e ■ ■ ■ ■ ■ • a r ■ a ■ ■ ■ ■ e ■ ■ ■ ■ ■ a r r ■ ■ r r ■ r ■ ■ i ■ ■ a ■ r r ■ r ■ e ■ r ■ r ■ ■ ■ s a ■ ■ � a r r r r ■ ■ r ■ ■ r a ■ �'�� r a ■ ■ s ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r a ■ ■ � ■ � ■ ■ r � ■ i i ■ ■ � � ■ ■ ■ �� ■ r ■ ■ ■ �� ■ r ■ r ■ ■ ■ ■ ■ r i � ■ ■ r � r ■ ■ 'i i�iZ r ■ ■ ■ ■ r a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r i ■ ■ ■ � � r � ■ ■ "�r■�i M ■ r ■ ■ ■ • i i ■ ■ ■ r ■ w r ■ ■ ■ ■�M ■ w r r � ■ ■ r ■ ■ e r • ■ ■ ■ ■ ■ ■ r � ■ r ■ ■ � ■ ■ . ■ ■ ■ M r�ti � � ■ • ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � r ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ r r a ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ r r ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ r r ■ ■ ■ ■ r ■ a ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ i � ■ ■ • ■ s ■ • ■ s ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • • ■ ■ ■ ■ � L■a■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ s a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • � ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ R a ■ ■ a s ■ • • ■ • a ■ a ■ ■ ■ ■ R ■ • ■ ■ ■ ■ ■ a a • ■ ■ a ■ i ■ a a ■ � ■ s ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ � � � ■ ■ i � ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ a s ■ ■ • ■ ■ ■ ■ • ■ • ■ a ■ a ■ ■ s ■ ■ ■ ■ s ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ R • ■ ■ ■ ■ a ■ a ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ R ■ s • ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ • ■ a • • r ■ ■ ■ ■ s • ■ a ■ ■ a ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ i i ■ • ■ ■ • ■ , ■ ■ r ■ • ■ ■ ■ ■ ■ a ■ • � ■ ■ � ■ • � ■ ■ ■ � ■ • •■ ■ ■ w s ■ • ■ a r ■ ■ � ■ a ■ • ■ • ■ ■ ti • ■ � i ■ • ■ ■ � • s ■ ■ ■ ■ a • ■ � i ■ ■ • ■ ■ ■ • � ■ ■ • • • ■ • r ■ � ■ � • ■ ■ ■ ■ � � ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ r � ■ ti ■ ■ r ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • • ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ s ■ ■ • ■ ■ ■ • • ■ � ■ ■ • � s r ■ ■ � • • ■ ■ r ■ ■ ■ • • ■ ■ • ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • ■ • • ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ r r a ■ ■ ■ ■ r i i r r ■ r �ti ■ ■ � ■ r r � ■ ■ r r r ► ■ �� ■ r a • i IY� a a ■ ■ r ■ r ■ ■ � � ■ ■ ■ a ■ a r ■ ■ ■ ■ r ■ ■ r � r � ■ r ■ ■ r ■ ■ ■ a ■ a ti r r r ■ r ■ ■ r ■ ■ ■ a a ■ ■ r a r a ■ ■ ■ ■ ■ ■ r r a r ■ r ■ ■ � ■ ■ a r ■ ■ ■ a ■ r ■ � i ■ ■ a ■ � ■ ■ r ■ ■ � ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ � i ■ r i e ■ r ■ ■ a ■ r .ti a r r ■ a ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ r r a ■ a ■ ■ • ■ ■ r ■ ■ ■ r r ■ ■ ■ r r • ■ • ■ r r � ■ ■ r ■ ■ r ■ ■ ■ r r ■ r ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ a r ■ f r ■ ■ ■ r ■ a ■ • ■ ■ ■ r r ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ r ■ a a � ti ■ � ■ ■ i r r ■ ■ + i ■ ■ ■ ■ � r� ■ r r ■ ■ ■ ■ ■ � r ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ i � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ � a ■ ■ ■ ■ a ■ F ■ r r • ■ ■ ■ r a r ■ ■ � � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ r a ■ ■ ■ i � ■ r ■ ■ ■ r � ■ ■ ■ ■ ■ � ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r • ■ ■ ■ � ■ ■ r� ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r � ■ ■ ■ � ■ r ■ ■ • ■ ■ ■ r ■ � ■ ■ r r r r ■ ■ ■ ■ r ■ r ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ r ■ ■ ■ ■ � r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ r ■ ■ ■ r ■ ■ ■ a ■ r ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ � a ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a • ■ ■ ■ ■ a ■ r a i � • ■ ■ ■ ■ ■ • �� ■ ■ • ■ ■ ■ ■ a ■ a ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ a � �ti ■ a a • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ e ■ a ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ s • ■ a ■ � a ■ s r ■w a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ a ■ a� ■ ■ ■ • a ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ s a � ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ' ■ ■ ■ • i � ■ a ■ ■ �� ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ s ■ • i ■ ■ i � ■ a ■ a • ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ • • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ w ■ ■ ■ � a ■ a • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ 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''.'." .', ■ ■ • ■ w • ■ a ■ • r r r ■ ■ ■ ■ ■ • ■ a ■ ■ • ■ r w s ■ • ■ ■ ■ a ■ ■ ■ y • r r ■ ■ ■ • • w ■ • ■ r r a • r ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ f ■ r ■ � �,. � � •- -. � �UPERTIN� RD _ '�: . . , . . . . : .�,�.�.- �. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — � � . �' . . ■ a a ■ ■ • . ■ ■ . .'• ■ ■ ■ r • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • * ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ a ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ a ■ ■ ■ • r ■ ■ ■ . ■ . . a . ■'. . . � ■ ■ . a ■ . . - . ■ r ■ ■ ■ R a r • • • ■ r ■ ■ � ■ r � r • � • � ■ r • a ■ r ■ . ■ . . � � ■ f ■ ■ . . 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' ' ' . . . . . . _ . . . 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r ■ ■ r ■ ■ ra ■ ■ r ■ r ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ r ■ rar ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ rr ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ rr ■ ■ ■ ■ f� ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ rtir ■ ■ r ■ r ■ ■ • ■ r ■ ■ ■ as� ■ ■ ■ ■ r ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r a ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ a ■ r r ■ ■ a • ■ ■ ■ rti ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r a ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ �� ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ �ti ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a r ■ ■ ■ ■ ■ M ■ ■ r ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ a r ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • a ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ � ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ s ■ ■ • ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ * ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ F ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ � ■ ■ • ■ ■ ■ • ■ ■ ■ � ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • • ■ ■ ■ ■ ■ • e • • ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • w ■ ■ • ■ ■ s � ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ • R ■ ■ w ■ ■ ■ ■ • ■ • ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • • • ■ ■ • ■ ■ r ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ • ■ • ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ • a ■ � s • ■ ■ ■ M ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ r � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ �ti ■ ■ r ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ sa ■ ■ • ■ �'■ rrr ■ r ■ r ■ � ■ rr ■ r ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ rr ■ ■ rr • ■ • r ■ rr ■ r ■ r ■ ■ r ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ • r • ■ •r ar • • ■ ■ ■ ■ ■ • ■ rrar ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ • ■ rrr • ■ ■ � • r ■ ■ ■ ■ ■ ■ rrrr ■ ■ ■ • ■ rrr � • srr � r ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ r ■ ar ■ ■ � r ■ r ■ ■ afrr ■ ■ ■ • ■ ■ ■ rr • ■ rr � ■ ■ ■ • ■ r • • ■ r ■ r • rr ■ ■ ■ ■ rra ■ ■ ■ ■ rrrr � rr ■ rr � r ■ • ■ r • � r ■ rr ■ ■ rr ■ • ■ r ■ r ■ r ■ ■ • ■ rr ■ r ■ ■ rr � ■ ■ rr • � ■ • ■ ■ ■ • ■ r � r ■ r ■ ■ ■ ■ ■ r • • rr ■ r ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ r � � ra ■ ■ ■ r ■ ■ ■ r ■ rrrrr ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ rr ■ ■ ■ ■ ■ ■ ar ■ r ■ a • r ■ ■ ■ ■ ■ ■ rrr ■ r ■ r � ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ r ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ r ■ r ■ ■ rti ■ ■ ■ ■ ■ ■ rr ■ ■ ■ ■ • r ■ ■ ■ ■ ■ rr ■ ■ ■ ■ ■ t ■ F ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ rrrr ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ r ■ r ■ ■ ■ s ■ ■ rr ■ ■ ■ ■ • ■ rr ■ ■ � ■ � ■ ■ ■ • ■ ra ■ ■ r ■ ■ a ■ � r ■ ■ ■ ■ r ■ rr ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • rr ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ rr ■ ■ ■ ■ rr ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � rr ■ r ■ ■ r ■ ■ r ■ ■ ■ ■ r ■ ■ r ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ a • ar ■ ■ ■ ■ ■ rr ■ ■ ■ ■ ■ • ■ rr ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ rrr ■ ■ a ■ ■ r � ■ ■ ■ ■ ■ tir ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ a ■ f ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ r ■ ■ ■ r ■ ■ ■ a ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ aa ■�■�■��r ■ ■ ■ r ■ ■ ■ r ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ sa ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ae • rrr ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ aa ■ ■ ■ ar ■ ■ ■ ■ • � ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ r ■ ■ ■ • r ■ r ■ ■ ■ ■ ar ■ r ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ar ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ t ■ r ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ a ■ r ■ ar ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ � ■ ■ r ■ ■ a � ■ ■ ar ■ ■ ■ ■ ■ . ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ • ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ a • ■ ■ • a ■ ■ ■ • ■-��`■ ■ ■ e ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ � ■ ■ ■_■�J1i■ ■ w ■ � a ■ ■ s ■ ■ ■ ■ ■ Y a ■ ■ f ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ s ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ s ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ R ■ ■ ■ r ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ • � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ s �ti ■ ■ ■ • a ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ a ■ • ■ ■ R • ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ s ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ r ■ ■ ■ ■ s ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ s a ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ F ■ a ■ R ■ ■ ■ � ■ • � F ■ ■ • • ■ a ■ ■ ■ ■ � a ■ ■ ■ ■ • ■ a r ■ a • ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ a a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ .�� r ■ • ■ ■ � ■ ■ • ti ■ � M w f ■ ■ a ■ a • r • ■ ■ • ■ ■ ■ • ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ s ■ • • • ■ ■ ■ • ■ ■ • ■ ■ ■ • • � ■ ■ ■ � ■ � � � ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � • s ■ � ■ • ■ ■ ■ � � • ■ ■ ■ � ■ • • • • ■ ■ ■ a ■ ■ ■ a ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ • ■ • a ■ ■ ■ ■ ■ a � ■ ■ ■ ■ • ■ � a ■ • ■ ■ s ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ r ■ • a ■ • ■ � ■ • • • ■ � ■ a � ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ rr ■ ■ rrs ■ r ■ ar ■ ■ ■ r �� r ■ r ■ a ti • ^^-^�'�'� arr ■ ■ ■ a • ■ a : -^-�L�'��ti ■ ■ ■ - ■ ■ ■�� ■ ■ ■ ■ r ■aa ■ ■ ■ ra � ■ �'EYK�� r�� ■ ■ ■ ■ � ■ r ■ ■ rr - - - •■ ■ ■ s ■ ■ ■ ■ ■ � r ■ ■ ■ • ■ ■ ■ • rr ■ ■ ■ rr ■ ■ ■ ■ � �tiY� a ■ ■ ■ r ■ ■ a ■ ■ • ■ � ■ • r ■ ■ ■ rr • r • r • rr ■ a ■ ■ rrrr ■ ■ r ■ ■ ■ ■ rr ■ ■ ■ ■ ■ ■ r • ■ ■ ■ ■ ■ r ■ a ■ ■ • ■ ■ ■ ■ s ■ rr ■ a ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ rr ■ a • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ • ■ ■ ■ • r • • ■ ■ ■ r ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ . ■ ■ ■ ■ ■ ! a ■ ■ -r ■ ■ � � ■ ■ r ■ r '�wf e a ■ ��+ ■ ■ ■ ■ ■ rR ^� r ■ ■ ■ r�r � ■ ! 1 � ie�Y1�� ■ a ■ ■ ■ r ■ ■ • ■ ■ ■ 1 / ■ � • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ k ' r ■ ■ ■� � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ : ■ ■ r ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � a ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ a ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ _ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ � � ■ ■ ■ ■ ■ � _ , ■ ■ ■ ! • i i ■ 1 -7 ■ ■ !' _ ■ i ■ 1 i ! ■ ■ ■ ■ ■ • l ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ i ! ■ i ■ � ■ � ■ ■ �A ■ f ■ ■ f ■ ! ■ • � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � • ■ ■ ■ # ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ } ■ ■ ■ ■ ■ ■ ! ■ ■ • ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ • • ■ ■ ■ ■ � ■ ■ f • ■ ■ ■ A ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � • w ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ R ■ ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ! i ■ ■ ■ R ■ - ■ r ■ ■ ! ■ • ■ ■ ■ R lil ■ ■ � : � � ■ ■ � �ti •=i ■ i i ■� � l • ■ ■ ■� ■ ■ � A `ti � ■ ■ ■ f 1 R ■ s � R ! l ■ ■ • • ■ ■ ■�� ■ ■ ■ I l t �1 ■ ! ` ■ ■ ■ i��i '� ■ ' ■ t ■ i ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ! ■ f ■ i ! ■ f / f ■ ■ ■ f f • r / • • ■ ■ 1 ■ ! ■ ■ ■ ! ! y ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ i • ■ ■ ■ R r ! ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • f ■ � ■ ! ■ ■ i • ■ i ! ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ � ■ ■ i } ■ ■ • • ■ f ■ ■ ■ ■ • ■ f ! ■ ! ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ • • ■ ■ 1 ■ 1 ! ■ ■ r ■ • ■ ■ ■ • ■ ■ } ■ ■ ■ • • ■ � r ■ ■ ■ ■ r i ■ ! • � ■ ' ■ � i ■ / ■ i • r � ■ ■Y! ■ ■ M f��■ ■ ■ � � ■ �h '1 ■ ■ � 1 ■ ■1 1 f ■ ■ � � ! �� ■ ! 1 � ■ ■ 1 ■ � ■ ■ f _ ■ ■ ■7 ■ i 1 ■ ■ ■ ��},� ■ � 1 f� ! ■ • ■ l ■ f ■ �\ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ 1 ■ ■ f i ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ! • 1 f ■ ! ■ � ■ 1 ■ • ■ • ■ 1 ! ■ ■ � ■ ■ ■ ■ • ■ � ■ ■ ■ ■ ■ • i f � � i ■ ■ f ■ ■ ■ ■ • i ! ■ • � ■ ■ ■ • f ■ ■ ■ i i ■ ! ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ i ■ ■ ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ i ■ • M ■ ■ ■ f i ■ � � ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ ! ■ • ■ ■ � ■ ■ • ■ i ! ■ ■ ■ ! • ! ■ � ■ ■ • ■ ! ■ • ■ ! � ■ f i ■ ■ �• ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ � ■ ! ■ ■ / i ■ ■ 1 i ■ 11 ■ � ■ ■ • ■ ■ ■ ■ i • lil ■ • ■ ■ ■ ■ ■ / � r ■ • ■ ■ ! ► � ■ ■ ■ � r � ■ ■ ■ � ■ ■ I I ■ ■ ■ ■ iti ■ ■ ■ ■ � • ■ ■ ■ ■ ■ r r r ■ ■ ■ ■ N • ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ • ■ ■ s ■ ■ t ■ ■ r ■ • ■ � ■ ■ ■ ■ ■ a � w • ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ! � ■ ■ ■ ■ ■ ■ r M ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ � ■ ■ R ■ a ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ s ■ 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F , . . . . . - . . . . . . . . . . . . . . . , , . . . . . . . . . . . . . . . : r. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ■ • ■ • ■ ■ ■ r � ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a �a • ■ a � � a a � � s ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ a ■ f ■ • a • ■ � �� i i ■ ■ ■ ■ ■ a ■ a s r ■ ■ r a •i ■ r r a ■ ■ ■ ■ � a ■ F ■ ■ a r � � a • ■ ■ ■ a ■ r a ■ r ■ • ■ �� ■ ■ ■ ■ � `� ■ ■ ■ a ■ ■ • a a ■ ■ ■ • • ■ a ■ r ■ a ■ ■ a ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ r s ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ a • • ■ • • ■ r r r a s r • ■ • ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ � ■ • a ■ a • ■ ■ r ■ a ■ • ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ a ■ • ■ a a ■ • ■ ■ ■ a ■ a ■ ■ r ■ ■ ■ a • • ■ ■ ■ a ■ ■ ■ a r r ■ a • ■ ■ ■ ■ r • ■ ■ ■ a ■ ti ■ • • ■ a a ■ a ■ a ■ ■ . ■ ■ a ■ ■ ■ s ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ � a ■ �� ■ � �� + a a � ■ i a y ■ a ■ ■ e ■ ■ ■ � � ■ a r .�fa ■ k � ■ • ■ ■ ■ - 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• ■ • ■ ■ ■ ■ / • ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ ■ Z �� i • i ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ w ■ • ■ ■ / ! ■ ■ ■ • ■ ■ ! � r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ M ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ! ■ ■ ! ■ f ■ ■ ■ ■ ■ ! A R ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ A ■ ■ ■ R ■ ■ ! ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f # ■ f • ■ f • ■ ■ ■ ■ ! ■ R ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ �-�� _ v .��-y �� ■ • f r r • • • ■ 1 � ■ • r r / • • ■ ■ ■ ■ f • • f ■ ■ ■ • • ■ ■ r r ■ • • ■ • ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • ■ • ■ ■ ■ • • ■ ■ ■ ■ • ■ • ■ ■ / ■ • • • ■ ■ ■ ■ ■ • M • f f ■ • ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ • ■ ■ • ■ • ■ r ■ ■ ■ • • ■ ■ ■ ■ ■ ■ � r ■ • ■ ■ • • ■ ■ • ■ • ■ • • r ■ i ■ • ■ i • ■ • ■ r1 N ■ ■ ti ■ r i ■ f • ■ ■ ■ ■ ■ * ■ ■ ■ f ■ • ■ • ■ ■ ■ i ■ • M • ■ ■ i ■ ■ / • r ■ ■ • ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • _ =, - - '::1 • ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ a ■ r a ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ r r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ • • a ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ r ■ r ■ r ■ ■ ■ r ■ r a ■ r ■ ■ ■ ■ r ■ r r ■ � ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ r r r ■ ■ ■ ■ ■ a ■ r ■ ■ ■ r r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ r ■ w ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ • ■ w ■ ■ ■ � r ■ ■ ■ ■ ■ ■ • r ■ ■ ■ r ■ ■ ■ a ■ ■ � ■ ■ 5=18ACK � r_ � � t i4 ■ ■ ■ r ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ i ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ • a ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ a • ■ • � a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ a ■ • ■ • a • a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ . . . . . . . . . ' H�ME � - ; . . . . . . . . . . . . . . . . . . � . , . . . , . . . . . . . . , . . . . . , . . . . . . , . � . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , . . . . . . . . . . . . . . , . . , . . , . . . . . . . . ■ ■ • • A A ■ ■ � i �� ,i � � • • ■ ■ a ■ • i ■ • • A • ■ ■ ■ R ■ ■ • • ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ • / ■ ■ • R ■ ■ ■ • ■ ■ i ■ • • / R �a i ■ a • ■ • • A / ■ ■ • • • ■ ■ A ■ ■ ■ ■ A �I • ■ ■ ■ • ■ • ■ ! ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ A • ■ ■ • ■ • • ■ ■ / ■ ■ • 4 • � ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • ■ ■ ■ • • • • / ■ ■ • • • ■ ■ ■ ■ ■ R ■ ■ ■ ■ ■ ■ w ■ ■ ■ ■ ■ ■ • • ■ ■ • / ■ ■ / ■ ■ • } ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • • ■ • / r • ■ ■ ■ • ■ i ■ ■ ■ �i��•i��r�� 4iflsqfl 2.1�d:cF`-� � � r �l '�M�i�r i�i i■i�i■i��i��i��i��i i��■i i��i i i a�i i i a■i i�i i��i�s��i�� a��w�■i i�i i■i i�r�r�i■�i■il��i i i■i i�i i i i r i�i��i•�i■i�i��i i i i�i�a i�i a��i�r��i��i■i�i�*i��i��a�i r��i■�i i i i�i i�R��r��si i■i i��i�i i i i r� r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r • ■ ■ ■ r r ■ ■ r ■ ■ ■ � ■ • • a r a ■ ■ ■ r ■ ■ s i ■ r r fr ■ ■ ■ ■ ■ ■ • r ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ a ■ ■ • a ■ • ... :i_� :.,,_. -- ?'y i� - ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ t a ■ ■ ■ a ■ • ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • a ■ � ■ ■ ■ ■ a ■ r ■ ■ ■ a ■ • ■ � a ■ ■ ■ ■ ■ • • ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ • ■ • ■ • a • ■ • • ■ ■ � ■ • ■ a ■ • ■ ■ • ■ ■ a ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ • • ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ + r ■ ■ ■ ■ • ■ a ■ ■ ■ a ■ a ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ a a ■ ■ ■ � • ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ s � r a ■ � � • ----- ui ■ ■ • ■ ■ r r a a ■ a a a r • ■ ■ ■ a • ■ ■ ■ ■ • ■ a a r r • ■ • ■ a • a • ■ ■ a a . • • ■ � ■ ■ s r • r ■ ■ ■ s i • a ■ ■ • ■ s • • r � � ■ • ■ a ■ ■ • a ■ ■ w . a � ■ a i ■ a ■ • ■ ■ s s ■ r ■ ■ • a ■ ■ y ■ ■ a r a r ■ ■ ■ ■ • s ■ a ■ • ■ ■ ■ • a ■ . ■ . a a ■ a ■ ■ • ■ r r � ■ ■ r ■ ■ • r ■ a ■ � ■ s s � . ■ ■ a s • a ■ � ■ ■ ■ a ■ ■ . • ■ a • ■ • ■ ■ • a s s r ■ ■ ■ ■ • � r ■ • • , • /'yp�/�+pw�+C �'�1 .� . • • � r ■ • aw ■ ■ ■ raaa � • • ■ • • • ■ ■ � ■ • . . • ■ ■ • ■ ■ r � • ■ ■ � R ■ ■ ■ ■ • . . . . w ■ ■ � • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ a ■ • w . : • ■ e ■ ■ • ■ � ■ � r ■ ■ . • ■ ■ w ■ ■ ■ r ■ • e • • ■ ■ ■ ■ ■ r ■ � ■ • • • ■ . ■ • • ■ ■ • • ■ • � ■ r ■ ■ w ■ ■ ■ r ■ e • � a ■ ■ . ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ . • � ■ ■ r ■ • • • • • . ■ ■ ■ r • ■ ■ ■ . ■ r • ■ • • . r • � ■ • a ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ M � y;i.i� . �LJRi�.]fMLrC � � � �vr� I • ■ ■ ■ • • ■ f ■ ■ ■ / ■ ■ • • / s .�• . ■ • • • ■ • . � �. • r �■ ■.�.�.�_�. .�. � - .�.�.�- . . . .�_. ■ ■ f ■ . r . .�.�, - . . .�,�,��.�- . , • ■ ■ ■ � r • • ■ ■ • .. . .�_ �. . . . . - .� �.�a�. . ,• • ■ ■ . • r •�� • . •� ��,��- - . .r ■ . • � • , . .. • r r. . .r. • ■ � • ■_ ' - - - - - - - - - - - - - - � - ' • • • � ■ ■ � ■ ■ r • * ■ • • � f • ' ' �•j I • ■ ■ • • ■ • � s ■ ■ ■ ■ * a r ■ r • . ■ • • • . . � ■ . r ■ . . • • ■ ■ ■ � - r r . • s ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ r �. �•, , ✓..' ■ ■ ■ e ■ ■ r • ■ • r r ■ � ■ • ■ • • • ■ ■ . . . _ . . _ . . . ■ ■ . . y • _ ■ . . � ' . . ■ . . f� s r • r �i�'i R�i�i� �� ' -c3-�.�1=}�Y_`I�=' 44:�Sr�!t ''l� . ��*i i i r i i i�fi i i■��i■�� . . •i��. . . . . . ..�., . . .,�`�.. . . . � ri�� -�■■. • • • �wi r� �ei i�i f+ ■ ■ r r r ■ 7 _ r r r � ■ ■ • w r ■ r ■ • ■ ■ ■ ■ • • • �► ' � ' ' ■ • • ■ � ■ ■ � ■ � r • ■ ■ ■ ■ r ■ r r r r� .t - .. . ■ r r • ■ ■ ■ r r ■ ■ ■ r ■ ■ . • . ■' .'. . � '■ • �■' �'.' '■' •'. . . • ',' ' •■ '. .' '■' ' '. ■•. HdME��F�.RQaF PEAK LIM11E+417.00' ■ ■ • ■ r r ■ ■ r ■ ■ ■ �'� I ■ ■ a s ■ ■ ■ ■ ■ r�+R r�-a��r-w��-- --��=.�� w _�F.rr � �_._ �� ...� _ �� _ � _ �� _ .._�r �� _ _ �_ � �� . �� _ _. ��. � �� __r.y� �� _ _ �� t� � � - _� � �� - �� ti�� , ��M y�- �� - - . � � . _ _ _ _ _ � ��+l�F 1� w ■ ■ ■ ■ ■ ■ f� .. � 3:;:::��::��i.. . [[ - .�j'j='. -. - . . . . • • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ • ■ / . . � . . . 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I or�--� , �.'I G �-�`�� - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ■ ■ a ■ ■ a - - --- . ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a`■ a • ■ ■ ■ • ■ � a a'ay��y�`� a a ■ ■ a i a��'s`��■ i'ai'a ■ • ■�a��'■ • �`��■ :'• ■ a ■ • ��a�a a ■y��i■`■ s ■��'a'i•��a'■ ■ • • s • ■ a r • • ■�a'• a�a�i�`�`s r •'��'a ■ a •'• a r ■ ■ ■�a •��'�'■ a a a'��• ■ a`• •�s'�'• ■ • • ■ a��'■ • ■�i■��s r�• a ■ ■ ■ a'a'• . . a . �'a • ■ ■ ■ a a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • A::`:':::= _ , ��•,� f ` • � ■ r r r • r r r ■ ■ r ■ � M � r ■ ■ r * r a a ■ � r r r r r ■ r • r ■ ■ ■ ■ • ■ • ■ • ■ • r r � ■ ■ • r ■ • � ■ s r r � w r • ■ ■ � ■ r r ■ r ■ a � ■ r r ■ • ■ � ■ ■ ■ ■ r M • ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ � ■ � ■ ■ ■ • w M w ■ r ■ a ■ ■ ■ r • r • ■ ■ ■ ■ ■ � r ■ • � r ■ ■ r � ■ ■ � r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r • ■ a r ■`�`r r�■ ■ r ��i■`��"�r � ■ ■ ■ ■ r r • r � ■ ■ • a ■ � ■ . klQsq tt �°i:.:..:f�.. .'r--v • -- p . . ■ . � • ■ a a � M a • ■ a ■ ■ ■ ■ • a • • ■ ■ a ■ a ■ � ■ ■ ■ a a ! • ■ � � a • a a ■ , • • - • • . . - � --�e ■ • � • . . . . - • : . . . r - . • - ` - - - ■ l a ■ a ■ a ■ ■ • e e • r - - - - ' ' • - - - - - - ' - - • - - - + - ' - - - - * - - - - - - - * - - - - - - . - - - - _ ■ ■ ■ ■ • . • r . • r . : • ■ • � ■ ■ s r e . + � - - - , ■ ■ ■ i ! • a ■ r • r ■ ■ • v. �::::::::;[::::�u ::i::�:»' � . . ■ r ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ • • r ■ • ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ - • ■ ■ r r ■ ■ ■ ■ ■ ■ . • ■ ■ • • + ■ • � r ■ fr ■ ■ f ■ ■ ■ • ] ' . .� . . • r ■ ! ■ ■ • \ ■ ■ f1 ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ • ■ • • • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • � • y i ■ � - - �� ■ • ■ ■ ■ ■ f ■ ■ • - ■ • ■ • ■ • f ■ ■ \ ■ ■ ■ � r ■ ■ ■ r -.�----y> �,: ` . • � ■ ■ � ■ r ■ r ■ r ■ � ■ ■ ■ ■ ■ • • ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • ■ ■ ■ ■ • • • ■ r ■ ■ ■ - r s ■ s ■ r a ■ ■ r ■ ■ r r ■ • ■ • ■ ■ ■ fT� � • �`-i.\i • • r r ■ r r r ■ • ■ ■ ■ • . r r � r . r • . ■ ■ • a . . ■ ■ r • . r • • r s . ■ ■ ■ s - ' - - ' + ■ . ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ - - - - - - ��t �� y • ' y . - : . t . . . . . � . _ . . � . . . . . _ � � � • . . - r • a ■ ■ ■ �� ° ' . �:i a � . -. --. ` ) #�, . '�:.'., ■ �. . ' � �' HQME"A"RDDF PEAK LlNE+4 •��+��w _.� . � ��.-.� _ � _ �. _ .� _ _._. _� � _ . . - - - . T _ . .._._ _ _ - - - - - - - - OS.DO' - - ____ _ � ';��U' � . .... ......::: i� _. �,�,,.III IV .. :` � . . 7r. I I � '�~':. 'r:':■ .. :_::::�::...':� ''� :�' � HOM� 3 '� � , _ {. �1 •. . . :ii:: i:i:� iii'r��. �'i�::�'� �.�,�j T 1 _ _ " cil`{�+'� . .�.�.��■ ,�� i I ��' �.i-�::i:::i' .. - ;�.::i� d1Q 5q fl 7.17.:]sn fl � � �y �.� � �i�!,_ � ��,.-tiy�- � +, " - - �.� - - - • � . . . - �:�:il, - r. _i�::::.�•. .-. �i • . - : .,.� � ��4 � �+�7•n ..� __ � � .. . . e . . . - - . . - - - � D� _ ��ii:�. .:Fr,��.: _ ,,:�"`;�:'..::� .: ,�i ■rLJRA.7f�4C � - �' ''� � , ] -- 7 I ..� � . i .^}�V "-��... :::iii'ii� s . y,� v.i ,.!I . .y . ; � r� - � � I ��. � . . C - � 4r 5 yr.l'I ,'T'g�.�'�� 1i � � � i 7 L ` � - i � •�'a r:.� , _ �...._. ' - - � , - . _ . . . . . . SE � `1. �:�:::� •'.ri 1 t 16ACK 1� � 'i ' � ��'• - • - - - - - - - ,� , 'N' � ... JS : '' .....-...... 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F ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ w ■ ■ 4 ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ * ■ ■ • ■ ■ ■ • � 1 f f ■ ! ■ 1 ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ R ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ R ! ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ R � ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ • ■ • ■ ■ ■ ■ t • ■ R • ■ ! ■ ■ ■ ■ • ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ w ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ i ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ * ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ 1 w ■ ■ ■ ■ ! • ■ ■ ■ ■ 4 � ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • r r r ■ ■ • ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ • • • ■ ■ r / ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ �r ■ ■ ■ ■ ■ y ! ■ ■ ■ • • ■ ■ ■ ■ ■ • ■ • ■ � ■ ■ ■ • • � ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r / ■ ■ ■ • ■ ■ ■ • ■ N • ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ • • ! ■ • ■ r ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ • ■ ■ ■ � • ■ f ■ ■ ■ • r i ■ • M ■ �/ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ • • ■ M ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • ■ ■ ■ • N ■ • � ■ ■ ■ r • R ■ • ■ • • ■ ■ ■ • � • ■ • ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • ■ ■ • • ■ f ■ • ■ • ■ • ■ w ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r r • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • • ■ • • • M ■ i ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ • ■ � M ■ ■ ■ ■ r r ■ • ■ ■ ■ • ■ ■ ! ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ f • ■ ■ ■ f ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ f ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ f r f ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f • ■ • ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ 1 ■ ■ ■ ■ a ■ f ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ a ■ f M ■ ■ f ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a i • ■ ■ ■ ■ ■ ■ • a ■ ■ • ■ ■ • ■ ■ ■ a f ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • � ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ f ■ • ■ ■ ■ ■ ■ • • ■ ■ ■ a ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a � r ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • f� f M ■ ■ ■ R ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ a ■ a ■ ■ ■ a N ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ R ■ ■ r ■ ■ y ■ ■ ■ ! r ■ f ■ ■ ■ ■ 1 ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ • • ■ ■ ■ • ■ ■ ■ a r 1 ■ ■ R • ■ � ■ ■ ■ A ■ ■ ■ r ■ ■ ■ • ■ ■ f ! ■ • ■ ■ ■ ■ R ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■`■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f f■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ a ■ ■ ■ ■ N ■ ■ ■ ■ ■ • a ■ a ■ M ■ ■ ■ R ■1 ■ f ■ ■ ■ ■ ■ 1 ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ y ■ ■ ■ ■ ■ ■ y ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ R ■ ■ ■ ■ ■ a • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ��%\F�a��A*w��S�i��/*w ��%��w,��i��f�■A A� w�A�w ■ �%■�%\Fw�+■��S, ��i�� f��sw A Af%■�� Af��\;A i ww ■ i��%■�� R +i%��AlM r A��%��\S A��/��w�A i� �a i�w, ��_��_��i_�� f��FA,�+�f�*\A/�r�/��■�,A�\�� w A wR ■ ■ A�A��f ■ ■ ■ ■ ��+��w��t ■��■ f ■ ■ ■�_ �fw A�i�+■��w A��as+�� !� �i��■A�w As�\A ■ ■ �� ■ ■ ■ ` ■ �w A � ��a�%�s��+��\*A'�%r�\/�A A■w��w A�■��A�A�\��• �� ■ r r • ■ • � ■ s � i ■ ■ ■ � ■ ■ r �� ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ! ■ ■ ■ ■ � ■ �� i ■=Y Y.� ■ r • • ■ � ■ � � ■ • 1 ■�� ■ ■ ■ ■ M ■ ■ ■ ■ R ■ ■ ■ ■ ■ M � i ■ • i � r ■ ■ ■ r ■ f ■ �i ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ r �� ■f � �■ ■� ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • r ' _ � �� ■ ■ ■ \� ■ ■ f ■ ■ r ■ ■ ■ r r ■ ■ l� ■ ■ • ■ ■ ■ �A ! � ■ ■ � l ■ ■ • ■ ■ ■ �� ■ ■ ■ ■ ■ R ■ / ■ ;r•;;•S ■ �l�� ■ • ■ ■ ■ ■ ■ • r r ■ ■ i i r ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ • f r ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ a � s ■ ■ ■ ■ ■ a ■ a ■ ■ ■ ar ■ ■ ■ a ■ ■ ■ s ■ a r ■ ■ ■ t r e � �■ ■ ■ ■ ■r • ■ ■ ■ r � ■ ■ ■ ■ ■ r ■ r � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r w ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ► .* ■ ■ ■ � ■ r ■ r ■ ■ • w r ■ ■ ■ r • ■ r ■ ■ ■ ■ • ��N� ■ ■ ■ ■ ■ • r ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a r� � r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ s ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ _ ■ r■ a ■ ■ ■ f • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ! ■ a ■ �/ �!e!E�i�� elaf+!a+�,��N �r f� � ��r a� _ � �r#�f�,r � .. ■ . ■ ■ a ■ ■ ■ • ■ ■ ■ a ■i i ■ ■ ■ ■ a ■ a ■ a ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ F ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ • ' _ a ■ ■ a ■ a ■ ■ ■ • ■ ■ ■ w • ■ F � / ■ e ■ ■ 11 ■ 1 ■ 1 ■ • ■ ! � ■ ■ ■ ■ 11 ■ ■ � ■ � ■ ■ ■ • f a ■ ■ ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ • ■ R ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ - ■ ■ �ri r`��rf �rr■r�e�+�ri r ■ ■ ! ■ ■ � f ■ ■ • ■ ■ r r r ��: � ! f f ' �! ■ Y �1 ■■a�s�l 1 � �a�r�+/yfsi ��i ��R��Sa�M��a �r%�1 r, �le�a��\�/ 1 1�+�fsi f�� !■� �f%r ! Y �r l■ �!; �1 fi� •�_L�le�y��!f �1��a��ii!■ �ie�1 I�ff �\+��e�y �1��f * �e�■��i■ �i re/ +!; ��i f� � ��1!i��r��r t■��S�*��!rf��s+l��r!�%��/�ryley t� • ��*��+�� i�■��r�� ' rt•�� ■��i��!*r �f i �4��■�%� ��i� v��■ ,��•./ � �. :t ��s�y�i�� r ��i�� ■ �r r■�f��f�a�t+��r�� ■ ■ � ■ �R�!!� ai r i�� ■-17 l�f��f� ��1 ■ �s �*�i �■■ �a� ��a�� `!�-i■ ��i 1 ��i��*■R �� ±l��s ~�■��i�� a�l�1 1 r��r �� r�� a�� ■*�� '�lirRa�s�*f�a�R�Rt�frera��i��l�� l��f��rf�� r ��r��a��f! �f■��r�f■ �, ■�Mti!+ ��. � A■� ��`� ��'��r�r�� Y�r . f' ■�� r r��f��5 x �y t�* �� f ti+r��\f��r f��f■ � �� ■ �f��r �fsr\ r ��!��r�rs��f � S� i 1 �M■ ��;. ■� 1� �R��f+r 1 ��f I rar�r�f��■ ��r�f��1 !��r f �;��ti�� f �� ,�� /�� I��! �,1 �i:�� :�■ f■��r r��i i��r�r��■\��l�f��i��r��■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ �e � ■ ■ ■ • ■ , i ■ ■ � ■ r � i ■ ■ ■ ■ r ■ a ■ ■ � • f� ■ ■ ■ � * ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ��,'Y'� �� ■ ■ r r ■ � � �� sa ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r � �4 �� ■ �� ■ ■ �� e ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a,r ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ r r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ r ■ ■ ■ ■ ■ • ■ r ■ r ■ ■ r ■ r r ■ ■ r�■ ■ '�� ■ rw r ■ ■ ■ arr ■ r �► ■ ■ r ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ e ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■Y • ■ ■ � R R ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ��f �r i R��r r r+�+r��r��i� i i� ��r ■ . ■ . �r�+■ - - - - ■ ��s�� ■ �a* � ��r�afi■i' �r�i�*��i i i i�R�w�ti ■ ■ ■ ��a - - - - �� - - -ri i � ��i�i �r r i i r'i i - i�� - - - - -i i a �*r�i■ ��ii� ��r�i ��rRr � ■ ■ • - - - -itii�' ��r i�i��i�r#r r*��*��i i r i M,ri+�i*rF��r�i i i i i�w��r+r � � � ■ ■ r ■ ■ ■ r ■ ■ rrr • r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • ■ ■ � ■ ■ i ir ■ r ■ ■ ■ i a ■ • � � rar ■ ■ r ► r rr r ■ ■ ■ ■ ■ i � ■ ■ ■ ■ r a ■ ■ ■ r 1'ti �� ■ ■ r � ■ ■ � 1 ■ r ► ■ ■ i � r ■ ■ r ■ ■ � ari . � ■ r ■ i r ■ ■ + • ■ ■ r ■ ■ ■ r s ■ r ■ ■ �'�� r ■ ■ r ■ r ■ ■ r ■ r r ■ ■ r ■ ■ • r ■ ■ ■ ■ • � ■ ■ • ■ ■ w ■ a r • ■ ■ ■ ■ r � � r ■ a rrr ■ a ■ ■ ■ r r ■ ■ s ■ r w a ■ F ■ ■ a ■ ■ ■ a � ■ ■ ■a � � 'Y� � � � � 1s ■ � � r ■ ■ a ■ ■ r a r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ s ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ � ■ ■ ■ a ■ ■ ■ r a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ raa ■ r .� rr . s rf ■ ■ ■ ■ � ■ � ■ ■ � i • ■ ■ ■ ■ ■ ■ M ■ ■ ■ ■ ' � r ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ r rar ■ ■ ■ •■ � � ■ ■ ■ R ■ ■ ■ ■ ■ ■ • iii�r ■ r ■ ■ ■ ■ r ■ � ■ a � r. ■ ■ r • ■ ■ ■ �y�, ��i��i�� ii ii�� i� � ■ �� ii��i�i ■ R�i�ii■ i�� + ■ �iiiiia �i■�ii i�� i��i■�ii iii ■ + ��ai ��, ��M �ai�a �� iii��li■��-,'� ��i■i�sy��riii is■��riia i�a��i■�ii■��iai iii ■ ■ ■ a • ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ a r� ■ ■ k ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � � ■ ■ ■ ■ w + ■ R ■ w • ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ r � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ • ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r • ■ ■ • • ■ • ■ a ■ • ■ ■ • ■ • • • • � ■ ■ � i � ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ �ti r ■ ■ • ■ ■ • ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ r� • • ■ • � ■ ■ ■ a • r ■ • ■ ■ ■ • ■ s ■ r ■ ■ • • � ■ ■ ■ • ■ ■ ■ � ■ r ■ • ■ • � � ■ s ■ • ■ ■ � a ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ � a ■ ■ • s ■ ■ ■ r • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • a ■ ■ ■ r ■ ■ � ■ • • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ � r r ■ ■ • ■ ■ ■ � ■ ■ ■ r r r ■ ■ r r r ■ • r • � . . "ti ■ ■ � ■ ■ ■ ■ � � ■ ■ ■ ■ ■ • ■ � a ■ r r ■ ■ a ■ ■ � � r ■ ■ • r ■ r ■ a � . ■ : � ■ a ■ r ■ a ■ r ■ �a ■ ■ ■ r ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ . . . ■ ■ r r �� ■ ■ r ■ �� a ■ ■ r ■ ■ � ■ ■ r r ■ � � ■ 1�i ■ r ■ • ■ • ■ ■ r • ■ ■ ■ a r ■ r r ■ �I ■ ■ ■ ■ r ■ a • ■ • � a � � ■ r ■ r r r ■ r . . . . ■ � � ■ r ■ f� a r ■ ��i r i� ■ r ■ r � ■ ■ • ■ ■ ■ a r r ■ � r ■ ■ r r ■ ■ ■ ■ r • r r ■ a ■ � ■ • s a ■ r r r ■ • ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r . . .Y. . ■Y. � � � r aa ■ ■ ■ � ■ aii ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ � r ■ r � r ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ '� ar ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r a ■ ■ a ■ ■ ■ ■ s ■ ■ ■ ■ r`ri r ■ ■ a ■ ■ ■ r � ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ � � � aa ■ ■ ■ ■ ra ■ ■ � ■ r ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ i ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a a ■ ■ � ■ � � ■ ■ aa • ■ ■ r ■ ■ ■ ■ aa ■ a ■ ■ ■ ■ � irr ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ a ■ ■ ■ � a ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � a a ■ • �f ��;sa ■ ��s �w�R��R/yi� �±i■ ��iE ii i��# iiii■�ii��i■ ��ii i• � �i�+i• i�a�ia�•� iiii■i�� a i�� is�� i �ii y�i��iir �+a�i■�ii iiir a �i i��i� �+�li��■� �iiiii�� fia + i��,�i �� ii *+��y. +R ifa �ia iiR+�� iRiii �i�+y4i■��i�iiii•�i iaai�•��i��a ia��i�ais ii■ ��r ■ • ■ • ■ ■ ■ • ■ • • ■ ■ ■ ■ � • ■ ■ � • a • r ■ a ■ ■ ■ ■ a � i • ■ a = � � + � a 4� 1 ■ a r e ■ ■ ■ r a ■ a ■ a a ■ ■ a ■ . ■ � ■ ■ ■ ■ • ■ • ■ • ■ ■ ■ a ■ • • ■ ■ • ■ ■ ■ r ■ r r a a a r a ■ a a • � � ■ r • ■ ■ ■ ■ • • ■ F a ■ ■ ■ �� a ■ r a ■ • � � ■ ■ • • ■ ■ • a ■ a ■ a ■ a • a ■ a r • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ � a ■ ti ■ • • ■ ■ ■ ■ a ■ a ■ ■ . ■ • ■ • ■ ■ a ■ r s ■ ■ a ■ � ■ ■ ■ ■ ■ r � • ■ � ■ ■ ■ ■ a a r ■ • ■ ■ �a • r ■ ■ ■ ■ ■ r r � ■ ■ . ■ � ■ ■ ■ ■ a ■ � ■ a s ■ ■ ■ ■ ■ r r ■ r • a ■ ■ ■ � a ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ � � ■ ti + ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ s f - - - ' ■ y ■ ■ ■ ■ R ■ a �! ■ ■ ■ a ■ e �a ■ � 1 ' - ` - ,�a � s � ■ a r� � ■ R � ■ ■ r ■ ■ • ■ ■ f� �� ■ ■ a ■ ■ a ■ s � ' � ' - - - ■ � ■ ■ ■ * � ■ ■ r ■ s � � a ■ a ■ ' � - � ■ ■ ■ ■ / r � a !�* - � a � � .� ■ • ■ ■ ■ A ■ �/ ■ � � � � � � ■ r - - � � ` ■ ■ s ■ ■ ■ • ■ ■ ■ a � ■ i� ■ ■ ■ r a - � � � � 7 ■ �� y■a � ■ f ■ � ■ ► � a � • !!r a a ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ' ' - � ' ■ � + ■ ' r ■ • ■ r ■ i a r i ■ ■ ■ a r a ■ a ! � e ■ r r f a ■ • ■ ■ ■ ■ ■ � ■ a r • ��\/ � � �� %�ra��■r�\ -�i S ��1+\•��f��f+� - � ■ ��r r��• _ %f f!*frf ■ ► _ i�f�� I�r��r% �■ -�i�f i f��i� - J��a�� ■��•r f�� ■fi � ■ ��E\��w+��f�/��Ff > � ■��\ti�r ±%r%��. -�fr\�� ;�+a � � w A�- ��i•�f� �l�� ■�■�■%'_ _ J L �R� ��r i�� f��w t�r ■i�� ■��- ■�*�ra�. _�r��• _ i�tk� . ��\f�ff�■��■�+f��a��i��%�•�■f��f��!\■ �i ■ ■ ■ ■ ■ ■ ! ■ ! ��'�■ ■ ! • ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ 1 ■ ■ ■ M ■ ■ • ■ y f r ��f�\ ■ ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ a r ■ ■ ■ • f ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ r M i��■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ M ■ ! i r ! ��f �i■ ! ■ ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ � � ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ a � f ■ ■ �a f'1'/�■ ■ ■ ■ f�■ ■�r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ 1 ■ ■ ■ �� ■ ■ ■ ■ ■ ■ f■�■�'� f ■ ■ ■ 1 ■ �'■ f • ■ • ■ ■ • • ■ • a ■ ■ ■ f ■ ■ r ti i ■ ■ ■ ■ • • ■�. ■ •�� ■ ■ ■ ■ ■ i ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ! • ■ f ■ ■ � • ■ ■ f ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ i ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ 1 ■ i ■ ■ ■ ■ i ■ • ■ ■ M� ■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ ■ f f ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ i ■ ■ / R ■ ■ ■ ■ 1 ■ ■ r � 1 ! 1 ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ i ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ t ■ ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ w ■ i f ■ ■ f l ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ f ■ i ■ f ■ K ■ ■ ■ f �* r ■ ■ f ■ i ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ • ■ ■ 1 i f �� ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ • ■ `� ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ • • ■ ■ ! ■ ■ ■ � ■ ■ ■ 1 ■ ■ ■ ■ ■ w ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ 1 ■ ■ ■ ! 1 ■ f ! f ■ ■ ■ ■ i ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ i ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ / ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ! � ■ ■ • ■ ■ ■ ■ R ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ } ! � ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ! ■ i ■ • ■ • ■ � ■ ■ ■ ■ i ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ • w ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ w ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ ■ ■ 1 ■ ■ ■ f ■ 1 w ■ ■ ■ ■ M 11 ■ • R ■ ! ■ ■ • rl � • ! ■ ■ ■ • ■ w ■ ■ ■ ! • ■ ! ■ • ■ ■ • ■ • ■ ■ ■ ■ • • ■ �a ■ ■ • 1 f ■ ■ ■ ■ ■ r • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ R ■ ■ ■ ! • ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ / • ■ ■ ■ • � ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ • ! ■ ■ 1 ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ! ■ ■ ■ f ■ rr � r ■ � • ■ rr ■ ■ • arr ■ rrr ■ r ■ ■ rr ■ a ■ rr ■ r ■ ■ . r ■ ■ r ■ ■ ■ . r ■ r ■ ■ . • ■ r ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ rr ■ r ■ rr ■ r ■ rr • r � • • ■ ■ rr ■ ■ ■ r ■ ■ rr ■ r ■ • ■ . • yr ■ ■ rrr ■ rr ■ ■ . r ■ ■ . ■ • ■ rrr ■ ■ r • r ■ ■ ■ ■ ■ rr ■ ■ ■ ■ ■ � r ■ ■ r ■ r ■ ■ rs ■ r • r • rr ■ • ■ ■ rrrrr ■ ■ • ■ • ■ ■ ■ rrr ■ • ■ � r ■ • ■ ■ • r • r ■ ■ r ■ s � ■ • ■ � ■ ■ ■ ■ r ■ rr ■ ■ rrr • • r • • r . 1r ■ ■ • . ■ ■ � ■ ■ ■ ■ rrr � r • ■ ■ a ■ r ■ r • rr ■ ■ a �Y ■ rr • � ■ ■ r ■ ■ ■ ■ � ■ r • r ■ r ■ r ■ r ■ ■ � rrrr ■ ■ ■ • • ■ ■ r • ■ ■ rr . r ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ r . . � . . . . . � � . . . , � . . . ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ . . . ■ . . . . . . . ■ � ■ ■ ■ . . ■ . . . . ■ . ■ ■ rrr ■ ■ . . . . . . . � � � . . . . . . . . . . . . . . . . � . . . . . . : . � . . � . . . . . . � . . � . . � . � ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ rr ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ rr ■ ■ ■ ■ ■ • ■ • ■ ■ • r • ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ • • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ • r ■ ■ ■ ■ . ■ • ■ ■ ■'■ ■ . ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ■ r ■ ■ r r ■ ■ r ■ • r ■ r • r ■ ■ � � ■ w ■ ■ ■ • ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ rrr ■ ■ wr ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ . ■ ■ ■ a a ■ r ■ ■ ■ y ■ ■ a ■ ■ ■ r . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ■ r ■ ■ ■ � ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • a ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ • • ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ s ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ a a ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • • ■ r . . . /�.�. r . • ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ a ■ a ■ ■ ■ ■ ■ ■ r ■ ��^�1'�f� ■ w ■ ■ ■ ■ • ■ r • ■ ■ ■ ■ a ■ ■ ■ ■ r R ■ r ■ ■ ■ ■ r ■ ■ ■ ■ ■ ■ • • r ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ .. . • w ■ ■ ■ ■ R ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ � A ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ ■ ■ • ■ • ■ ■ ■ ■ a ■ • a • • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • • ■ • ■ • ■ • ■ a ■ ■ • • a ■ ■ ■ a ■ ■ • 1 ■ ! 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' _ ' _ ' . . . . _ ' _ . . . . . _ _ . . • ' _ . . . . . _ _ . . . . - . - . ��. , • l ■ ■ ■ ■ • . . . • • ! • ■ f� •• ■ ■ ■ 1 ■ ■ � ■ r ■ A ■ A ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ l ! i ■ ■ ■ f ■ ■ ■ ■ ■ i • ■ ■ ■ i ■ i ■ ■ ■ ■ ■ ■ i ■ ■ • ■ ■ � ! ■ ■ ■ ■ ■ ! R ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ' ' " ' • � • ' " t . _ � � . a ■ 4 ■ a ■ a ■ } ■ ■ ■ a ! ■ ■ • • - . • • • ■ ■ ■ • • • i�`■ ■ a 1 . ■ � ■ ■ ■ a • R f ■ ■ • ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ S ■ ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ■ a ■ ! a ■ a w ■ a R a ■ a ■ • ■ ■ a ■ a ■ ■ ■ 1 l ■ ■ ■ ■ • s . M ■ ■ / • ■ ■ ■ ■ ■ • ■ • ■ ■ • • . � - ■ • � ■ • - - • � ��e . � ■ ■ ■ • e w � i � �� ■ • ■ a ■ • �� / ■ ■ f * ■ ■ � i ■ 1 ■ ■ ■ ■ ■ ■ / ■ • f R ■ ■ � ■ ■ • ■ f ■ 1 ■ ■ f • ■ ■ f ■ ■ ■ • ■ ■ ! f ■ . . . . . . . � �AL�F�RNIA NATIVE SPE�IES• . . . . . . . . . . . . . . . . . . _ . - . - . . . . . . . . . . .��. . r. . . , . . . . .�. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f ■ ■ ■ ■ ■ . � �' ` r" I ' r ■ ■ • ■ ■ ! � � � ■ ■ ■ ■ ■ ■ � • - • • - - • • ■ r ■ � �` r . � ■ ; a�L r • • ■ r ■ ■ • s ■ ■ ■ r • ■ ■ M a ■ � ■ ■ ■ rti ■ • ■ ■ ■ r • ■ ■ ■ ■ a a • r ■ ■ ■ ■ ■ ■ � ■ � r ■ ■ ■ ■ ■ ■ . _ �;�. Cs- f �:a+ • � ■ ■ ■ a ■ a ■ ■ ■ ■ ■ r • • • • - - • ► ■ f ■ �� . •�. �� ■ r • . • • i r ■ s f • ■ ■ ■ a f ■ ■ • ■ � • w ■ ■ ■ ■ f� • ■ i ■ e ■ r ■ ■ ■ ■ ■ a � ■ ■ f ■ • • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ . �• . ' A r� � � � fi ��* � � ■ ■ ■ ■ • ■ ■ ff! f 1 ■ ■ � ■ ■ . - - � - a - I f� ■ ■ . - . � �Y ■ • r • • • • ! r ! ■ w ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ / �1 ■ ■ ■ ■ ■ �! ■ f i i� ■ ■ ■ ■ ■ ■ • ■ • f ■ i ■ ■ � ■ • ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ .' ;�';,, ",.:�?,; . `�� , ti . � �'� �' r r r ■ ■ ■ r ■ r ■ . ■ . . ■ r . r'_ - • r . . . . � � ■ . 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[r � . -Y.r .�.'y .1 .�.: r„' �' , 'i` '"►� � .s. i :�� . � '-?` ,.E: +';� :.�. ,�'` i �. ..�L.. , :�.. ,� f,` =�,' . r� S�LAR P��IIIER :, , .� :�: - �,�.. ,,_r �� .t � i , .� ;:, . �:� ��, � t, :�� .� _ � r � r - .r `� �-- , _ � ,t: . �. � �` ��- . � . :��r f:: :.y�� d� A�� ,::. �b� �..� � 3 � .�4'�, _ ,,. �� - '?�� .,•.� .'ef' `��'� . .�j.. - ...�. _ . '��`' . . - � r j fx' 3 � . ,• �` . ^� �"•�� 7. .t i �::.�,�. , E '.r• �� - y � �� :K� :a. � , � � _ , . . .. /� �+�, y �'`= . • . '�",��. ,�'T.� "'" .:r�'v *��' r r,� i ;.�. �}.. .f• �'� . •y �1. \: :.f.,., :r• F�., �45��ss.: "[y� �� . � -�� . .}... �^'r, - • �5' 3r� '3' . 1'�" +.•'��'. '� . . . � '� �� - ..�,. 'T�, '.'� -r '� � - Si � '�'1 �' +�N `:Xr� .i:� . .S�_ 1v .t� _ X i..t;•� vt•r.r - �. .r•�� x' ��: . ".N• "" •.� �R. . �ia a• s a �, �.. ,.�.� fs'� :•:+,�. t'4.. w �N" '` �i- �^ � ar - . .. "�•:��' �y fr. � ,� '�' 1 .t, L• r' "�.� f. � ` . ai . R.;F..•j } �'4• '� .�.:,:. �,, �ay "�_ !.:.+1- 'Y� �y'� - _ n�� :� ' �h.!i �i�.. . . �� ,.� J ,�r S .-� . . r /�'• � •� �5. bti - Y- •-:�� '-�T=• '•v'1' 'L. 'E'.' - '� t.j. i S,J �� ^4 r � � a:S `4" �'L� A v�i.%�� Y' ••� '�Y I •J� / �`'. Y... � � i� • � . �b - r..Y,;1'.'s�^. ''p:- ..•5�. r, .�i.. , �-:,_ _ ..-�. .,i.�. s,�ii',3'' •�� -�i, - - ��- t R�� : �• �.`i�' �r-�'. - . �i� ►� 1'� �• 's... ..,6•. f ,r '�f� ►+.f r _. •'l � ��• �. !' - '� Tf�` �.v-� '�� ."F. :�' �ti�' �e '2 E yF� �{ .�� _f �.. - * �. ':'ti!`- �.G!� �f.'. - z^.�� - t- `+ � s M1�� t` � ^� �.ti ��: •k�r � - /� .!' 'i r �'� :',�'` %ti �3 . � ��' - i� .i . .s:•.� •�'. ti' �� f �}i' .�t �. - �G - ,i yJ'..'. "'r t 's�'�'' �:1;�: K- :w �''°: .� �_ "`�'" v �x •r� �" .:r ' .�=r;1. .,:;...:., �.- ,sc• r�. ��,•�.� �,�: ti� .y��.,,::_•..:':. . .:�= =x�.:. .y' �j �. �µ•l �'' ,; ,�, "�° _ �... ti - �'�,,:��-_ �''`� ,�.. `.� �� . „� .. .. ', ..a �.� ,�• s.. •r{ } -�.� � - ��' e• • . -'�'§•• - . �_ ti ��. '.�_ .`':si ��`^ - .�' aM. �f. .�• y': � - . ��S.s �r�i�� G::.'. "� �-'- .. . �Ti�'Sr' � � .r+ - r - - a ;i.�.,. �+r 1 -t ��r �ti, t �, x. . - .ss�•. �• f..�r. `3 �= �v'�'i ti� .� � ._. . 1.� ��•• :!„ -r �►' .��. �F-..,_. 6 ndr.�•�' - efl . i° 'f�f �`':�:... :a � , r�, � �;�. , �.., �., .�° .,�,� .� � , � -.. n. �.: ��:�• �r �.f�:fniw .,:�• / �H , •��' 'Q`�,� �kR�:....:1. ��_;..•. v > k::�: --�i. .•� - r� "b`'_ _ - ._ �!. .e r� :4�.r";�is.�-.. �-�'n. `;;;`-'�!'S'•;�,,;.; ,k.{ '� �� •��'�r.`•' e. '��i�'4.- '1 �„�• l��,.. .si�i� ��.�r.. r:'r' °?' E• -. ]�. �:k L ''��" J e. ti�.-°Y�? . •y�� °'..t .'S. .�r..•`... q �i, y�S�. 0.• -i'E.�, - .1�. 'i':i�:. .>a �'r i ::T�. Y� � i� :�� "�'"��.' �: '•�i •.� ,K��." �^ �.r• �. �' _�.' J .�y `.,�ti�' }...d.'.` - �,. n��s. :+'ly'.. / . k':`.�� +.��t.-�'��.' .. �n� � - � �Y 'x� - •C ,� .1� � k . 1` . �Y� ��• - '�•~ . ..a�` :'.'� -34... r'. ., � �. '�`'� .r,.: , �a .K �.�°��°= �t k•` .� a�.-: - ! �, J .,�, .��..i`:%s.,` •c. . �- .r..w.>�-.+•.' =9•��• 't�.rG. •�" .-:�. - � � .�,- - `-i .;i1 x�.t,..{ .r - - �% ��. .fn k Fr F, �r .'.�,Y.'•.. � F� -:7 � / � . .4. �:k a' �. . ..V{-^„{�.'.+" �' . � ./'�� . �C , '•]�. R.• � �,� - - "..}�•t• A - . � �`�' i�'� ;.�.: xJ••:'?r� .:t.'' :'2"�.,. .�, �2�-�'="..;;:..�"''-� •r' { 1 ±-.�.�, ' � y� t � -! w•' �(, - - - ' 'e'1 ��ois �. .?��Y < ,f '�- � z : �'� '� � � 1��. �.�i-;��-5>• ;' "xr: � ,c�f..• - .rt� . ,-�` � _..�•• ;.s,.�.. � 'F: ' f'l �-� •T', :.}' .�. h. x'3.�:.�3'', �� i'� .tn'ti:, Y. ��n�.s••;. ��.5�...��;:��i`:.-�'.:..'" r 'E".±^' .�i. '�.`i' �. �y"V' . � :r`..-.' :.T" ;.:E'��..y•M1�.�,. ',�y' i� ?k-r''` ..•lk..C�.::�;n.' ��;�. �' ;.r� rr• - ��. J` "'+ '►:+� _ �-� _�•`�. ,,ry��: ,:�`�.��+.��. ;��: �t�g 4 . . .�• �� ':»,:, R�r'f .i��_ �� `'•.�: -'x� •�.• .�'�' .� r �� . �ry?.f�:= �Af.: -a., '-'� .� '{r• ;_j'�,^ •,�'�:�x.. ,i •�,� �:r�,. , .a � •-!`� • . � .��' - .. �:� �� . '.F. ��i., •�r;.� �:?1.- �•._ i• '� - -- � ..; R�l� �r �' ��.{-�{. _; �•r�.. "�:�i �•� s. .;�:;...��r •,�y ''�� . . - . � �� - � :�f� � .r�� ,.��• „y� �i.t- '��.-: ..,�,:• �w .. "S .!'� ,.�.fi„d:�: na:� i i - � '�"Y - �`i.i:•ti.� � �.v ?�� T^`•..o'.�t. '"*r.��' ��+ t� � �:�}�,., `��,�a �'3. _ �. - .i. -�.,,.e.��'.: � :x�3- • ��+°, ,�x 's�`?.- :?� ° V��.�:= � G � .:: �•. •�,f� ',', =�'9. - fT•''--. .,�.tr,,: :t'"� `r .� i . �.�" , . '�'��' .i�' ��'µ .•l'.' ��.\ y�" -f' � ' - -�, W '� '�. �•''='y �� '? "r%r•' _ ''"G��.ti�'.::f�.°'�'.��=iry��-��'-• _ •�"�.`�R%�"i'`;�i( �' :f6�;.,� _�•g �1 .?�'�y�., ' �': ��I' • r �!t�s�,�Yly•.7R::,(C-i};� �•K:;_- �,' :�%:�. A 'S. ,:�z�^; r 1 �.�� `r;�•}�;°'r�• • � .-�`- '-�.. �i•.�� r•5�^�n 1��,. i l �,�� ;• . ' Y � .!�� " + y.: �� - • �'' , k -�� • �':�:�-�-•.`'�.=-`�'�":�: ._� .. '.'�•"• . .. . .. . -tn• . .. .,�1,:a, .��si:?v' _e'� f%. . °;:s. - � ��°' ;k �' . �. � - a , , e,�;° � � �S �� ,� -=ti, �"y! �.. � �1�J'�";•,.�'.� i'- .. . w.. :.».��' _'s`_ .�, 1' � t' i�k, ' _ .' . . .'.'. . . . . . w,.��.. `:�-',4.`� . ... . . . . . ... . . . . . .".-. . . . . . .-.-. . . . . .�.-.�. . . . . .-.-. . . . .-.-.-. . . . . .-. . . �= '��..,.. •:�� l.ti l' � i��L, -a�"+!�°��"^. ` .� ,` �� f � � � �, . � WAL#�WAY & BI�SINALE _, - - - - : . - - . - - - - �s - - - - - - _ - - ,�, , . ti - - - ,.. . �, � . . - - - - - - -- -. '� . � 1 �1•`�� '• . � . �i{�� ,..t, ��y '�'i � f� -��r.' `. ��r'• / �R �f. �.- t-___ - " '� - . . ' ! ' .... � �� _ . 6.-, _-_� . • • ' ' �s�...' 1 �' r �_,'�' .:� �{f ' .. _ . ' . . . „ - � �} 9� .,;;�',: .1 � '�?• '� `"''r'�` �- ` � ��. - - - � -- -- -- . . _ 'EY �>:'� � __ � _ _ �� -- -- - --- -- - - �; - - - - --.__ _ - F,�[ - - - ._ --- - __ • � ,�; , k- -�,;, .�,, .,'� „�." _ -'�:: �', `''�'�,.^�s�• ,: -•:.:• . � - ��- :�' =- _ . '� �. � .1•� _ ��: �Rj,��. �t . -� .. �-� . . � I - � . . . �~ ..._ - . �_ S - ' w�� fi" ti . . . ,�� _ . �. � • °�r°f-- � � � ;�� n_ _ _ '�''.� �� -' .. �� ,:�.: - . ... . . --- -- �*-- -; .. .�� r�� . �� ::ti; �: . r:�.. 7.. . . . . . . . ' � ��' ~� _ }}�- . . _ � � � '}. • �,!m�l !4 F: " y� � . !'° }{:i ;� .t . ��,�,.�i..��-��, �� ^' � r. • � ;� 1�.�.i��.� �- �.. . .s! . . ''i •n��' _ . .� -_ '� ' _sr� �� '�d °.�1.' !! ' , .� _� . _ . __ `�. . � � - _ t �. j . _ � � �"F' '1 � i ��_� � � � .1�.'., � ''�� . - - -:'. ` • _ � . . , . . . - -ti±�...,.. ' • � �I � '__ . - .. .ti�L �� . J � `� rc y � _ �� 7..�:.^+i.. "" •'C � " 1 J.i�'�� :c.' J,'i• i� " .. . . �F � . j � �F.-"' �l.��s'� ' ♦ F i _'_ � , T•. r �' ' 4�sYr I �yt:.: . f _ s�v�- '.�.-''�'.�. .lL 1 _ .1%':�ir.'�. "�1� �� ' - - I' •�f': " _ _ �'�f,`rl' 1�l � -, r'.i.:. ��„4 .1•��. t , _�� r� y - � l'�• y .�fn. �1 . . I_ " ..l �� _ '.4-F_r: 1 1• �,� .'1`" I__ I 7' /'t.: 7' �.�x ' ...'l'y��, � . ._ . , .. =I--� { -� _ '-- � .�� trS-:: rR�;s�j • • . {ti � _ .I �i � �- - �� ' �� . -� '.II '. ,_ . s 'ti,- ;..�-:�.� ,�.,�ya'. k .�� 'I . ` ,.1+ � , ,:ir* - ... '-lf;t:; (' •,l - �' � 'i ` - ,� v M1 '� ' _ --- ��'' ' �.��t\�y-iv��. .� .�,, �y• ti�' • ' . .__ -- �'";.;1' - ------- . � . ... x _ � - t'Ci'� "-�r�� ';{ a � � 4 � `� ��.A�� ' . ' ' .;ti�-_ , - � I � � I, , =��n, � �, . :?T'�6'� . . • + � �:.. . ,+.�::.;'r". � ,�� ;� 'i �" � � I• T - .."',��•� � f .ry�§j� ' ' �' � ��.: � � ��'' :'� � ^ � � ; , . :ti�; _ -.�:�, . �;;;= _ t� - - _ ;'�4��' '�•'� _ '� �, � .� , I - :i: �•� �'' r.• ' -- "r �;?}r ;�� - � �� . -.. - _ � [ 1 -- � i., -. -'�.��._ .5�, f= 1•" �,�,:y �� 1er-�� i � • � � � "��'•`�• � .� � - ..ti t- --i�� . . - � .j „r"' � . - '-�",��, . , •��7 - .�� ._. - - . .. . . . •i: -- � � r�' . - . � ^r.� ` "f+�- - '�'�" � . �.l-' .� _ . .,:,F:. .ti�i� ---.-. � - + � • / - r.� tx`^{' . �. , __ d �` ..1. ;h4i,'��:.:.i:.. � � �'. , �i�'P !� •a . . . � . .A• �}. • 1. . � ___' ��i...� y� r - - F'` � -- � � s - �, •`�k�. • • �' r + ~:•` • • _��, F • �•''•� y� fr �� f�� . . � i-� •h. . ' 'E�� ''. ._ .�}tiY:;: I A 'S„ �� .�- �' �� r•''� � �a 'f�6' :� 4' "� _ •l ��y� � �l• �� . � . 'I'� � -- :_�;� �' � .. . r ,� _ ' '!c ►- - � � � �� i - � �!��. ��:4 �:Y i '�'v _ , � I_ � _ _ �:-- � � - - � .. - � - . . . , - _ , �t- 4.. •iv.:�x` �''' 1'j_� .r r" �•�}, i .,t� � ,- m��yr• - r- • .5.,.� ` . . r r ;i,�;.. _ f. �� v;f'.• _ ,au - - . � � '�� r , ' i - - l .� '.� • - , } . '�� `'' _ %' - . - � '`;,y�!L+;��•� i � _ _ � •- . .':. �.s I,..,. .. �_- - S ��j.. �. � � �. �+.',�'�i�, . .. ,✓ �.�h ^ . ''",:.' • {`'' '��'' ,4 � � �. r��I, Y, ' '� ? .. . "'�.�• � �i ..4 -�� r; :;� .r, y �.Y,.. .�._ � f.. �� . � � tr� '�R- ��„`w:� -- �� i�-' � � - - � -� ..•}�� :� . " __.{•}` - =1C l�' _ ._ _-.�-_'Z" _ ' . .. �,.e��:•R �'C_- . �t�� ' - . - _ - �J' _ �v�y� j-Q}• � - - . � _ 1� - - i''fN r.� r - •;. � �: ,.r t� {,:.�;�• `� /R� .3C�� `:!�.. _ y : .'� � �k�.�'-' ,�g" T� �'' :. �'" � ,.� -� �' ,:'►; _ �;r- -- •T.r�-'.... .. ._ !:. J� _ �..,�.. i_��'r� 1�•. ,;}� eY4n'... _ . . , , .� . . ...... . . . . .� J. � ._� . � .. �-..r .. . . . "� " . ...t'�7':�, ,r. � • � � , � i - -. .. � - . . . sf' '- �� ;a# •L ��. lY�'-,' � ,�:. r„ c.. �� y� f ` L�-� h��.S-. � � � �'y�' -r y � r �� A i��'"�•:��'q�t +',� 'n� ' .•• ---- - � i 4. __. '' '- .�-- SUN STUDY: JUNE �1 ST 56 Attachment 2 COMMUNI'1'Y DEVELOPMEN'1' L�L I 6. Development Next to Residential Development Intensity: Development Areas: Reduce heights and increase intensiry shall be detertnined in conj unction setbacks for new development pro- �,ith specific development review. Mixed posed adjacent to residential areas. commercial and residential development 7. Pedestrian Amenities: Include pedes- may be allowed if the residential units pro- trian amenities: landscaping, furniture, vide an incentive to develop retail use, if the lighting, fountains, canopies, special development is well designed, financially paving materials and other features to beneficial to Cupertino, provides communi- enhance pedestrian activiry. ry amenities and is pedestrian-oriented. 8. Trees: Retain the trees along the I-280 frontage, Wolfe Road and Stevens Commercial (sq. ft.) Creek Boulevard as much as possible 2010 Built 193,678 when new development is proposed. Buildout 193,678 Building Heights: Maximum of 60 feet if Office (sq. ft.) there is a retail cotnponent and 45 feet if not 2010 Built 69,550 Bu�ta��ut 69,sso Homestead Road Hotel (rooms) ; �_ � 2010 Built 126 `� Buildout 2010 126 � �----=' : Residential (DU) �- - 2010 Built 600 Buildout 784 � Design Elements: Buildings facing the street shall consider the scale of the build- � ings across the street. Policy2-31:Homestead Road Create an integrated, tnixed-use cotn- Building Heights: Maximum height of 45 feet mercial and housing village along Homestead Road, consisting of three St►'ategy integrated areas. Each area will be mas- Develop a conceptual plan for the ter planned, with special attention to Homestead Road Planning Area. the interconnectiviry of these areas. Remainder Of Neighborhood Development Activities: A commercial area Commercial Areas will be located at the southeast corner of Homestead Road and Stelling Road. � Poliey2-32:Remainde►'of Residential uses are encouraged along with the Neighborhood Commereial Areas. commercial cotnponent. A mediutn-densiry Retain and enhance neighborhood residential area will be located in the tnid-block commercial areas, which provide goods area between the two commercial areas. The residential area will include a new public park. .�� L. � CrrY or Cur�R�rrNO G�N�Rai PiAN - - 57 Z'Z(J LAND USE�C.ObIMUNI'1'Y L�ESICN and services to neighborhood residents Development Intensity: Development and visitors. These areas include: intensiry shall be determined in conj unction with specific development review. Mixed • South De Anza Boulevard. commercial and residential development may be allowed if the residential units pro- • West side of Stevens Canyon Road vide an incentive to develop retail use, if the across from McClellan Road. development is well designed, financially beneficial to Cupertino, provides communi- • Intersection of Foothill Boulevard ty amenities and is pedestrian-oriented. and Stevens Creek Boulevard. Residential: Residential densiry is depend- • Homestead Road near Foothill ent on the neighborhood context, with a Boulevard. maximum densiry of 15 dwelling units per gross acre. • Northwest corner of Bollinger Road and Blaney Avenue. Commercial (sq. ft.) • Southeast corner of Homestead 2010 Built 497,247 Road and Blaney Avenue. Buildout 495,415 • North side of Stevens Creek Office (sq. ft.) Boulevard between Highway 85 and 2010 Built 268,735 Mary Avenue. Buildout 250,604 Hotel (rooms) • All other non-residential properties 2010 Built - not referenced in an identified cotn- Buildout 2010 - mercial area. Residential (DU) Development Activities: Developments are 2010 Built 6 encouraged to include a neighborhood cotn- Buildout 306 mercial presence along the street. Developments may be occupied solely by StYategy neighborhood commercial or residential uses, Neighborhood Commercial Zoning. but not solely by office, commercial-office or Develop a Neighborhood Commercial general commercial uses. Buildings may be Zoning Ordinance that defines the uses one or two stories in height, to be detennined and development regulations for this on a case-by-case basis. Ground-level uses zone. Rezone appropriate areas to this near the street must be neighborhood cotn- zoning district. mercial uses with a traditional storefront appearance. Second-level areas may be cotn- mercial office or residential. Residential uses should be used as a buffer between commer- cial uses and neighboring low-densiry resi- dential properties. Landscaping may be used as a buffer in smaller developments. � �� . �` CrrY or Cur�R�rrNO G�N�Rai PiAN 58 Attachment 3 Cupertino, CA Municipal Code CHAPTER 19.120: HOME OCCUPATIONS Section 19.120.010 Purpose. 19.120.020 General requirements. 19.120.030 Standards. 19.120.040 Interpretation of standards. 19.120.050 Excluded occupations. 19.120.060 Nonconforming uses. 19.120.010 Purpose. A. The purpose of this chapter is to permit and regulate the conduct of home occupations as an accessory use in a residence, whether owner or renter occupied, and to ensure that such home occupations are compatible with the neighborhoods in which they are located. The intent is to protect residential areas from adverse effects of activities associated with home occupations, while allowing residents of the community to use their homes as a worlcplace and a source of livelihood under certain conditions. B. The City acknowledges that changes in technology and composition of the work force, among other factors, have contributed to a growing interest on the part of Cupertino citizens to live and work in their homes. The City also finds that home business enterprises can help reduce commuter-traffic impacts, reduce or eliminate child care expenses for people with young families, and provide the opportunity to test creative business ventures with greatly reduced startup costs. (Ord. 2085, § 2 (part), 2011; Ord. 1601, E�i. A (part), 1992) 19.120.020 General Requirements. A. Home occupations conducted in accordance with the provisions of this chapter shall be permitted in residential zones, and in other areas where residential use is allowed, provided that the occupation is clearly incidental and secondary to the use of the dwelling for residential purposes, and does not change the residential character thereof; and provided that such occupation is not detrimental to the health, safety, public welfare and property values in the neighborhood. 59 B. Authorization to establish a home occupation shall be evidenced by payment of a business tax and the issuance of a City of Cupertino business license tax certificate. All home occupations shall be subject to all provisions of the Cupertino Municipal Code regulating the issuance of business licenses. (Ord. 2085, § 2 (part), 2011; Ord. 1601, E�i. A (part), 1992) 19.120.030 Standards. The requirements set out in Table 19.120.030 must be met at the establishment of the home occupation, and maintained on a continuing basis during operation of the business activity. Table 19.120.030: Standards Topic Regulatory Intent Specific Standard Location Prevent intrusion of light, noise -Confine home occupation to and unsightly conditions from main dwelling or accessory disturbing neighbors building-Garage area may be used if the minimum required number of vehicles can be parlced inside during non-business hours. Home occupation activity within garage areas is limited to the hours of 8:00 a.m. to 8:00 p.m.-Rear and side yards may be used for horticulture; no storage-Front yards, driveways may not be used for home occupation purposes Appearance Maintain visual character of the -The entrance to the space structure as a residence devoted to the home occupation shall be from within the main building-There shall be no internal or external alterations or construction not customarily found in residences Display Maintain visual character of -Home occupations shall involve structure as a residence no exterior display of merchandise or stocic in trade for sale Sales activity Restrict scope of business activity -Direct sale of products off to ensure that residential use display shelves or racics to the remains primary general public is prohibited; however, an order may be filled on the premises if placed earlier by a customer using telephone or 60 mail order communications, or through attendance of sales party- Parties for the purpose of selling or talcing orders for merchandise shall not be held more than two times in any month-Home occupations which involve the sale or rental of vehicles or vessels shall not be permitted to keep any vehicles on the premises at any time, or to deliver such vehicles to renters or purchasers on the premises Intrusive effects Ensure that processes, tools and -All home occupation activities hours of operation do not disturb shall comply with City noise neighbors through noise, odor, ordinance daytime/nighttime vibration, TV/radio interference limitations-All home occupations shall be conducted so as to maintain emissions at nonintrusive levels-Appropriate equipment shall be installed to reduce emissions to nonintrusive levels Table 19.120.030: Standards (Cont.) Topic Regulatory Intent Specific Standard Traffic Ensure that pedestrian, automobile -Deliveries to and from the or trucic traffic, or parlcing demand premises restricted per the is not significantly above normal Municipal Code levels for that zone Employment Ensure that traffic is not -Home occupations shall be significantly above normal levels carried on by members of the for that zone household occupying the dwelling, with not more than one additional person employed on the premises who is not a resident thereof. This shall not exclude the employment of domestic servants, gardeners,janitors, or other persons concerned in the operation or maintenance of the dwelling, whether living on the premises or not. 61 Utility service Maintain residential scale of utility -Home occupation activity services to limit business activity requiring a water meter above the to an incidental use size customary to a residence in that zone is prohibited-Electrical panel restricted to size customary to a residence in that zone Business vehicle Restrict number, size and keeping -No more than one vehicle of vehicles to reduce parlcing primarily used for business demand and maintain residential purposes may be parlced per site- streetscape Size limited to passenger autq picicup truck or similar van Storage Ensure that stored materials do not -Storage outside of an enclosed talce up required parlcing space or structure is prohibited-Garage accumulate in yards storage of materials is allowed if the remaining space allows parlcing of the required number of vehicles Signs Prohibit use of signs unless legally -Legally required signs are required restricted to a maximum one square foot area-Signs shall not be placed on the roof or within the required setbacic areas Cumulative effects Ensure that multiple home -Cumulative impact of each home occupations at a site do not exceed occupation shall not exceed the single-activity performance levels limits set forth in any portion of this section (Ord. 2085, § 2 (part), 2011; Ord. 1601, E�i. A (part), 1992) 19.120.040 Interpretation of Standards. The Director of Community Development, or the Planning Commission upon appeal, may interpret a proposed use as an acceptable home occupation activity, but may determine that the use is of an unusual nature or intensity such that the applicant may be required to obtain a conditional use permit from the Director of Community Development prior to commencing business activity, in accordance with the procedures outlined in Chapter 19.156. (Ord. 2085, § 2 (part), 2011; Ord. 1637, (part), 1993; Ord. 1601, Exh. A (part), 1992) 19.120.050 Excluded Occupations. 62 The occupations listed below, shall not be considered incidental and secondary to the use of a residence for dwelling purposes and are therefore prohibited in residential zones: A. Automobile repair shops, including paint and body work; B. Barbershops and beauty parlors; C. Boarding and/or rooming homes for more than two guests; D. Clinics and hospitals, also veterinary (animal) clinics and hospitals; E. Kennels and other boarding for pets, in excess of the number of animals allowed in the base zoning district where specified; F. Medical offices for physicians, dentists, osteopaths, and other practitioners; G. Private schools with organized classes; H. Upholstery, small engine repair, welding shops; L Other uses which are found by the Community Development Director to be of similar intensity and characteristics of use to those enumerated in this section, and are thus inconsistent with the stated purposes of this chapter. (Ord. 2085, § 2 (part), 2011; Ord. 1784, (part), 1998; Ord. 1601, E�i. A (part), 1992) 19.120.060 Nonconforming Uses. Notwithstanding the provisions of this chapter, all home occupations which exist as nonconforming uses in any residential zone or in other areas where residential uses are allowed, shall be allowed to continue as legal, nonconforming uses subject to the provisions of Chapter 19.140. (Ord. 2085, § 2 (part), 2011; Ord. 1601, E�i. A (part), 1992) 63 Attachment 4 Live-Work Regulations in other Santa Clara County Cities Sunnyvale San Jose Campbell Palo Alto Definition/ A live/work unit is defuzed as a "Live/work"means a Live/work units are intended to be occupied A live/work unit is defined intent single unit(e.g., studio,loft, or one residential occupancy,by a by business operators who live in the same as a rental or ownership bedroom) consisting of both a single housekeeping unit, of structure that contains the business activity. unit comprised of both commercial/office and a residential one or more rooms or floors A live/work unit is intended to function living space and work area, component that is occupied by the in a building which includes: predominantly as workspace with with the living space same resident. The live/work unit • Cooking space and incidental residential accommodations that occupying a minimum of shall be the primary dwelling of sanitary facilities in meet basic habitability requirements. 60`% of the total gross floor the occupant. conformance with city area of the unit, and such building standards; and that the resident of • Adequate working space the living space is the accessible from the owner/operator of the work living area, reserved for, area. and regularly used by, one or more persons residing therein. Permitted Accountants;Architects;Artists Offices and financial services Consulting services whose function is one Office, retail, personal wark uses and Artisans;Attorneys, (excluding check cashing); of rendering a service and does not involve services, or handcrafted Computer software and Petail sales- goods and the dispensation of goods or products; goods multimedia related professionals; merchandise; day care; Drafting, designing, and similar services, Consultants; Engineers;Fashion, Personal enrichment- using only normal drafting equipment; The Graphic, Interior and other instructional art; home office of a salesperson when all sales designers;Hair stylists;Home- Maintenance and repair of are made by mail or internet order, or based office workers, Insurance, household appliances; similar means, with no commodities or real estate and travel agents;One- Personal services;Printing displays on the premises; and Secondary on-one instructors;Photographers, and publishing; busuzess offices where the business has its and similar occupations; principal office, staff, and equipment located elsewhere. Prohibited • The retail sale of food and/or • Any use not permitted • Vehicle maintenance or repair (e.g., • Pestaurants or cafes worl<uses beverages with customers within the Downtown body or mechanical work, including • Any business involving arriving on-site. This does not Zoning Districts or boats and recreational vehicles), vehicle the storage or use of include online (uzternet) sales, under Section 20.80.720 detailing and painting, upholstery, etc.); hazardous materials mail order, or off-site catering for home occupation • Storage of flammable liquids or preparation; uses. hazardous materials beyond that • Entertainment, drinking, and • Entertainment, Drinking normally associated with a residential 64 Sunnyvale San Jose Campbell Palo Alto public eating establishments; and Public Eating use; • Veterinary services, including Establishments. • Other activities or uses, not compatible grooming and boarding, and • The sale of food and/or with residential activities and/or that the breeding or care of animals beverages. have the possibility of affecting the for hire or for sale; • Veterinary services, health or safety of live/work unit • Pusinesses that involves the including grooming and residents,because of dust, glare,heat, use of prescription drugs; boarduzg, and the noise, noxious gasses, odor, smoke, • Adult-oriented businesses, breeding or care of traffic, vibration, or other impacts, or astrology palmistry, massage, animals for hire or for would be hazardous because of head shops, and similar uses; sale. materials, processes, products, or • Sales, repair or maintenance of • Storage or recycling, wastes. vehicles, including except as incidental to automobiles,boats, and in support of a motorcycles, aircraft, trucks, or permitted use in the recreational vehicles; Downtown Zoning • Trade or Private Schools. This Districts. excludes private instruction of • Activities involving up to two students at any one biological or chemical time (e.g., music lessons, substances that require a tutoring). controlled environment or may pose a health hazard. • Work activities that involve hazardous material or generate odors, vibration, glare, fumes, dust, electrical interference outside the dwelling or through vertical separation between living units, greater than those generated by routine household activities. Performance • The residential and the • All work activities and • A live/work unit shall be occupied and • The maximum number standards commercial space must be storage shall take place used only by a business operator, or a of employees who do occupied by the same tenant, in fully enclosed areas. household of which at least one not reside within the and no ortion of • Onl occu ants of the member shall be the business o erator. unit is two. 65 Sunnyvale San Jose Campbell Palo Alto the live/work unit may be dwelling may be • No portion of a live/work unit may be • A live/work unit may rented or sold separately; employees or unpaid separately rented or sold. be converted to an • The commercial component as volunteers of the • The owner or developer of any entirely residential unit designated on the floor plan business or commercial structure containing live/work units where residential use approved through the special activity. shall provide written notice to all on the ground floor is development permit shall live/work occupants and users that the not otherwise remain commercial and cannot surrounding area may be subject to prohibited. be converted to residential use; levels of dust, fumes,noise, or other • The residential component as impacts associated with commercial designated on the floor plan and industrial uses at higher levels than approved through the special would be expected in more typical development permit shall residential areas. Noise and other remain residential and cannot standards shall be those applicable to be converted to commercial commercial or industrial properties in use; the applicable zoning district. • The commercial component • On-premises sales of goods is limited to shall be restricted to the unit those produced within the live/work and shall not be conducted in unit;provided, the retail sales activity the yard, garage or any shall be incidental to the primary accessory structure; production work within the unit.These • The commercial component provisions shall allow open-studio shall not detract from, or programs and gallery shows. otherwise be a nuisance to, the • Up to two persons who do not reside in residential character or the live/work unit may work in the unit, appearance of the dwelling unless this employment is prohibited or units; limited by the decision making body. • The total number of The employment of any persons who occupations at one address is do not reside in the live/work unit shall not limited, except the comply with all applicable Uniform cumulative impact of all such Puilding Code (UPC) requirements. commercial uses shall not • After approval, a live/work unit shall exceed the limits set forth in not be converted to either entirely this section for a live/work residential use or entirely business use unit; unless authorized through conditional • The commercial use shall not use permit approval. generate vehicular traffic, in excess of normal residential traffic, which will uzterfere 66 Sunnyvale San Jose Campbell Palo Alto with residential traffic circulation or shall not cause more than three vehicles including vehicles used by customers, vendors, or delivery services to visit the premises per day; • No more than one employee (excluding residents of the dwelling unit) shall work or report to work on the premises, and the employment of any persons who do not reside in the live/work unit shall comply with all applicable building code requirements; • The commercial use shall not generate external noise, odor, glare, vibration or electrical interference detectable to the normal sensory perception by adjacent neighbors; • No explosive, toxic, combustible or flammable materials in excess of what would be allowed incidental to normal residential use shall be stored or used on the premises. Development • Pesidential areas are permitted • All live/work units must • The minimum floor area of a live/work • The work area shall be standards above the commercial fully comply with any space shall be 1,000 square feet. All located on the ground component,to the side or in and all Uniform floor area other than that reserved for level, oriented to the back of the business Puilding Code living space shall be reserved and street and provide for component,provided that requirements applicable regularly used for working and display at least one external there is internal access to the collocation of uses space. entrance/exit separate between the residential and at the particular site • Each live/work unit fronting a public from the living space. 67 Sunnyvale San Jose Campbell Palo Alto commercial space; street at the ground floor level shall • The live/work units are • The external access for the have a pedestrian-oriented frontage that subject to the commercial component shall publicly displays the interior of the development standards be oriented to the street and nonresidential areas of the structure. of the PTOD zone for a should have at least one The first 50 feet of the floor area depth 100`%residential external entrance/exit separate at the street-level frontage shall be development, except from the living space. The limited to display and sales activity. that the maximum non- entrance to the business • Where more than one live/work unit is residential FAP is component shall be located on proposed within a single structure, each limited to 0.40. the ground level. Access to the live/work unit shall be separated from • The maximum size of commercial component of other live/work units and other uses in a live/work unit shall each live/work unit shall be the structure. Access to each unit shall be limited to 2,500 clearly separate from the be clearly identified to provide for square feet. common walkways or emergency services. • The design of street entrances to the other • The living space within the live/work frontage of a live/work residential units within the unit shall be contiguous with, and an unit shall be consistent development, or other integral part of the working/business with the context-based residential units in adjacent space, with direct access between the criteria outlined for developments; two areas, and not as a separate stand- street frontage in alone dwelling unit. Section18.34.050. • The residential component shall not have a separate street address from the business component. Parking No special regulations 1 parking space per unit 3 parking spaces per unit A maximum total of two spaces for the residential unit, plus one space per 200 square feet for the gross square footage of the work area,less one space from the total(to reflect the overlap of the resident and one employee). Signage • Signage intended to promote No special regulations No special regulations The signage shall not on-site commercial uses shall exceed the requirements of be restricted to two square foot the City of Palo Alto si ns ermanentl affixed to Munici al Code and shall 68 Sunnyvale San Jose Campbell Palo Alto door or wall of the busuzess require approval and component; recommendation by the • Signage shall be developed in architectural review accordance with a master sign process prior to approval plan for the overall by the director. development site; • All advertising for on-site commercial uses shall clearly state"by appointment only'if the live/work address is used; Special No special findings No special findings • The establishment of live/work units No special findings findings for will not conflict with nor inhibit approval commercial or industrial uses in the area where the project is proposed; • The structure containing live/work units and each live/work unit within the structure has been designed to ensure that they will function predominantly as work spaces with incidental residential accommodations meeting basic habitability requirements in compliance with applicable regulations; and • Any changes proposed to the exterior appearance of an existing structure will be compatible with adjacent commercial or industrial uses where all adjacent land is zoned for commercial or industrial uses. 69 OFFICE OF COMMUNITY DEVELOPMENT CITY HALL 10300 TORRE AVENUE • CUPEP�TINO,CA 95014-3255 (408)777-3308 •FAX(408)777-3333 • pllnningC�ctipertino.org CUPERTINO Subject: Report of the Community Development Director Planning Commission Agenda Date: Tuesday, March 26, 2013 The City Council met on March 5, 2013, and approved the following: Subj ect: Authorize staff to begin work on a General Plan Amendment (GPA) including: 1. Increasing the office, commercial and hotel allocations in the General Plan 2. Review of land use and height alternatives for 7 opportunity sites including the Vallco Shopping District 3. Environmental Impact Report (EIR) The City Council met on March 19, 2013, and approved the following: Subj ect: Directed staff to review the Protected Trees Ordinance concerning the following items: 1. Review the "specimen" tree list 2. Protect all native "specimen" trees 3. Create an approach that allows a more streamlined process for R1/A/A1 and RHS zones as well as for R2 properties 4. Provide a definition of "mature" vs "non-mature specimen" trees to help define the streamline process noted above 5. Continue to encourage replacement and renewal of the City's urban forest 6. A process to encourage voluntary tree planting 7. A more effective approach to review the illegal removal of trees 8. Review the tree removal process for residential developments 70